Staffel- vs Indexmiete — welche schützt dich besser?
Du willst nicht alle paar Jahre eine Mieterhöhung schreiben? Staffel- oder Indexmiete-Klausel im Mietvertrag löst das — automatisch und ohne Mieter-Zustimmung. Wir zeigen die Unterschiede, Vor-/Nachteile und wie du die Klauseln richtig formulierst.
Was sind Staffel- und Indexmiete?
Staffelmiete (§557a BGB): Im Mietvertrag wird im Voraus festgelegt, zu welchen Zeitpunkten die Miete um welche Beträge steigt. Z.B.: ab 01.01.2027 +30 €, ab 01.01.2028 +50 €.
Indexmiete (§557b BGB): Die Miete passt sich automatisch an die Inflation an — gemessen am Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts.
Vergleich auf einen Blick
| Aspekt | Staffelmiete | Indexmiete |
|---|---|---|
| Planbarkeit Vermieter | SEHR HOCH (fest definierte Beträge) | HOCH (folgt Inflation) |
| Inflations-Schutz | BEGRENZT | VOLL |
| Mietpreisbremse | Erstmiete + erste Erhöhung gedeckelt | Erstmiete gedeckelt, Index-Erhöhung NICHT |
| Kappungsgrenze | NICHT anwendbar | NICHT anwendbar |
| Modernisierungs-Umlage | NICHT zulässig parallel | NICHT zulässig parallel |
| Risiko bei Deflation | KEINS | Miete kann theoretisch sinken |
Beispiel-Rechnung: 5 Jahre Wohnung
Ausgangsmiete: 800 € kalt
Staffelmiete:+30 € jährlich → nach 5 Jahren: 950 € (Plus 18,75%)
Indexmiete bei 2,5% jährlicher Inflation: 800 × 1,025⁵ = 905 € (Plus 13,1%)
Indexmiete bei 5% Inflation: 800 × 1,05⁵ = 1.021 € (Plus 27,7%) — z.B. 2022 erlebt
Welche Variante für wen?
Staffelmiete ist besser für dich, wenn:
- Du in einem Gebiet mit Mietpreisbremse vermietest (Schutz durch §557a Abs. 4 BGB)
- Du eher konservative Mietentwicklung erwartest (~2% jährlich)
- Du eine planbare, gut kalkulierbare Mieteinnahme willst
- Du den Verwaltungsaufwand minimieren willst (keine Index-Berechnung nötig)
Indexmiete ist besser für dich, wenn:
- Du Inflations-Schutz willst (siehe 2022 mit 7,9% Inflation!)
- Du in einem Nicht-Mietpreisbremsen-Gebiet vermietest
- Du langfristige Mietverträge (>5 Jahre) abschließen willst
- Du keine Energie für jährliche Mietanpassungen aufbringen willst
Supreme Court-konforme Klausel-Beispiele
Staffel-Klausel:
ab 01.01.2027: 830,00 €
ab 01.01.2028: 860,00 €
ab 01.01.2029: 890,00 €
[...weitere Staffeln]
Während der Laufzeit der Staffelmiete sind sonstige Mieterhöhungen ausgeschlossen.
Wie Rentprime dir hilft
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