Steuervorauszahlung als Vermieter – anpassen statt nachzahlen.

Wie Vorauszahlungen entstehen

Das Finanzamt setzt Vorauszahlungen nach § 37 EStG fest, sobald die letzte Veranlagung Steuer festgesetzt hat. Fällig sind sie quartalsweise zum 10. März, 10. Juni, 10. September und 10. Dezember. Basis ist die zuletzt festgesetzte Jahressteuer, hochgerechnet auf das laufende Jahr.

Das Verfahren ist rein rechnerisch, es sieht keine aktuelle Situation. Wer 2024 gute Mieteinnahmen hatte, zahlt 2026 auf dieser Basis vorauszahlungen – auch wenn zwei Wohnungen inzwischen umgebaut werden und Verluste bringen. Ohne Antrag bleibt es bei der alten Rechnung.

Wann eine Anpassung sinnvoll ist

• Größere Instandhaltung geplant (Dach, Heizung, Fassade) → Verluste absehbar.
• Leerstand über mehrere Monate durch Mieterwechsel oder Sanierung.
• Verkauf eines Objekts – die Mieteinnahmen entfallen komplett.
• Neue Wohnung im Portfolio → Einkünfte deutlich höher.
• Zinsänderung wirkt: Anschlussfinanzierung mit 4 % statt 1,5 % senkt den Gewinn spürbar.
• Erhöhte AfA nach § 7 Abs. 5a EStG (Neubau 5 % linear) – neue Objekte drücken den Gewinn.

Der Antrag – so geht er

1. Vermietungs-Prognose erstellen: geplante Mieteinnahmen, Werbungskosten, AfA.
2. Steuerlast überschlagen (persönlicher Grenzsteuersatz, ggf. Splittingtarif).
3. Formloser Antrag ans Finanzamt: Steuer-Nummer, Zeitraum, kurze Begründung, Höhe der beantragten Vorauszahlung.
4. Belege beifügen: Bauantrag, Mieterkündigung, Kaufvertrag, Angebot des Handwerkers.
5. Bescheid abwarten: Das Amt reagiert innerhalb weniger Wochen. Erstattung überzahlter Beträge im laufenden Jahr möglich.

Rechenbeispiel: Modernisierung senkt Vorauszahlungen

Vermieter mit drei Wohnungen, letzte Veranlagung 2024: 12.000 € Überschuss aus Vermietung, Grenzsteuersatz 35 %. Festgesetzte Vorauszahlungen 2026: 4.200 € pro Jahr (1.050 € je Quartal).

2026 werden zwei Wohnungen für vier Monate saniert (35.000 € Erhaltungsaufwand). Erwarteter Überschuss 2026: 12.000 € – 35.000 € = -23.000 €. Steuerlast auf Vermietung: 0 €. Antrag auf Herabsetzung auf 0 € gestellt, Belege (Angebot Dach, Angebot Heizung, Foto-Doku) beigefügt. Amt bestätigt binnen 3 Wochen, überzahlte Quartale werden erstattet.

Effekt: Statt 4.200 € durch das Jahr vorzustrecken, bleibt das Geld für die Sanierung liegen – Liquiditätsentlastung ohne Kredit.

Was passiert bei Nichtanpassung?

Wenn die tatsächliche Steuer stark abweicht, greift § 233a AO: 15 Monate nach Ende des Steuerjahres verzinst das Amt Differenzen mit 1,8 Prozent pro Jahr (0,15 % pro Monat). Wer 5.000 € nachzahlt, zahlt bei 12 Monaten Verzinsung 90 € Zinsen. Bei sinkenden Einkünften erstattet das Amt umgekehrt mit demselben Satz.

Wer die Vorauszahlung zu hoch stehen lässt, verzichtet also nicht auf Zinsen – die Erstattung wird verzinst. Das gilt aber nur, wenn die Veranlagung deutlich später kommt. In der Regel ist es bequemer und günstiger, die Vorauszahlungen zeitnah anzupassen.

Praxis: Prognose sauber vorbereiten

1. Mieteinnahmen aus Vertragsdaten hochrechnen (Kaltmiete × 12 × Anzahl Wohnungen).
2. Werbungskosten aus Vorjahresliste ableiten, geplante Sondermaßnahmen ergänzen.
3. AfA-Zeile aus dem AfA-Verzeichnis übernehmen – die ist konstant.
4. Prognose als PDF speichern, Anlage zum Antrag.
5. Grenzsteuersatz aus dem letzten Steuerbescheid (Progressionslinie) ableiten oder mit ELSTER-Rechner überschlagen.

Rentprime exportiert Einnahmen, Werbungskosten und AfA-Zeile je Objekt und Jahr – die Prognose entsteht in wenigen Minuten und ist als PDF direkt anhängbar. Wer den Antrag bis Anfang Februar stellt, hat den ersten Quartalstermin (10. März) noch mitgeregelt.

Zusammenspiel mit Kapitalertrag und Lohnsteuer

Vermieter mit Lohn- und Kapitaleinkünften sollten bei der Anpassung alle Einkunftsarten mit einbeziehen. Grund: Die Vorauszahlung ist eine Gesamtvorauszahlung auf die Einkommensteuer, nicht auf die Vermietung allein. Wer nur einen Anteil isoliert betrachtet, riskiert eine Fehlberechnung.

1. Prognostizierte Einkünfte aus Vermietung (§ 21 EStG) berechnen.
2. Bruttolohn und Werbungskosten aus dem letzten Bescheid übernehmen.
3. Kapitalerträge nur einbeziehen, wenn Günstigerprüfung vorteilhaft ist.
4. Sonderausgaben (Vorsorge, Spenden) und außergewöhnliche Belastungen berücksichtigen.
5. Ergebnis mit dem ELSTER-Rechner überschlagen – Grenzsteuersatz ablesen.

Beispiel: Angestellter mit 65.000 € Bruttolohn, Vermietungsüberschuss 8.000 €, keine sonstigen Einkünfte. Grenzsteuersatz rund 35 %. Sinkt der Vermietungsüberschuss durch Sanierung auf -12.000 €, ergibt sich rechnerisch ein Verlust von 12.000 € auf die Vermietungsseite – Anpassungspotenzial der Vorauszahlung: 12.000 € × 35 % = 4.200 €. Antrag lohnt sich.

Häufige Fragen

Kann das Finanzamt Vorauszahlungen von sich aus erhöhen?

Ja, § 37 Abs. 3 EStG erlaubt eine Anpassung ohne Antrag, wenn die voraussichtliche Jahressteuer deutlich über den bisher festgesetzten Vorauszahlungen liegt. Vermieter erhalten meist einen entsprechenden Bescheid mit Frist zur Zahlung.

Was gilt bei Ehegatten-Veranlagung?

Die Vorauszahlungen sind gemeinsam zu leisten – wer welchen Anteil trägt, ist Innenverhältnis. Bei getrennter Veranlagung wird jeder für sich mit Vorauszahlungen belegt.

Wie schnell reagiert das Amt?

Bei einfachen Fällen unter drei Wochen. Bei Rückfragen (Beleg zu Sanierung, Nachweis Leerstand) länger. Wer den Antrag schriftlich mit Belegen einreicht, hat die kürzesten Bearbeitungszeiten.

Was ist mit Kirchensteuer und Soli?

Werden anteilig mit angepasst. Der Solidaritätszuschlag entfällt seit 2021 für die meisten Vermieter (Freigrenze), die Kirchensteuer folgt der Einkommensteuer proportional.

Kann ich Vorauszahlungen freiwillig zahlen, obwohl keine festgesetzt sind?

Ja, freiwillige Zahlungen werden verbucht und mit der späteren Veranlagung verrechnet. Sinn ergibt das bei starkem Einnahmesprung im laufenden Jahr, um Nachzahlung und Verzinsung zu vermeiden.