Steuerberater für Vermieter – Kosten und Alternativen im Vergleich.
Ein Steuerberater kostet für Vermieter meist 300 – 900 € pro Objekt und Jahr – abhängig von Aufwand und Gebührenverordnung (StBVV). Für kleine Portfolios gibt es günstige Alternativen.
Für die Steuererklärung eines Vermieters gilt die Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV). Der Ansatz erfolgt nach Gegenstandswert (Summe positiver Einnahmen) mit einem Gebührenrahmen von 1/20 bis 18/20. In der Praxis kostet die Vermietungserklärung 300 bis 900 € pro Objekt und Jahr, große Portfolios auch deutlich mehr.
Wie sich die Gebühren berechnen
Die StBVV regelt die Vergütung. Für die Vermietungseinkünfte greift § 27 StBVV mit einem Rahmen von 1/20 bis 12/20 einer vollen Gebühr nach Tabelle A. Der Gegenstandswert ist die Summe aller positiven Einnahmen (Mieteinnahmen, Nebenkostenerstattungen, Verkaufsgewinne). Werbungskosten mindern den Gegenstandswert nicht.
| Mieteinnahmen p. a. | Volle Gebühr (Tab. A) | Ansatz 5/10 (mittel) | Ansatz 8/10 (aufwändig) |
|---|---|---|---|
| 10.000 € | 480 € | 240 € | 384 € |
| 20.000 € | 756 € | 378 € | 605 € |
| 40.000 € | 1.152 € | 576 € | 921 € |
| 60.000 € | 1.464 € | 732 € | 1.171 € |
Was der Berater konkret tut
- Belege sichten, sortieren, in Kategorien buchen (Instandhaltung, AfA, Zinsen, Nebenkosten).
- Steuererklärung mit den Einkünften aus Vermietung erstellen (§ 21 EStG).
- AfA-Verzeichnis führen und fortschreiben.
- Rücksprache mit dem Finanzamt bei Rückfragen (Belegabgabe, Nachweise Erhaltungsaufwand).
- Einspruchsverfahren begleiten – gesondert nach § 40 StBVV honoriert.
Wer die Belege digital, sauber sortiert und mit AfA-Übersicht liefert, bekommt fast immer den unteren Gebührenrahmen. Wer den Schuhkarton bringt, zahlt den oberen. In Rentprime hinterlegte AfA-Werte, Mietkonten und PDF-Belege sparen dem Berater eine bis drei Stunden pro Objekt und Jahr – Zeit, die er direkt weniger in Rechnung stellt.
Wann sich der Berater lohnt
- Erstes Vermietungsjahr mit größeren Umbauten (Herstellungsaufwand vs. Erhaltungsaufwand).
- Kauf oder Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist.
- Erbschaft, Schenkung, Nießbrauch oder verbilligte Vermietung an Angehörige.
- Mehrere Objekte in unterschiedlichen Steuerarten (Wohn/Gewerbe, Ausland).
- PV-Anlage mit Mieterstromlieferung (Umsatzsteuer, Gewerbe).
Bei einer Standard-Wohnung ohne Sonderfälle ist der Nutzen eines Beraters oft geringer als der Preis: 500 € Honorar sparen selten 500 € Steuer. Wer sich die Zeit spart, hat trotzdem einen Vorteil – dann sollte das Honorar bewusst „Zeitgeld" heißen, nicht „Steuerspargeld".
DIY-Alternativen mit Grenzen
| Lösung | Preis / Jahr | Für wen geeignet |
|---|---|---|
| ELSTER (kostenlos) | 0 € | Erfahrene Anwender, 1 Objekt, keine Sonderfälle |
| Steuersoftware WISO / smartsteuer / Taxfix Vermieter | 30 – 100 € | 1 – 3 Objekte, Standardfälle |
| Lohnsteuerhilfeverein | 159 – 399 € Mitgliedsbeitrag | Nur Arbeitnehmer mit ≤ 18.000 € Vermietungseinnahmen |
| Steuerberater | 300 – 900 € / Objekt | Aufwand, Sonderfälle, Zeitersparnis |
| Software + Steuerberater (Hybrid) | Software + 200 – 400 € Prüfung | Optimum – Belege selbst, Prüfung durch Profi |
So senkst du das Honorar
- Vollständige Belegakte digital in Ordnern nach Kostenart – Aufwand für den Berater sinkt spürbar.
- Jährliches AfA-Verzeichnis liegt bei – der Berater muss es nicht neu anlegen.
- Mietkonto-Auszug oder PDF-Export aus der Vermietungssoftware liefert Einnahmen und Nebenkostenerstattungen fertig.
- Reparaturen von Modernisierungen sauber trennen (Erhaltungsaufwand ≠ Herstellungsaufwand).
- Terminfrühzeitig: März statt Juli – der Berater hat Kapazität und kalkuliert den mittleren Satz, nicht den oberen.
Beratung nach Zeitaufwand statt StBVV
§ 4 Abs. 1 StBVV erlaubt bei Steuerdeklarationen eine schriftliche Vereinbarung nach Zeitgebühr. Übliche Sätze: 90 – 180 € pro Stunde. Für kleine Vermieter oft günstiger, weil der tatsächliche Aufwand bei sauber vorbereiteten Unterlagen unter dem StBVV-Regelsatz liegt.
Rechenbeispiel: Ein Berater bearbeitet die Steuererklärung eines Vermieters mit 3 Wohnungen in 4 Stunden zu 120 € = 480 € netto. StBVV-Ansatz nach § 27 wäre bei 30.000 € Mieteinnahmen und 5/10-Satz rund 470 €. Bei 8/10 wären es 752 €. Zeitgebühr ist bei effizienten Mandaten fast immer der günstigere Weg – Voraussetzung: schriftliche Vereinbarung vor Beginn.
- Angebot schriftlich einholen: „Zeitgebühr 120 € pro Stunde, Schätzung 4 – 6 Stunden".
- Aufwand fixieren durch vorbereitete Unterlagen (Objektliste, AfA-Verzeichnis, Belege digital).
- Nach Abschluss detaillierten Nachweis der Stunden verlangen – Transparenz schützt beide Seiten.
- Bei wiederkehrenden Mandaten Rabatt vereinbaren (10 – 20 % im Folgejahr).
Wechsel des Steuerberaters – reibungslos vorbereiten
Ein Wechsel ist möglich, aber im Detail häufig ärgerlich. Alte Berater geben Unterlagen nur gegen Zahlung offener Honorare heraus (Zurückbehaltungsrecht nach § 66 StBerG). Rechtsanspruch besteht auf die eigenen Belege, nicht auf Arbeitsergebnisse des Beraters.
- Vollmachtsentzug schriftlich erklären, Datum auf Wirksamkeit setzen.
- Anforderung der eigenen Belege (im Original) mit Fristsetzung.
- AfA-Verzeichnis, letzter Bescheid und Vollmachtserklärung an den neuen Berater weiterreichen.
- ELSTER-Vollmacht neu erteilen (Steuerberater-Formular).
- Ehemaligen Berater informieren, sobald der neue Berater den Auftrag angenommen hat.
Für die Übergabe braucht der neue Berater den Bescheid des Vorjahres, das AfA-Verzeichnis (Grundstück, Gebäude, Zubehör), Mietverträge und die aktuellen Belege des laufenden Jahres. Wer beim Vorgänger elektronische Belegkette gepflegt hat, exportiert alles als ZIP und spart drei bis fünf Beraterstunden.
Häufige Fragen
Sind Steuerberaterkosten für Vermieter absetzbar?
Ja, in dem Umfang, wie sie auf die Einkünfte aus Vermietung entfallen. Die Rechnung wird geteilt (privat / Vermietung / Kapital). Der Vermietungsanteil ist Werbungskosten nach § 9 EStG, private Anteile seit 2006 nicht mehr absetzbar.
Was, wenn der Berater zu viel abrechnet?
Prüfe die Gebührenrechnung gegen die StBVV. Sind Gegenstandswert und Rahmensatz falsch, kannst du eine Korrektur verlangen. Bei Streit hilft die zuständige Steuerberaterkammer als Vermittlungsstelle.
Kann ich das Honorar pauschal vereinbaren?
Ja, § 4 StBVV erlaubt eine Pauschale, wenn sie schriftlich fixiert wird. Sie muss angemessen sein und darf die StBVV-Vergütung deutlich unterschreiten – nach oben darf abgewichen werden.
Was macht die Steuerberatung teuer?
Erstberatung und Nachforderungen. Wer beim Erstgespräch alle Unterlagen mitbringt und ein klares Ziel formuliert (Erstellung vs. Beratung), spart oft 30 Prozent gegenüber einem offenen Auftrag „bitte alles regeln".
Was ist mit Vermietung im Ausland?
Fast immer Steuerberater-Fall. DBA-Prüfung, Anrechnung ausländischer Steuer und Progressionsvorbehalt sind fehleranfällig. Hier zahlt sich der Berater praktisch immer aus – zumal Fehler jahrelang nachwirken können.