Vermietete Immobilie nach der Scheidung — Fahrplan.
Eine gemeinsam vermietete Wohnung wird nach der Scheidung schnell zur Steuer- und Haftungsfalle. Dieser Fahrplan zeigt, wer wie lange haftet, wer die Miete versteuert und wann sich eine Auszahlung wirklich lohnt.
Solange die Immobilie beiden Ehepartnern gehört, bleibt der Mietvertrag unverändert bestehen und beide haften weiter gesamtschuldnerisch. Die Miete wird nach Miteigentumsanteil versteuert, meist je zur Hälfte. Wer den anderen auszahlt, löst Grunderwerbsteuer aus, sobald keine Übertragung im Rahmen der Scheidungsfolgevereinbarung mehr vorliegt. Sauber ist der Verkauf oder eine notarielle Auseinandersetzung binnen zwei Jahren nach Rechtskraft.
Der Ausgangspunkt: Wem gehört die Wohnung?
Erst prüfst du das Grundbuch, nicht das Gefühl. Steht ihr beide als Eigentümer drin, ist die Immobilie gemeinschaftliches Eigentum nach Bruchteilen (§ 741 BGB), meist je zur Hälfte. Nur einer im Grundbuch bedeutet: rechtlicher Eigentümer ist eine Person, der andere hat allenfalls einen Zugewinnausgleichsanspruch in Geld nach § 1378 BGB.
Der Mietvertrag hängt nicht am Grundbuch. Habt ihr beide unterschrieben, seid ihr beide Vermieter — und beide gesamtschuldnerische Ansprechpartner für den Mieter, selbst wenn einer schon ausgezogen ist. Kündigen, Abrechnen und Neuvermieten geht dann nur gemeinsam.
Die vier realistischen Wege
| Weg | Was passiert | Steuerlicher Effekt | Typische Kosten |
|---|---|---|---|
| Gemeinsam vermietet lassen | Beide bleiben Miteigentümer und Vermieter | Miete anteilig versteuert | Nur laufende Bewirtschaftung |
| Anteil an den Ex-Partner übertragen | Ein Grundbucheintrag, ein Vermieter | Ab Übertragung nur beim Übernehmer | Notar 1,5 %, ggf. GrESt frei bei Scheidungsfolgevereinbarung |
| Verkauf an Dritte | Mieter behält Vertrag (§ 566 BGB), Erlös wird geteilt | Spekulationssteuer nach § 23 EStG, wenn unter 10 Jahren | Makler 3,57 % bis 7,14 %, Vorfälligkeit |
| Teilungsversteigerung | Zwangsverkauf bei Streit | Wie Verkauf, oft niedrigerer Erlös | Gerichts- und Sachverständigenkosten |
Steuer: Wer versteuert welche Miete?
Bis zur Übertragung teilt ihr die Miete steuerlich nach dem Miteigentumsanteil. Bei hälftigem Eigentum trägt jeder die halbe Miete als Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG in seine Steuererklärung ein, jeder setzt die halben Werbungskosten und die halbe Abschreibung an. Getrennt veranlagt ihr auch schon im Trennungsjahr, sobald keine gemeinsame Veranlagung mehr sinnvoll ist.
Rechenbeispiel: Jahresmiete 14.400 Euro, Werbungskosten 5.200 Euro, AfA 2 % auf 240.000 Euro Anschaffungskosten = 4.800 Euro. Der Überschuss von 4.400 Euro wird hälftig aufgeteilt — jeder versteuert 2.200 Euro. Wer die Wohnung nach der Übertragung allein weiter vermietet, trägt ab dem Übertragungsstichtag den vollen Betrag.
Für den Nachweis gegenüber dem Finanzamt hilft ein sauberer Cut zum Übertragungsdatum. Wer die Buchhaltung noch als Excel führt, verliert genau an dieser Bruchstelle Belege — der KI-Assistent Lou in Rentprime prüft Verträge und Fristen und markiert offene Vermieter-Anteile, damit die Aufteilung im Steuer-Export sauber bleibt.
Der Fahrplan bis zur Rechtskraft
- Grundbuchauszug ziehen und Miteigentumsanteile schwarz auf weiß feststellen.
- Mietvertrag prüfen: Wer steht als Vermieter drin, welche Bankverbindung ist hinterlegt?
- Trennungsjahr getrennt veranlagen, Miete klar auf eine Bankverbindung leiten, damit der Zahlungsstrom eindeutig zuordbar bleibt.
- Scheidungsfolgevereinbarung schließen: darin die Immobilie regeln (behalten, übertragen, verkaufen) — nur so greift § 3 Nr. 5 GrEStG.
- Notar-Termin für Übertragung oder Kaufvertrag; Grundbuchamt umschreiben lassen.
- Mieter schriftlich informieren, neue Kontoverbindung und neuen Ansprechpartner mitteilen (§ 566 BGB).
- Ab Übertragungsstichtag Buchhaltung und Werbungskosten allein zuordnen.
Was oft schiefgeht
- Mieter zahlt Miete auf altes Gemeinschaftskonto weiter, obwohl ein Ehegatte schon ausgezogen ist — Streit über die Verteilung des Guthabens.
- Nebenkostenabrechnung wird nur von einem erstellt, aber mit dem Namen beider Vermieter — der andere haftet für Fehler mit.
- Übertragung erfolgt Jahre nach der Rechtskraft der Scheidung; das Finanzamt verneint die Grunderwerbsteuerbefreiung, weil kein Zusammenhang zur Vermögensauseinandersetzung mehr besteht.
- Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG löst Spekulationssteuer aus, obwohl das Objekt nie selbst genutzt wurde.
- Kaution auf altem Konto, aber neue Vermieterin verlangt Rückgabe — die Herausgabe muss vertraglich geregelt sein.
Übergangszeit sauber managen
Zwischen Trennung und notarieller Übertragung liegen im Schnitt zwei bis drei Jahre. In dieser Zeit sollten beide Ex-Partner klare Verantwortlichkeiten festhalten: Wer nimmt die Miete entgegen, wer erstellt die Nebenkostenabrechnung, wer korrespondiert mit dem Mieter? Eine kurze Vereinbarung — zwei Seiten, formfrei — verhindert die häufigsten Streitpunkte und dient später als Nachweis gegenüber Finanzamt und Bank.
Nach BGH-Rechtsprechung ist der zurückbleibende Ehegatte, der das Objekt allein verwaltet, verpflichtet, dem anderen halbjährlich abzurechnen. Fehlt eine Ausgleichsklausel, kann der Ausgezogene später bis zu drei Jahre zurückgehende Anteile am Überschuss geltend machen — inklusive Zinsen aus § 288 BGB.
Ein praktischer Trick: Die Miete läuft weiter auf das gemeinsame Konto, das nach dem Trennungsjahr in ein reines Immobilienkonto überführt wird. Beide behalten Vollmacht, Überweisungen erfolgen nur gemeinsam. Das ist umständlich, aber steuerlich sauber und verhindert den Vorwurf, einer habe Einnahmen zurückgehalten.
Häufige Fragen
Muss der Mietvertrag nach der Scheidung neu geschlossen werden?
Nein. Der bestehende Vertrag läuft weiter. Erst wenn ein Ehegatte aus dem Vertrag entlassen wird, braucht es eine schriftliche Änderung, der der Mieter zustimmen sollte, damit spätere Kündigungen und Abrechnungen wirksam bleiben.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich den Anteil meines Ex-Partners übernehme?
Nach § 3 Nr. 5 GrEStG ist die Übertragung zwischen früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung steuerfrei. Wichtig ist die notarielle Scheidungsfolgevereinbarung als Grundlage.
Wer versteuert die Miete während des Trennungsjahrs?
Beide Ehegatten je nach Miteigentumsanteil, meist zur Hälfte. Wer die volle Miete auf sein Konto vereinnahmt, muss dem anderen dessen Anteil weiterreichen, sonst greift die Zurechnung nach § 21 EStG trotzdem hälftig.
Wie lange haftet der ausgezogene Ehepartner?
Bis zur vertraglichen Entlassung durch den Mieter oder bis zum Verkauf. Für Bankverbindlichkeiten haftet er, bis die Bank ihn schriftlich aus dem Kreditvertrag entlässt, was diese meist nur nach Bonitätsprüfung des verbleibenden Partners tut.
Wie wirkt sich ein Trennungsjahr auf die Steuer aus?
Im Kalenderjahr der Trennung ist eine Zusammenveranlagung noch zulässig, danach werden beide getrennt veranlagt. Vermietungseinkünfte werden nach dem Miteigentumsanteil zugerechnet. Wer die Erklärung allein einreicht, sollte die Zahlen mit dem Ex-Partner abstimmen — sonst kommt eine Aufforderung des Finanzamts.