Vermietete Eigentumswohnung: zwei Rechtswelten, ein Eigentümer — so behältst du beide im Griff.

Die Doppelrolle: WEG-Mitglied und Vermieter

Bei der vermieteten Eigentumswohnung trägst du zwei Hüte: Gegenüber der Eigentümergemeinschaft bist du Miteigentümer mit Hausgeldpflicht, Stimmrecht und Bindung an Beschlüsse. Gegenüber deinem Mieter bist du Vermieter mit allen Pflichten aus §535 BGB — Gebrauchsüberlassung, Instandhaltung, korrekte Abrechnung. Das Problem: Beide Welten kennen einander nicht. Dein Mieter kann sich nicht bei der WEG beschweren, und die WEG nimmt auf dein Mietverhältnis keine Rücksicht. Du bist die Schnittstelle — in beide Richtungen.

Wer ist wofür zuständig?

Die Zuständigkeit folgt der Eigentumsgrenze: Das Gemeinschaftseigentum — Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungsstränge, Heizungsanlage, Fenster in aller Regel — verwaltet und unterhält die Gemeinschaft. Dein Sondereigentum — Innenräume, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, Innentüren — ist deine Sache. Gegenüber dem Mieter haftest du aber für alles: Tropft es durchs gemeinschaftliche Dach in die Wohnung, kann dein Mieter die Miete mindern — und du musst bei der WEG auf Abhilfe drängen. Deshalb: Mängel am Gemeinschaftseigentum sofort der Verwaltung melden und die Meldung dokumentieren.

Hausgeld ist keine Nebenkostenabrechnung

Der Klassiker unter den Fehlern: das Hausgeld eins zu eins an den Mieter weiterreichen. Das Hausgeld enthält neben umlagefähigen Betriebskosten auch Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Instandhaltung — alles nicht umlagefähig. Für die Nebenkostenabrechnung ziehst du aus der WEG-Jahresabrechnung nur die Positionen nach §2 BetrKV heraus, rechnest den Verteilerschlüssel auf die mietvertragliche Basis um und rechnest Heizkosten nach HKVO samt CO₂-Aufteilung ab. Faustregel: Ein erheblicher Teil des Hausgelds bleibt immer bei dir hängen — kalkuliere das in deine Rendite ein.

Erhaltungsrücklage: steuerlich erst bei Verausgabung

Steuerlich gibt es eine Falle mit System: Deine monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist im Jahr der Zahlung noch kein Werbungskostenabzug — das Geld ist erst einmal nur angespart. Abziehbar werden die Beträge erst, wenn die Verwaltung sie tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen verausgabt. Die Hausgeldabrechnung bzw. eine Bescheinigung der Verwaltung zeigt, welcher Anteil wofür verwendet wurde. Der laufende Betriebskostenanteil des Hausgelds ist dagegen sofort absetzbar — soweit du ihn nicht ohnehin auf den Mieter umlegst.

WEG-Beschlüsse mit Mieterwirkung managen

Beschließt die Gemeinschaft Baumaßnahmen, musst du zwischen den Welten übersetzen: Dein Mieter muss Erhaltungsmaßnahmen nach Mietrecht dulden; Modernisierungen musst du ihm form- und fristgerecht ankündigen (§§555b ff. BGB), wenn du dir die Modernisierungsmieterhöhung nach §559 BGB offenhalten willst — und zwar auch dann, wenn die WEG die Maßnahme beschlossen hat, nicht du. Auch geänderte Umlageschlüssel, neue Hausordnungsregeln oder ein Verwalterwechsel mit neuer Bankverbindung gehören aktiv ins Mietverhältnis kommuniziert.

Steuern: das Gesamtbild der vermieteten ETW

• Einnahmen: Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlungen als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG)
• Werbungskosten: Schuldzinsen, AfA, verausgabter Erhaltungsaufwand, nicht umlagefähige Hausgeldanteile bei Verausgabung, Fahrten, Verwaltungskosten
• Erhaltungsaufwand wahlweise sofort oder auf 2 bis 5 Jahre verteilt (§82b EStDV)
• Achtung bei verbilligter Vermietung an Angehörige: unter der 66-%-Grenze des §21 Abs. 2 EStG droht anteiliger Werbungskostenverlust

Beide Welten in einem System

Die vermietete Eigentumswohnung verlangt Buchführung an drei Fronten: WEG-Abrechnung, Mieterabrechnung, Steuererklärung. In Rentprime erfasst du Hausgeldabrechnung und Belege einmal — die Software trennt umlagefähige Betriebskosten für die Nebenkostenabrechnung von den Eigentümerkosten für den Steuer-Export, rechnet Heizkosten nach HKVO und CO₂-Stufenmodell ab und erinnert an Fristen wie die 12-Monats-Grenze des §556 Abs. 3 BGB. So bleibt die Doppelrolle beherrschbar.

Häufige Fragen

Kann ich das Hausgeld komplett auf den Mieter umlegen?

Nein — nur die darin enthaltenen umlagefähigen Betriebskosten nach §2 BetrKV. Verwaltervergütung, Erhaltungsrücklage und Instandhaltung bleiben beim Eigentümer.

Wann kann ich die Erhaltungsrücklage steuerlich absetzen?

Erst wenn die Verwaltung das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt — die bloße Einzahlung in die Rücklage ist noch kein Werbungskostenabzug.

Wer haftet gegenüber dem Mieter bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum?

Du als Vermieter — der Mieter kann bei einem undichten Dach die Miete mindern, obwohl die WEG zuständig ist. Melde solche Mängel deshalb sofort nachweisbar an die Verwaltung.

Muss ich WEG-Modernisierungen meinem Mieter ankündigen?

Ja — auch von der WEG beschlossene Modernisierungen musst du form- und fristgerecht nach §§555b ff. BGB ankündigen, wenn du später eine Mieterhöhung nach §559 BGB geltend machen willst.