Immobilien-GmbH: ab wann sie sich lohnt für Vermieter.

Warum die GmbH steuerlich reizvoll ist

Ein Vermieter im Spitzensteuersatz zahlt auf 30.000 Euro Mietüberschuss rund 12.600 Euro Einkommensteuer plus Soli. Dieselben 30.000 Euro in einer vermögensverwaltenden GmbH mit erweiterter Kürzung: 15,825 % Körperschaftsteuer plus Soli = 4.747 Euro. Der Unterschied von rund 7.850 Euro pro Jahr bleibt im Unternehmen, kann Kredite tilgen oder das nächste Objekt anzahlen.

Die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG streicht die Gewerbesteuer auf reine Grundstückserträge — Voraussetzung: Die GmbH verwaltet ausschließlich eigenen Grundbesitz und daneben allenfalls Kapitalvermögen. Ein einziger fremder Verwaltungsauftrag oder Photovoltaik-Erlös über die Bagatellgrenze kippt die Kürzung für das ganze Jahr.

Rechenbeispiel: Direktkauf vs. GmbH

Einstiegskosten und Fallstricke

• Grunderwerbsteuer bei der Einbringung: 3,5 % bis 6,5 % vom Verkehrswert je Bundesland (§ 1 GrEStG).
• Notar und Handelsregister für Gründung: 800 bis 1.500 Euro; laufende Buchführung, Bilanz, Jahresabschluss 1.500 bis 4.000 Euro pro Jahr.
• Kapitalbedarf: 25.000 Euro Stammkapital, bei Bareinlage 12.500 Euro sofort einzuzahlen. Alternative: Unternehmergesellschaft (UG) mit 1 Euro, aber mit Thesaurierungspflicht.
• „Gewerbliche Prägung" (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG): Wird eine GbR mit einer GmbH als Komplementärin geprägt, verliert die Konstruktion die private Vermögensverwaltung — dann volle Gewerbesteuer.
• Halten und Verkauf: Die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt nicht in der GmbH; jeder Veräußerungsgewinn ist voll körperschaftsteuerpflichtig — was auf lange Sicht ein Nachteil sein kann.

Fahrplan zur GmbH-Vermietung

1. Objektbestand, Restschulden und Verkehrswerte in einer Tabelle konsolidieren.
2. Steuerberater-Modellrechnung anfordern: Direktvermietung, GmbH, GmbH & Co. KG — mit und ohne Ausschüttung.
3. GmbH-Satzung entwerfen, ausschließlicher Unternehmensgegenstand Grundstücksverwaltung.
4. Notarielle Gründung, Handelsregistereintrag, Stammkapital einzahlen.
5. Übertragung der Immobilien per Notarvertrag; Grunderwerbsteuerbescheid abwarten.
6. Bankfinanzierung im Namen der GmbH neu strukturieren (oft mit persönlicher Bürgschaft).
7. Buchhaltung von Excel auf doppelte Buchführung umstellen; Steuer-Export für Bilanz und Anlagenspiegel klar strukturieren.

Wer den Wechsel begleitet, sollte die Objektdaten sauber übergeben — im Steuer-Export je Objekt aus Rentprime liegen AfA-Basis, Werbungskosten und Mieteinnahmen bereits so vor, wie sie in die Eröffnungsbilanz einfließen; das spart Beratungshonorar.

Wann sich die GmbH nicht lohnt

• Weniger als drei Objekte und kurze Haltedauer: Grunderwerbsteuer und Beratungskosten fressen den Steuervorteil auf.
• Ausschüttung wird sofort für Lebenshaltung gebraucht — dann bleibt kaum Netto-Vorteil.
• Selbstgenutzte Wohnung dabei: Eigennutzung in der GmbH ist verdeckte Gewinnausschüttung.
• Verkauf innerhalb der ersten fünf Jahre nach Einbringung: Nachversteuerung und Grunderwerbsteuer beim Rückübertrag.
• Bank verlangt Bürgschaft — die persönliche Haftung ist dann kaum kleiner als bei privater Vermietung.

Alternative: die GmbH & Co. KG

Wer die Vorteile der GmbH (Haftungsbegrenzung, Thesaurierung) mit der Zehnjahresfrist des § 23 EStG kombinieren will, geht in die vermögensverwaltende GmbH & Co. KG. Komplementär ist eine GmbH ohne Vermögensbeteiligung, Kommanditisten sind die Investoren. Steuerlich bleibt es eine transparente Personengesellschaft — die Einkünfte werden auf die Kommanditisten durchgereicht wie bei einer GbR.

Vorteil: Nach zehn Jahren Haltedauer kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden. Nachteil: Zwei Rechtsträger, zwei Bilanzen, zwei Steuererklärungen — die laufenden Kosten liegen bei 3.000 bis 5.000 Euro jährlich. Ab etwa drei Objekten mit mittelfristigem Verkaufsplan lohnt sich der Aufwand.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen vermögensverwaltender GmbH und gewerblicher GmbH?

Die vermögensverwaltende GmbH vermietet ausschließlich eigenen Grundbesitz und nutzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG — keine Gewerbesteuer. Sobald sie fremde Grundstücke verwaltet, gewerbliche Zusatzleistungen anbietet oder aktiv handelt, wird sie gewerblich und zahlt volle Gewerbesteuer.

Kann ich meine private Wohnung einfach in die GmbH einbringen?

Ja, per notariellem Übertragungsvertrag. Es fällt Grunderwerbsteuer nach § 1 GrEStG an, in einigen Bundesländern 6,5 %. Steuerbegünstigungen gibt es nur bei Einbringung in Personengesellschaften nach § 6 Abs. 3 EStG, nicht bei der Übertragung an eine GmbH.

Was passiert bei Ausschüttung an den Gesellschafter?

Auf die ausgeschüttete Dividende fällt Kapitalertragsteuer von 25 % plus Soli plus ggf. Kirchensteuer an — insgesamt rund 26,375 %. Das Teileinkünfteverfahren nach § 3 Nr. 40 EStG greift nur bei bestimmten Beteiligungsverhältnissen und ist häufig ungünstiger.

Ab welchem Objektumfang lohnt sich der Wechsel?

Als grobe Faustregel: ab vier bis sechs Bestandsobjekten mit dauerhaftem Mietüberschuss und ohne kurzfristigen Verkaufsplan. Bei zwei Wohnungen überwiegen Gründungs-, Bilanzierungs- und Grunderwerbsteuerkosten. Die genaue Schwelle rechnet der Steuerberater anhand persönlicher Steuersatz und Objektwerte.

Was gilt bei Ausschüttung ins Ausland?

Bei Auszahlung an einen im Ausland ansässigen Gesellschafter greift die Kapitalertragsteuer nach nationaler Regel; ein Doppelbesteuerungsabkommen kann den Satz reduzieren. Antrag auf Freistellung oder Erstattung über das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) nach § 50c EStG.