Mieterhöhung zur Vergleichsmiete: so bekommst du die Zustimmung.

Das Prinzip: Erhöhung nur mit Zustimmung

Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§558 BGB) verlangst du vom Mieter die Zustimmung zu einer neuen Miete — du kannst sie nicht einseitig festsetzen. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete; stimmt er nicht zu, bleibt dir nur die Zustimmungsklage. Deshalb ist ein formal sauberes Erhöhungsverlangen entscheidend: Jeder Fehler kostet dich Monate. Das Verfahren gilt für die klassische Vergleichsmieten-Erhöhung — daneben stehen die Modernisierungsumlage nach §559 BGB und die Anpassung der Betriebskosten-Vorauszahlungen, die eigenen Regeln folgen und keine Zustimmung brauchen.

Die materiellen Voraussetzungen im Überblick

• Wartefrist: Das Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig; die neue Miete gilt also frühestens 15 Monate nach der letzten Anpassung
• Obergrenze: höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete
• Kappungsgrenze: maximal 20 % Erhöhung in drei Jahren, in vielen angespannten Märkten per Landesverordnung 15 %
• Keine Staffel- oder Indexmiete vereinbart (dort ist §558 ausgeschlossen)

Begründung nach §558a: vier zulässige Mittel

Das Erhöhungsverlangen braucht Textform und eine Begründung (§558a BGB). Zulässige Begründungsmittel sind der Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von drei Vergleichswohnungen mit entsprechender Miete. In der Praxis ist der Mietspiegel erste Wahl: Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, musst du seine Werte ohnehin mitteilen, auch wenn du anders begründest. Ordne die Wohnung nachvollziehbar ins Mietspiegelfeld ein — Baujahr, Lage, Ausstattung. Gibt es keinen Mietspiegel, sind drei konkret benannte Vergleichswohnungen der günstigste Weg; ein Gutachten kostet mehrere hundert Euro und lohnt meist nur bei hochwertigen Objekten oder absehbarem Rechtsstreit.

Die Zustimmungsfrist des Mieters (§558b)

Der Mieter hat Zeit bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens, um zuzustimmen (Überlegungsfrist, §558b Abs. 2 BGB). Beispiel: Geht dein Schreiben am 10. März zu, läuft die Frist bis 31. Mai. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang — im Beispiel ab 1. Juni. Die Zustimmung kann auch konkludent erfolgen, etwa durch vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete; verlass dich darauf aber nicht, sondern fordere eine ausdrückliche Erklärung an. Lege dem Verlangen am besten gleich ein vorbereitetes Zustimmungsformular bei — das senkt die Hürde für den Mieter und verschafft dir ein eindeutiges Dokument statt einer Auslegungsfrage.

Keine Zustimmung? Die Klagefrist läuft

Verweigert der Mieter die Zustimmung oder schweigt er, musst du innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist Klage auf Zustimmung erheben (§558b Abs. 2 BGB). Verpasst du diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht — du musst von vorn beginnen, inklusive neuer Wartefrist für den Zugang. Im Prozess prüft das Gericht die ortsübliche Vergleichsmiete, oft per Sachverständigengutachten; eine teilweise Zustimmung des Mieters zu einem geringeren Betrag ist möglich und verkleinert den Streitwert. Oft lohnt vor der Klage ein letztes Gesprächsangebot — viele Mieter stimmen einem begründeten, moderaten Verlangen zu, wenn man es persönlich erläutert.

Beispielrechnung: Wartefrist, Kappung, Fristen

Die Wohnung (80 m²) kostet seit dem 1. Januar 2024 unverändert 720 € kalt, der Mietspiegel weist für das Feld 10,50 €/m² aus — ortsüblich wären also 840 €. Die Kappungsgrenze (angenommen 15 %) erlaubt maximal 720 € + 108 € = 828 €. Dein Verlangen vom 5. März 2026 auf 828 € ist zulässig: Die letzte Anpassung liegt über ein Jahr zurück, die Zielmiete bleibt unter der Vergleichsmiete und innerhalb der Kappung. Stimmt der Mieter zu, gilt die neue Miete ab 1. Juni 2026; schweigt er, läuft deine Klagefrist vom 1. Juni bis 31. August 2026.

Das Sonderkündigungsrecht des Mieters

Jedes Erhöhungsverlangen löst ein Sonderkündigungsrecht aus: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen — dann tritt die Erhöhung nicht ein. Kalkuliere das ein, bevor du an die Obergrenze gehst: Bei einem zuverlässigen Langzeitmieter kann eine moderate Erhöhung unterhalb des rechtlich Möglichen wirtschaftlich klüger sein als ein Mieterwechsel mit Leerstand, Renovierung und Neuvermietungsaufwand.

Häufige Formfehler, die das Verlangen kippen

• Erhöhung an nur einen von mehreren Mietern adressiert
• Kappungsgrenze überschritten oder Wartefrist nicht eingehalten
• Begründung fehlt oder passt nicht (z. B. veralteter Mietspiegel, falsche Einordnung)
• Qualifizierten Mietspiegel verschwiegen, obwohl vorhanden
• Prozentuale Erhöhung ohne Angabe der neuen Miete in Euro

Fristen-Mathematik ohne Zettelwirtschaft

Zwischen Zugang, Überlegungsfrist und Klagefrist liegen bis zu fünf Monate — wer mehrere Erhöhungen parallel fährt, braucht ein System. In Rentprime siehst du je Mietverhältnis die aktuelle Miete und die letzte Anpassung, stellst das Erhöhungsverlangen mit Zustell-Dokumentation über das Mieterportal zu und lässt dich an Zustimmungs- und Klagefrist automatisch erinnern.

Häufige Fragen

Wie lange hat der Mieter Zeit, einer Mieterhöhung zuzustimmen?

Bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang.

Was mache ich, wenn der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmt?

Dann bleibt die Zustimmungsklage: Sie muss innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist erhoben werden. Verpasst du die Klagefrist, ist das Erhöhungsverlangen verbraucht und du musst neu ansetzen.

Womit muss ich eine Mieterhöhung nach §558 begründen?

Mit Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§558a BGB). Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen dessen Werte immer mitgeteilt werden.

Gilt eine vorbehaltlose Zahlung als Zustimmung?

Die mehrfache vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete kann als stillschweigende Zustimmung gewertet werden. Sicherer ist eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Mieters.