Indexmietvertrag: Klausel, VPI und Berechnung nach § 557b BGB.
Die Indexmiete koppelt die Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. Wie du die Klausel formulierst, wie die Anpassung nach § 557b BGB abläuft und wie du die neue Miete korrekt berechnest — mit Beispiel.
Bei einer Indexmiete koppelst du die Netto-Kaltmiete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts. Rechtsgrundlage ist § 557b BGB: schriftliche Vereinbarung, Anpassung frühestens 12 Monate nach der letzten Miete-Änderung, Mitteilung in Textform mit Angabe des neuen VPI und der Berechnung. Zwischen zwei Erhöhungen liegt immer ein voller VPI-Zwölfmonatsvergleich.
Wie die Indexmiete funktioniert
Bei der Indexmiete steigt (oder fällt) die Kaltmiete im gleichen Prozentsatz wie der Verbraucherpreisindex für Deutschland, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht (Basisjahr 2020 = 100). Steigt der VPI um 3 %, darf die Kaltmiete um 3 % steigen — ausschließlich diese Größe zählt, nicht der Mietspiegel.
Der Vermieter muss die Erhöhung in Textform geltend machen (E-Mail reicht, § 126b BGB). Anzugeben sind: der neue Indexstand, der bisherige Indexstand, die Erhöhung in Prozent und der neue Mietbetrag. Die neue Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung geschuldet.
Voraussetzungen nach § 557b BGB
| Anforderung | Detail |
|---|---|
| Vereinbarung | Schriftlich im Mietvertrag |
| Sperrfrist | Frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung/Miet-Änderung |
| Bezugsindex | Verbraucherpreisindex Gesamtdeutschland, Basisjahr 2020 = 100 |
| Mitteilungsform | Textform (§ 126b BGB), z. B. E-Mail |
| Wirksamkeit | Ab dem übernächsten Monat nach Zugang |
| Ausgeschlossen | Erhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete). Modernisierung nach § 559 BGB nur bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen |
Muster-Klausel
Beispiel für § 5 des Mietvertrags:
- „Die Netto-Kaltmiete richtet sich nach dem vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2020 = 100).",
- „Bei Vertragsbeginn beträgt die Netto-Kaltmiete 800,00 €; Bezugswert ist der Verbraucherpreisindex des Monats [Monat/Jahr].",
- „Ändert sich der Verbraucherpreisindex im Vergleich zum jeweils zuletzt maßgeblichen Indexstand, kann jede Vertragspartei nach § 557b BGB frühestens 12 Monate nach der letzten Änderung eine entsprechende Anpassung der Kaltmiete verlangen.",
- „Die Änderung erfolgt in Textform unter Angabe des neuen Indexstandes, des bisherigen Indexstandes und der Änderung in Prozent."
Rechenbeispiel
Startmiete zum 01.01.2024: 800 €. Bezugsindex Januar 2024: 118,5. Neuer Indexstand Januar 2026: 124,3 (fiktives Beispiel, aktuelle Werte siehe destatis.de). Rechenweg:
- Prozentuale Änderung: (124,3 − 118,5) / 118,5 = 4,89 %
- Erhöhungsbetrag: 800 € × 4,89 % = 39,12 €
- Neue Kaltmiete: 800 € + 39,12 € = 839,12 €
- Mitteilung in Textform: Erklärung mit alten und neuen Indexständen an den Mieter senden.
- Wirksamkeit: Wenn die Erklärung am 20. Februar zugeht, ist die neue Miete ab 1. April fällig.
| Jahr | VPI-Basis | Anpassung | Neue Kaltmiete |
|---|---|---|---|
| 2024 | 118,5 | Start | 800,00 € |
| 2026 | 124,3 | +4,89 % | 839,12 € |
| 2027 | 127,4 | +2,49 % | 860,00 € |
| 2028 | 129,9 | +1,96 % | 876,86 € |
Indexmiete oder Staffelmiete?
Beide Modelle schließen die klassische Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB aus — nur eines darf im Vertrag stehen. Der Unterschied liegt in der Absicherung:
- Staffelmiete: fester Betrag, fest planbar, verliert bei hoher Inflation.
- Indexmiete: folgt der Inflation, kann bei Deflation auch fallen (§ 557b BGB gilt in beide Richtungen).
- Bei starken Inflationsschüben lohnt der Blick, wer heute welche Klausel hat — 2022/2023 kamen viele Vermieter mit Staffelmiete zu spät nach.
Wer Verträge mit Indexmiete führt, verpasst leicht die Sperrfrist oder rechnet den falschen Bezugsmonat. In Rentprime hinterlegst du den VPI-Startwert und den Bezugsmonat einmal am Vertrag — die App weist die nächste zulässige Anpassung inklusive Betrag und Fälligkeitsmonat aus.
Häufige Fehler beim Indexmietvertrag
Anders als bei der Staffelmiete musst du bei der Indexmiete aktiv werden: keine automatische Anpassung ohne Textform-Erklärung. Wer die Anpassung verpasst, verliert für das laufende Jahr die Differenz — nachträglich fordern kannst du sie nur, wenn die 12-Monats-Sperre noch nicht wieder greift.
- Erinnerung setzen, sobald 12 Monate seit der letzten Anpassung um sind.
- VPI-Stand für den Bezugsmonat bei destatis.de nachschlagen.
- Prozentänderung ausrechnen, neue Kaltmiete bestimmen.
- Textform-Erklärung mit alten und neuen Indexständen an den Mieter senden.
- Zugangsnachweis sichern (Einschreiben-Einwurf oder E-Mail mit Lesebestätigung).
- Neue Miete ab dem übernächsten Monat einfordern.
Häufige Fragen
Wie oft darf die Indexmiete steigen?
Zwischen zwei Anpassungen müssen mindestens 12 Monate liegen (§ 557b Abs. 2 BGB). Typischerweise wird die Miete einmal pro Jahr angepasst, sobald die Jahresveränderung des VPI feststeht.
Muss der Mieter der Erhöhung zustimmen?
Nein. Anders als bei einer Vergleichsmieten-Erhöhung nach § 558 BGB ist bei der Indexmiete keine Zustimmung nötig — die Erhöhung erfolgt einseitig durch Textform-Erklärung mit korrekter Berechnung.
Gilt die Mietpreisbremse bei Indexmiete?
Die Ausgangsmiete unterliegt bei Neuvermietung der Mietpreisbremse (ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %). Spätere Index-Anpassungen sind aber uneingeschränkt möglich, sofern sie dem VPI folgen.
Kann die Indexmiete auch sinken?
Rechtlich ja — § 557b BGB ist symmetrisch. In der Praxis kommt Deflation kaum vor; theoretisch könnte der Mieter aber eine Absenkung verlangen, wenn der VPI fällt.
Was passiert, wenn ich die Anpassung vergesse?
Für das verstrichene Jahr verlierst du die Differenz — rückwirkende Erhöhungen sind nicht möglich (§ 557b Abs. 2 BGB). Du kannst aber sofort für die kommende Periode anpassen, sobald wieder 12 Monate seit der letzten Änderung vergangen sind.