Rendite einer Anlageimmobilie — brutto, netto, Eigenkapital.
Eine Rendite ohne Klammer ist eine Zahl ohne Bedeutung. Wer Brutto- und Nettomietrendite und Eigenkapitalrendite trennt und Instandhaltung, Steuern und Zinssatz ehrlich einrechnet, sieht sofort, ob das Objekt trägt oder zubuttert.
Die Bruttomietrendite ist die Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Gesamtkaufpreis inklusive Kaufnebenkosten. Die Nettomietrendite zieht davon die nicht-umlagefähigen Kosten ab. Die Eigenkapitalrendite setzt den Cashflow nach Zinsen und Tilgung in Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital — sie ist die einzige Zahl, die die Hebelwirkung der Finanzierung zeigt.
Die drei Renditezahlen und ihre Formeln
| Kennzahl | Formel | Sagt aus |
|---|---|---|
| Bruttomietrendite | Jahresnettokaltmiete / Gesamtkaufpreis × 100 | Grober Vergleich vor Kosten & Steuern |
| Nettomietrendite | (Jahresnettokaltmiete − nicht-umlagefähige Kosten) / Gesamtkaufpreis × 100 | Substanzielle Verzinsung ohne Finanzierung |
| Cashflow p. a. | Nettomiete − Kosten − Zinsen − Tilgung ± Steuer | Was tatsächlich auf dem Konto landet |
| Eigenkapitalrendite | Cashflow / Eigenkapitaleinsatz × 100 | Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals |
| Objektrendite (IRR) | interne Verzinsung inkl. Verkauf | Gesamtergebnis über die Haltedauer |
Rechenbeispiel: Ein 3-Zimmer-ETW in Leipzig
Kaufpreis 250.000 Euro, Kaufnebenkosten 10 Prozent = 25.000 Euro, Gesamtinvestition 275.000 Euro. Kaltmiete 720 Euro/Monat, also 8.640 Euro Jahresnettokaltmiete. Nicht-umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallrisiko, Hausgeld-Anteil) 2.100 Euro p. a. Zinssatz 3,9 Prozent, Tilgung 2 Prozent, Eigenkapital 60.000 Euro (Nebenkosten + 35.000 Euro), Darlehen 215.000 Euro.
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Bruttomietrendite | 8.640 / 275.000 = 3,14 % |
| Netto p. a. vor Finanzierung | 8.640 − 2.100 = 6.540 € |
| Nettomietrendite | 6.540 / 275.000 = 2,38 % |
| Zinsen p. a. (3,9 % auf 215.000 €) | −8.385 € |
| Tilgung p. a. (2 % auf 215.000 €) | −4.300 € |
| Cashflow vor Steuer | 6.540 − 8.385 − 4.300 = −6.145 € |
| Steuerersparnis (AfA 2 % + Zinsen, 42 %) | + ~2.900 € |
| Cashflow nach Steuer | ≈ −3.245 € |
| Eigenkapitalrendite (Cashflow / EK) | −3.245 / 60.000 = −5,4 % |
| Vermögenszuwachs durch Tilgung | +4.300 € |
| Gesamteffekt inkl. Tilgung | +1.055 € pro Jahr |
Der Cashflow ist negativ, das Vermögen steigt aber durch Tilgung. Wer das nicht auseinanderrechnet, hält das Objekt für einen Verlustbringer — obwohl es die eigene Immobilienquote im Vermögen erhöht.
Die nicht-umlagefähigen Kosten realistisch ansetzen
Wer bei den nicht-umlagefähigen Kosten spart, rechnet sich die Netto-Rendite schön. Diese vier Positionen musst du einplanen — sonst überschätzt du die Rendite um 1–2 Prozentpunkte:
- Verwaltung/Steuerberater: 200–600 €/Jahr je Wohnung.
- Instandhaltungsrücklage: 10–15 €/m²/Jahr (Faustzahl Peters/Petersscher Formel).
- Mietausfallrisiko: 3–5 % der Kaltmiete (Leerstand + Zahlungsausfall).
- Nicht umlagefähiges Hausgeld bei WEG: 20–40 % des Gesamt-Hausgelds (Verwalter, Rücklage, Instandhaltung).
Die häufigsten Rechenfehler
- Kaufnebenkosten in den Nenner der Rendite vergessen — zieht die Bruttorendite um 1 % nach oben.
- Warmmiete statt Kaltmiete in den Zähler — Nebenkosten sind ein Durchlaufposten und keine Einnahme.
- Tilgung als „Kosten" gezählt — Tilgung ist Vermögensbildung, nicht Aufwand.
- AfA und Zinsen in der Cashflow-Rechnung vergessen, obwohl sie Steuer sparen.
- Kein Puffer für Sonderumlage/Reparatur/Mieterwechsel — dann killt die erste Heizung den 5-Jahres-Cashflow.
Ein Dashboard mit Kennzahlen pro Objekt zeigt Brutto-, Netto- und Cashflow-Zahlen live und aktualisiert sie mit jeder Miete, jeder Rechnung und jeder Steuererklärung — in Rentprime läuft das über die Onboarding-Checkliste, sodass die Zahlen ab der ersten Buchung stimmen.
Die Objektrendite über die Haltedauer
Cashflow, Netto- und Bruttorendite betrachten eine Momentaufnahme. Die Objektrendite (interner Zinsfuß, IRR) berücksichtigt Zahlungsströme, Tilgung und den Verkaufserlös nach n Jahren. Sie ist die einzige Zahl, die vergleichbar mit einer Aktienrendite ist.
| Haltedauer | Miete p. a. | Verkauf brutto | IRR (angenommen) |
|---|---|---|---|
| 5 Jahre | 43.200 € | 280.000 € | 3,8 % |
| 10 Jahre | 86.400 € | 310.000 € | 5,1 % |
| 15 Jahre | 129.600 € | 340.000 € | 6,0 % |
| 20 Jahre | 172.800 € | 360.000 € | 6,4 % |
Die IRR nimmt zu, je länger du hältst — solange die Miete steigt und die Zinsbelastung sinkt (Tilgung erhöht den Eigenkapitalanteil). Wer nach fünf Jahren verkauft, verliert einen großen Teil der Objektrendite an Kaufnebenkosten. Der steuerfreie Verkauf nach zehn Jahren (§ 23 EStG) ist der zweite Hebel — er addiert bei 42 Prozent Grenzsteuer schnell weitere 1–2 Prozentpunkte IRR.
Häufige Fragen
Welche Renditezahl ist die wichtigste?
Für den Vergleich mit anderen Immobilien: Nettomietrendite. Für den Vergleich mit anderen Anlagen (Aktien, ETF, Anleihen): Eigenkapitalrendite plus Vermögenszuwachs durch Tilgung. Die Bruttomietrendite ist nur ein grober Schnellfilter.
Wie hoch ist eine gute Nettomietrendite?
In A-Städten oft 2–3 %, in B-/C-Städten 3–4,5 %, im ländlichen Raum bis 6 %. Höhere Werte gehen fast immer mit höherem Leerstands- und Substanzrisiko einher. Vergleiche mit der Rendite bonitätsstarker Unternehmensanleihen als Ankerwert.
Wie geht die Rendite in die Steuererklärung ein?
Die Rendite selbst ist keine Steuergröße. Steuerlich zählt der Überschuss aus Vermietung nach § 21 EStG: Miete minus AfA minus Werbungskosten. Ein negativer Überschuss (Verlust) senkt die Einkommensteuer — deshalb ist der Cashflow nach Steuer meist besser als vor Steuer.
Zählt ein steuerlicher Verlust als „Rendite"?
Nein, aber er verbessert die Cashflow-Rendite nach Steuer. Wer aber nur wegen der Steuer eine Immobilie kauft, verliert langfristig — die Substanz muss tragen, die Steuer ist Beiwerk.
Muss ich die Kaufnebenkosten wirklich zum Kaufpreis addieren?
Ja. Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %) und Makler sind Investitionskosten. Sie erhöhen die AfA-Basis nicht (nur der Gebäudeanteil), aber sie mindern die Rendite — und genau das musst du in der Kalkulation sehen.