Verlust aus Vermietung: Verrechnung und Grenzen.

Warum Verluste normal sind

In den ersten Jahren nach Kauf ist ein Verlust die Regel: AfA, Zinsen, Erhaltungsaufwand und Kaufnebenkosten übersteigen die Mieteinnahmen. Der Gesetzgeber akzeptiert das, solange du auf lange Sicht (typischerweise 30 Jahre) einen Totalgewinn erwarten kannst.

Verrechnung im selben Jahr

§ 2 Abs. 3 EStG erlaubt den horizontalen Verlustausgleich (innerhalb § 21) und den vertikalen Verlustausgleich (mit Einkünften aus Nichtselbständiger Arbeit, Gewerbe, Kapital, …). Ein Angestellter mit 80.000 € Jahresgehalt und –10.000 € Vermietungsverlust versteuert nur 70.000 €.

Rechenbeispiel: Grenzsteuersatz 42 %, Verlust 10.000 €. Steuerersparnis: 4.200 € plus Soli 231 € = 4.431 €. Das ist der „Refinanzierungseffekt“ der Vermietung — dessentwegen viele Investoren Neubauten mit hohem Fremdkapitalanteil erwerben.

Verlustrücktrag und Verlustvortrag (§ 10d EStG)

Reichen die anderen Einkünfte im Verlustjahr nicht, greift § 10d EStG:

1. Verlustrücktrag: bis zu 1 Mio. € Verlust wird ins Vorjahr zurückgetragen (bei Zusammenveranlagung 2 Mio. €). Das Finanzamt öffnet den alten Bescheid und erstattet Steuer.
2. Verlustvortrag: der nicht ausgleichbare Rest wird in die Folgejahre vorgetragen — unbegrenzt, jedoch bis zu einem Sockelbetrag von 1 Mio. € pro Jahr voll, darüber nur noch mit 60 %.
3. Der verbleibende Verlustvortrag wird durch das Finanzamt jährlich per Bescheid festgestellt (§ 10d Abs. 4 EStG).

Wann das Finanzamt Verluste streicht

Fehlt die Einkünfteerzielungsabsicht (Liebhaberei), werden Verluste nicht anerkannt. Das Finanzamt prüft die Totalgewinnprognose über 30 Jahre. Reicht der zu erwartende Überschuss aus Kaltmiete abzüglich Werbungskosten, gilt die Vermietung als steuerbeachtlich — sonst kippt der Verlust.

• Verbilligte Vermietung an Angehörige unter 66 % der ortsüblichen Miete kürzt die Werbungskosten anteilig (§ 21 Abs. 2 EStG).
• Dauernder Leerstand ohne aktive Vermietungsbemühungen führt zu Kürzung oder Streichung.
• Ferien- und Zweitwohnungen mit hoher Selbstnutzung stehen unter besonderem Verdacht (BFH IX R 30/03).
• Kürzere Vermietungsphase mit Verkauf im Verlust — die AfA-Wirkung greift, aber der Totalgewinn muss trotzdem plausibel sein.

Praxis: den Verlust sauber dokumentieren

Wer über Jahre Verluste ausweist, braucht Belege für jede Zeile. Das Finanzamt wird bei fortlaufenden Verlusten mindestens einmal genauer prüfen — mit Belegforderung, Rechnungsstichprobe und Fragen zur Vermietungsabsicht.

In Rentprime hinterlegst du pro Objekt Miete, Nebenkosten, AfA, Zinsen und Werbungskosten. Der Jahres-Export für die Steuererklärung zeigt Einnahmen und Werbungskosten pro Objekt — inklusive einer Totalgewinn-Übersicht für die Diskussion mit dem Finanzamt oder Steuerberater.

Praxisbeispiel: Sanierung im ersten Jahr

Ein typischer Fall: Du kaufst 2026 eine ältere Eigentumswohnung für 220.000 €, Gebäudeanteil 180.000 €, AfA 2 %. Vor der Vermietung sanierst du für 50.000 € (davon 45.000 € Erhaltung, 5.000 € Herstellung durch Grundriss-Änderung). Kredit 200.000 €, Zinsen 7.600 €. Die Wohnung ist erst ab August 2026 vermietet — Kaltmiete 900 €.

Bei einem angenommenen Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit von 90.000 € reduziert sich die Bemessungsgrundlage 2026 auf 39.800 €. Die Steuerersparnis (Grenzsteuersatz 42 % + Soli 5,5 %) beträgt rund 22.245 € — knapp die Hälfte der Sanierungskosten kommt aus der Steuer zurück.

Ab 2027 läuft die AfA voll (12 Monate), Zinsen sinken durch Tilgung leicht, keine Erhaltungsposition mehr — die Wohnung dreht in einen kleinen jährlichen Gewinn oder bleibt bei knapper Null. Über die ersten fünf Jahre summiert sich der Verlusteffekt auf rund 55.000 € — der wirtschaftliche Renditehebel des Steuersparens im Immobiliengeschäft.

Ein Verlust im Jahr des Objektkaufs ist die Regel — die Anschaffungsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) fließen zwar in die AfA-Basis, aber die einmalige Steuerersparnis der Erhaltungsaufwendungen und Kreditzinsen trifft direkt das erste Jahr. Wer die Erklärung erst spät einreicht, verliert Liquiditätsvorteile — der Verlust kann nach § 37 EStG auch als Anpassung der Vorauszahlungen genutzt werden, um in Folgejahren monatlich weniger Steuer zu zahlen.

Wichtig für die Verlustverwertung: Die Zusammenveranlagung mit dem Ehepartner öffnet oft zusätzliche Verrechnungspotenziale, weil das Ehegatten-Einkommen als Ausgleichsbecken dient. Eine Einzelveranlagung mag bei sehr hohen Vermietungsverlusten günstiger sein, wenn die progressive Steuerersparnis auf einer Person konzentriert wird — die Rechnung lohnt sich in Jahren mit außerordentlichem Erhaltungsaufwand.

Häufige Fragen

Kann ich Verluste aus mehreren Wohnungen zusammenrechnen?

Ja, alle Objekte gehören zu § 21 EStG und werden zusammen ausgewiesen. Ein Objekt mit Gewinn und eines mit Verlust ergeben eine gemeinsame Zwischensumme.

Was passiert bei Verkauf mit dem Verlustvortrag?

Der Verlustvortrag ist personengebunden — er bleibt bei dir, auch wenn du das Objekt verkaufst. Verrechenbar ist er weiter mit anderen positiven Einkünften.

Muss ich den Verlust im Vorjahr zurücktragen?

Nein, du kannst darauf verzichten (§ 10d Abs. 1 S. 5 EStG). Wenn dein Grenzsteuersatz im Folgejahr höher ist, lohnt der Vortrag mehr — je Prozentpunkt zählt Bares.

Gilt die Verlustverrechnung auch für die GbR/GmbH?

Bei vermögensverwaltender GbR: ja, der Verlust wird auf die Gesellschafter verteilt und in deren Einkommensteuer verrechnet. Bei einer GmbH gilt § 8c KStG — dort sind die Regeln enger und ein Gesellschafterwechsel kann Verluste killen.

Wie lange bleibt ein Verlustvortrag bestehen?

Unbegrenzt. Er wird jährlich fortgeschrieben, bis er verbraucht ist. Praktisch enden viele Verlustvorträge nach 5–10 Jahren mit dem Anlauf des positiven Cashflows.