Hausgeld berechnen: was drinsteckt — und welcher Teil vom Mieter zurückkommt.
Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung des Wohnungseigentümers an die Gemeinschaft. Wie es sich zusammensetzt, wie der Wirtschaftsplan es festlegt und welcher Anteil umlagefähig ist.
Was ist das Hausgeld?
Das Hausgeld (auch Wohngeld genannt) ist der monatliche Vorschuss, den jeder Wohnungseigentümer an die Gemeinschaft zahlt, damit diese das Gebäude bewirtschaften kann. Es ist das WEG-Pendant zu Miete plus Nebenkosten — nur dass du es als Eigentümer zahlst, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet, selbstgenutzt oder leer ist. Die Pflicht folgt aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümerversammlung beschließt; am Jahresende gleicht die Jahresabrechnung Vorschüsse und tatsächliche Kosten aus.
Die Bestandteile des Hausgelds
Hinter der einen Monatszahl stecken vier sehr unterschiedliche Blöcke:
- Betriebskosten: Wasser, Müll, Allgemeinstrom, Reinigung, Gartenpflege, Aufzug, Hausmeister, Versicherungen — bei Zentralheizung auch Heiz- und Warmwasserkosten
- Verwaltungskosten: Vergütung der Hausverwaltung, Kontoführung, Kosten der Versammlungen
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage: das Sparpolster für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum
- Laufende Instandhaltung: kleinere Reparaturen, Wartungsverträge mit Reparaturanteilen
Diese Struktur erklärt, warum das Hausgeld fast immer höher ist als die Nebenkosten, die ein Mieter zahlt: Verwaltung, Rücklage und Instandhaltung kommen obendrauf — und bleiben beim Eigentümer.
Der Wirtschaftsplan: so entsteht dein Hausgeld
Grundlage der Zahlungspflicht ist der Wirtschaftsplan (§28 WEG): Die Verwaltung schätzt die Einnahmen und Ausgaben des kommenden Jahres, verteilt sie nach dem geltenden Kostenschlüssel — im Regelfall nach Miteigentumsanteilen, bei Verbrauchskosten nach Erfassung — und errechnet daraus die monatlichen Vorschüsse je Einheit. Die Versammlung beschließt über die Vorschüsse; erst dieser Beschluss macht das Hausgeld fällig. Prüfe den Plan kritisch: Zu optimistische Ansätze führen zu Nachzahlungen in der Jahresabrechnung, zu knappe Rücklagenzuführung zur nächsten Sonderumlage.
Was die Höhe des Hausgelds treibt
Vergleichszahlen sind mit Vorsicht zu genießen, denn die Spanne ist groß. Die Höhe hängt vor allem an: Ausstattung (Aufzug, Tiefgarage, Schwimmbad und Concierge treiben die Kosten deutlich), Gebäudealter und Zustand (höhere Rücklage und Instandhaltung), Größe der Anlage (kleine Gemeinschaften verteilen Fixkosten auf wenige Schultern), Energieträger und Effizienz sowie der Rücklagenpolitik der Gemeinschaft. Ein hohes Hausgeld ist deshalb nicht per se schlecht — eine solide Rücklage ist besser als ein billiges Hausgeld mit Sanierungsstau.
Welcher Teil ist auf den Mieter umlagefähig?
Vermietest du die Wohnung, holst du dir den Betriebskostenblock über die Nebenkostenabrechnung zurück — also die Positionen, die §2 BetrKV entsprechen, verteilt nach dem mietvertraglichen Schlüssel und bei Heizung/Warmwasser nach HKVO. Nicht umlagefähig bleiben Verwaltungskosten, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und Instandhaltung. Als grobe Orientierung: Je nach Objekt macht der umlagefähige Anteil oft nur die Hälfte bis zwei Drittel des Hausgelds aus — die Differenz ist dein laufender Eigentümeraufwand und gehört in jede Renditerechnung.
Hausgeld-Erhöhung und Abrechnungsspitze
Zwei Ereignisse verändern deine Zahllast: Die Versammlung kann mit dem neuen Wirtschaftsplan höhere Vorschüsse beschließen — etwa wegen gestiegener Energiepreise oder höherer Rücklagenzuführung. Und die Jahresabrechnung kann eine Nachzahlung (Abrechnungsspitze) ergeben, wenn die tatsächlichen Kosten über den Vorschüssen lagen. Beides bindet dich als Eigentümer; gegenüber deinem Mieter kannst du parallel die Nebenkostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung angemessen anpassen (§560 Abs. 4 BGB) — aber eben nur für die umlagefähigen Kosten.
Hausgeld und Mieterabrechnung automatisch trennen
Die Rechenarbeit — Hausgeld zerlegen, umlagefähige Posten herausziehen, Schlüssel umrechnen — nimmt dir Rentprime ab: Du erfasst Wirtschaftsplan-Zahlungen und die WEG-Jahresabrechnung als Belege, die Beleg-KI ordnet die Positionen zu, und die Nebenkostenabrechnung für deinen Mieter entsteht nach §556 BGB, BetrKV und HKVO. Der nicht umlagefähige Rest fließt in den Steuer-Export — so siehst du zugleich, was die Wohnung dich wirklich kostet.
Häufige Fragen
Woraus setzt sich das Hausgeld zusammen?
Aus vier Blöcken: umlagefähige Betriebskosten, Verwaltungskosten, Zuführung zur Erhaltungsrücklage und laufende Instandhaltung. Nur der erste Block ist auf Mieter umlagefähig.
Wie wird die Höhe des Hausgelds festgelegt?
Über den Wirtschaftsplan nach §28 WEG: Die Verwaltung kalkuliert die Jahreskosten, verteilt sie nach dem Kostenschlüssel — meist Miteigentumsanteile — und die Eigentümerversammlung beschließt die monatlichen Vorschüsse.
Muss ich Hausgeld zahlen, wenn die Wohnung leer steht?
Ja — die Hausgeldpflicht besteht unabhängig von Vermietung oder Leerstand. Bei Leerstand trägst du zusätzlich die Betriebskosten, die sonst der Mieter übernehmen würde.
Welcher Anteil des Hausgelds ist auf den Mieter umlegbar?
Nur die Betriebskosten im Sinne des §2 BetrKV — je nach Objekt oft etwa die Hälfte bis zwei Drittel des Hausgelds. Verwaltung, Rücklage und Instandhaltung bleiben beim Eigentümer.