Leerstand steuerlich absetzen — Werbungskosten ohne Mieteinnahmen.

Grundsatz: Vermietungsabsicht ersetzt die Miete

Werbungskosten setzen keine tatsächlichen Einnahmen voraus — es genügt, dass du Einnahmen erzielen willst. Bei Leerstand bleiben deine Kosten deshalb voll abziehbar, solange eine ernsthafte und nachhaltige Vermietungsabsicht besteht. Das gilt für den Leerstand zwischen zwei Mietern genauso wie für längere Phasen wegen Renovierung oder schwieriger Marktlage.

Kritisch wird es erst, wenn das Finanzamt Zweifel an der Absicht bekommt: bei jahrelangem Leerstand ohne erkennbare Bemühungen, bei überhöhten Mietforderungen, die niemand zahlt, oder bei Anzeichen, dass du das Objekt eigentlich verkaufen oder selbst nutzen willst.

Welche Kosten du bei Leerstand absetzen kannst

• Schuldzinsen und laufende Finanzierungskosten
• Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld
• Betriebskosten, die trotz Leerstand anfallen: Grundkosten für Heizung, Allgemeinstrom, Hausmeister
• Renovierungs- und Instandhaltungskosten zur Vorbereitung der Neuvermietung
• Inserats-, Makler- und Fahrtkosten für Besichtigungen
• Die AfA läuft ganz normal weiter

So weist du die Vermietungsabsicht nach

Die Beweislast liegt bei dir. Das Finanzamt erwartet aktive, nachvollziehbare Vermietungsbemühungen — und je länger der Leerstand dauert, desto mehr. Sammle deshalb von Anfang an:

• Inserate mit Datum und Plattform (Screenshots, Rechnungen der Portale)
• Makler-Beauftragung oder dokumentierte Eigenbemühungen
• Besichtigungstermine mit Datum und Interessenten-Anzahl
• Anpassungen bei ausbleibender Nachfrage: Miete gesenkt, Zielgruppe erweitert, Renovierung angestoßen
• Bei Renovierungsleerstand: Angebote, Aufträge und Zeitplan der Arbeiten

Lange Leerstände: wann das Finanzamt die Reißleine zieht

Nach ständiger Rechtsprechung darf der Werbungskostenabzug versagt werden, wenn der Vermieter über Jahre untätig bleibt oder erkennbar an Bedingungen festhält, zu denen sich kein Mieter findet. Wer dagegen dokumentiert reagiert — Miete anpasst, das Objekt herrichtet, den Vermarktungsweg wechselt — behält den Abzug auch bei längerem Leerstand. Untätigkeit ist das Problem, nicht die Dauer allein.

Abgrenzung: Verkaufsabsicht und Selbstnutzung

Sobald du dich entscheidest, das Objekt zu verkaufen oder selbst zu beziehen, endet die Vermietungsabsicht — und damit der Werbungskostenabzug ab diesem Zeitpunkt. Ein paralleles Anbieten zur Miete und zum Kauf ist heikel: Das Finanzamt kann daraus schließen, dass die Vermietungsabsicht nicht mehr ernsthaft besteht. Wer beides fährt, sollte die fortbestehende Vermietungsbereitschaft besonders gut belegen.

Sonderfall Renovierungsleerstand

Steht die Wohnung leer, weil du sie für die Neuvermietung herrichtest, ist die Lage besonders komfortabel: Renovierungskosten während des Leerstands sind Werbungskosten, wenn die anschließende Vermietung feststeht — und genau die Renovierung selbst ist bereits ein starkes Indiz für die Vermietungsabsicht. Dokumentiere trotzdem den Zusammenhang: Angebote und Aufträge mit Datum, den geplanten Fertigstellungstermin und idealerweise das Inserat, das parallel oder direkt danach geschaltet wird.

Achtung bei der Kombination mit einem geplanten Verkauf: Renovierst du erkennbar, um besser verkaufen zu können, sind die Kosten keine Werbungskosten der Vermietung mehr. Die Absicht im Zeitpunkt der Ausgabe entscheidet — und die solltest du belegen können.

Leerstand in der Nebenkostenabrechnung nicht vergessen

Steuerlich absetzen und auf Mieter umlegen sind zwei Paar Schuhe: Die Betriebskosten leerstehender Einheiten trägst du selbst und darfst sie nicht auf die übrigen Mieter verteilen — dafür sind sie bei dir Werbungskosten. Beide Rechnungen brauchen dieselbe Datengrundlage: Wer die Leerstandszeiten je Einheit sauber dokumentiert, hat die Zahlen für die Abrechnung und die Steuererklärung in einem Zug beisammen. Wie du den Leerstand in der Abrechnung korrekt behandelst, zeigt unser eigener Ratgeber dazu.

Lückenlos dokumentieren — mit Rentprime

Der Abzug steht und fällt mit der Dokumentation über Monate oder Jahre. In Rentprime erfasst du Leerstandszeiten je Einheit, legst Inserate, Maklerrechnungen und Renovierungsbelege per Beleg-KI ab und hast beim Nachfragen des Finanzamts alles chronologisch beisammen — die Abrechnung rechnet Leerstandsanteile automatisch dir statt den Mietern zu.

Ob dein Nachweispaket im Einzelfall trägt, besprichst du am besten mit deinem Steuerberater.

Häufige Fragen

Kann ich Kosten für eine leerstehende Wohnung absetzen?

Ja — Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Renovierung und AfA bleiben Werbungskosten, solange du ernsthaft und nachweisbar vermieten willst. Ohne Vermietungsabsicht entfällt der Abzug.

Wie weise ich dem Finanzamt die Vermietungsabsicht nach?

Mit dokumentierten Vermarktungsbemühungen: datierte Inserate, Maklerauftrag, Besichtigungstermine und — bei ausbleibender Nachfrage — nachweisbare Anpassungen wie eine Mietsenkung oder Renovierung.

Wie lange darf eine Wohnung leer stehen, ohne den Abzug zu verlieren?

Eine feste Frist gibt es nicht. Entscheidend ist, dass du aktiv bleibst und auf den Markt reagierst. Gefährlich ist dokumentierte Untätigkeit oder das Festhalten an einer Miete, die erkennbar niemand zahlt.

Darf ich Leerstandskosten auf die anderen Mieter umlegen?

Nein. In der Nebenkostenabrechnung trägt der Vermieter den Kostenanteil leerer Einheiten selbst. Steuerlich kannst du genau diesen Anteil aber als Werbungskosten geltend machen.