Staffelmietvertrag erstellen: Muster, Regeln und Rechenbeispiel nach § 557a BGB.
Staffelmiete heißt: die neue Miete steht schon im Vertrag — inklusive Datum und Betrag. Wie du sie rechtssicher formulierst, welche Fristen § 557a BGB verlangt und wo die Mietpreisbremse trotzdem greift.
Ein Staffelmietvertrag legt jede zukünftige Mieterhöhung bereits bei Vertragsschluss als festen Euro-Betrag mit Datum fest. Voraussetzungen nach § 557a BGB: schriftlich, mindestens 12 Monate Abstand zwischen zwei Staffeln, jede Staffel als Betrag (nicht als Prozentsatz) ausgewiesen. Während der Staffel-Laufzeit sind Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder wegen Modernisierung ausgeschlossen.
Was ist Staffelmiete?
Bei der Staffelmiete steht die Miete für die gesamte Vertragslaufzeit im Voraus im Vertrag. Der Mieter weiß beim Einzug: In 12 Monaten zahle ich x €, in 24 Monaten y €. Für den Vermieter ist das Planungssicherheit, für den Mieter Transparenz. Rechtsgrundlage ist § 557a BGB.
Während der Staffelmiete laufen andere Mieterhöhungsrechte ins Leere: Weder eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) noch eine Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) sind zulässig, solange die Staffel läuft. Erst nach dem Ende der letzten vereinbarten Staffel dürfen wieder normale Erhöhungen kommen.
Die vier gesetzlichen Anforderungen
| Anforderung | Rechtsgrundlage | Praxis |
|---|---|---|
| Schriftform | § 557a Abs. 1 BGB | Klausel im Mietvertrag oder als Anlage |
| Feste Beträge, nicht Prozent | § 557a Abs. 1 BGB | Jede Staffel als Euro-Betrag der neuen Miete |
| Mindestabstand 12 Monate | § 557a Abs. 2 BGB | Zwischen zwei Erhöhungen mindestens ein Jahr |
| Kündigungsverzicht max. 4 Jahre | § 557a Abs. 3 BGB | Ausschluss der ordentlichen Kündigung nur bis 4 Jahre nach Vertragsschluss |
Wichtig: Es müssen Beträge im Vertrag stehen, keine Prozente. Formulierungen wie „jährliche Erhöhung um 3 %" sind unwirksam, weil der Mieter den Endbetrag selbst ausrechnen müsste. Zulässig ist nur: „Ab 01.01.2027 beträgt die Netto-Kaltmiete 780 €."
Muster-Klausel für den Vertrag
Beispieltext für § 5 des Mietvertrags:
- „Die Netto-Kaltmiete beträgt ab Mietbeginn 750,00 € monatlich.",
- „Ab dem 01.01.2027 beträgt die Netto-Kaltmiete 780,00 € monatlich.",
- „Ab dem 01.01.2028 beträgt die Netto-Kaltmiete 810,00 € monatlich.",
- „Ab dem 01.01.2029 beträgt die Netto-Kaltmiete 840,00 € monatlich.",
- „Nebenkostenvorauszahlungen bleiben von der Staffelmiete unberührt und können nach § 560 BGB separat angepasst werden."
Mietpreisbremse und Staffelmiete
In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt: Jede einzelne Staffel darf bei ihrer Fälligkeit die zulässige Miethöhe (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %) nicht überschreiten. Der Mieter kann nach § 556g BGB jede Staffel einzeln rügen. Prüfe daher vor jeder Staffel, ob der Mietspiegel deiner Stadt die Erhöhung noch trägt.
Wer Objekte in mehreren Städten mit unterschiedlichen Mietspiegeln hat, verliert leicht den Überblick. In Rentprime hinterlegst du die Staffeln direkt am Mietvertrag — die neue Miete wird zum Stichtag automatisch aktiv und in Kaltmiete und Warmmiete durchgerechnet, so dass keine Staffel vergessen wird.
Rechenbeispiel über 5 Jahre
| Datum | Netto-Kaltmiete | Erhöhung vs. Vorjahr | Vergleich Mietspiegel-Erhöhung |
|---|---|---|---|
| 01.01.2026 | 750,00 € | — | Start |
| 01.01.2027 | 780,00 € | +30 € (+4,0 %) | im Rahmen |
| 01.01.2028 | 810,00 € | +30 € (+3,8 %) | im Rahmen |
| 01.01.2029 | 840,00 € | +30 € (+3,7 %) | im Rahmen |
| 01.01.2030 | 870,00 € | +30 € (+3,6 %) | im Rahmen |
| Summe Mehrmiete | +1.440 €/Jahr im 5. Jahr |
Häufige Fehler beim Staffelmietvertrag
Der häufigste Fehler kostet die gesamte Staffelvereinbarung: Statt Euro-Beträgen wird ein Prozentsatz oder eine Formel vereinbart. Nach BGH-Rechtsprechung ist die Klausel dann unwirksam und du bleibst bei der Ausgangsmiete hängen. Zweiter Klassiker: der Mindestabstand von 12 Monaten wird durch einen unglücklich formulierten „ab dem ersten Monat des zweiten Jahres" verkürzt — Zug um Zug führt das zu Rückforderungen.
| Fehler | Wirkung | So vermeiden |
|---|---|---|
| Prozentangaben statt Euro-Beträge | Ganze Staffel unwirksam | Jede Staffel als konkreten Betrag |
| Weniger als 12 Monate Abstand | Betroffene Staffel unwirksam | Datum jeder Staffel prüfen |
| Zusätzliche § 558-Erhöhung | Unwirksam neben Staffelmiete | Nur eine Erhöhungsform |
| Kündigungsverzicht > 4 Jahre | Insgesamt unwirksam | Maximal 4 Jahre ab Vertragsschluss |
| Vergessene Anpassung Vorauszahlung | Deckungslücke bei Nebenkosten | NK-Vorauszahlung separat regeln |
Wichtig: Staffelmiete und Indexmiete schließen sich aus. Du kannst nur eines der beiden Modelle im Vertrag vereinbaren — eine Kombination ist nach § 557a/557b BGB nicht zulässig.
Häufige Fragen
Wie oft darf man die Staffelmiete erhöhen?
Jede beliebige Anzahl, solange zwischen zwei Staffeln mindestens 12 Monate liegen (§ 557a Abs. 2 BGB). Üblich sind jährliche Sprünge. Der Vertrag muss jede Staffel einzeln als Euro-Betrag ausweisen.
Gilt die Kappungsgrenze bei Staffelmiete?
Nein. Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) gilt nur bei einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Staffelmiete ist eine eigene Erhöhungsform. Es gilt aber die Mietpreisbremse: In angespannten Märkten darf jede Staffel die ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % nicht überschreiten.
Kann der Mieter während der Staffelmiete kündigen?
Ja, mit der normalen dreimonatigen Kündigungsfrist — es sei denn, im Vertrag ist ein Kündigungsausschluss vereinbart. Der Ausschluss darf höchstens 4 Jahre ab Vertragsschluss laufen (§ 557a Abs. 3 BGB).
Was ist besser: Staffel- oder Indexmiete?
Staffelmiete ist planbar und einfach abzurechnen, gerät aber bei niedriger Inflation ins Minus. Indexmiete folgt dem Verbraucherpreisindex und ist inflationssicher, dafür schwerer zu kommunizieren. Wer langfristig sicher kalkulieren will, wählt Staffel; wer Inflation absichern will, Index.
Zählt die Staffelmiete zur Kappungsgrenze?
Nein, die Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) gilt nur für Erhöhungen an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB. Die Staffelmiete ist eine eigenständige Vereinbarung nach § 557a BGB und wird bei der Kappung nicht mitgerechnet.