Zweitwohnungsteuer: Wer zahlt bei vermieteten Wohnungen?
Zweitwohnungsteuer trifft den Nutzer, nicht den Vermieter — solange du wirklich fremd vermietest. Wo die Kommunen genau hinschauen und wann du selbst zahlst, klärt dieser Ratgeber.
Zweitwohnungsteuer zahlt der Inhaber der Wohnung als Nebenwohnsitz — also der Mieter, nicht der Vermieter. Vermietest du an einen Dauermieter mit Hauptwohnsitz, fällt sie gar nicht an. Behältst du dagegen eine Wohnung für dich selbst als Zweitwohnung, zahlst du selbst — meist 8 bis 20 Prozent der Jahres-Nettokaltmiete pro Jahr.
Wer ist Steuerschuldner?
Die Zweitwohnungsteuer ist eine kommunale Aufwandsteuer nach Art. 105 Abs. 2a GG. Städte und Gemeinden erheben sie über eigene Satzungen; einheitliche Regeln gibt es nicht. Steuerpflichtig ist immer der Inhaber der Zweitwohnung — also die Person, die die Wohnung neben ihrem Hauptwohnsitz für den persönlichen Lebensbedarf innehat.
Als Vermieter zahlst du also grundsätzlich nicht: Solange dein Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz meldet, ist keine Zweitwohnungsteuer fällig. Nutzt dein Mieter sie als Zweitwohnung (Wochenendpendler, Student in einer WG, Ferienwohnungsmieter), zahlt er sie — nicht du. Die Kommune sucht sich den Inhaber über das Melderegister und die Steuererklärung selbst.
Wann zahlst du als Vermieter selbst?
| Konstellation | Zweitwohnungsteuer? | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Dauervermietung, Mieter mit Hauptwohnsitz | Nein | Niemand |
| Dauervermietung, Mieter mit Nebenwohnsitz | Ja | Mieter |
| Ferienwohnung, kurzfristige Gäste | Meist ja (Kurbeitrag/Zweitwohnungsteuer je nach Satzung) | In vielen Kurgemeinden: der Vermieter |
| Selbst genutzte Zweitwohnung | Ja | Du selbst |
| Leerstand nach Auszug | Umstritten — hängt von der Satzung ab | Meist der Eigentümer, wenn Nutzungsabsicht angenommen wird |
Der Sonderfall Ferienwohnung ist die häufigste Falle: Viele Kur- und Küstengemeinden haben ihre Satzungen so gefasst, dass bei kurzfristiger Fremdvermietung der Eigentümer als Steuerschuldner gilt — mit dem Argument, er halte die Wohnung für die Selbstnutzung vor. Das Bundesverfassungsgericht hat 2019 klargestellt, dass eine reine Kapitalanlage-Nutzung von der Zweitwohnungsteuer ausgeschlossen sein muss. Du solltest deshalb nachweisbar dokumentieren, dass die Wohnung dauerhaft dem Vermietungsmarkt zur Verfügung steht — etwa über Buchungslisten, Vermittlungsverträge und ausgeschlossene Selbstnutzung.
Höhe der Steuer und Rechenbeispiel
Die Hebesätze reichen von 8 Prozent (viele Kleinstädte) bis 30 Prozent (München, Frankfurt, Hamburg für Nichtberufstätige). Bemessungsgrundlage ist meist die Netto-Kaltmiete oder — bei selbstgenutzten Wohnungen — die ortsübliche Vergleichsmiete.
- Angenommen, du behältst eine Zweitwohnung in München für dich selbst.
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 18 Euro/m² × 60 m² × 12 = 12.960 Euro/Jahr.
- Zweitwohnungsteuer München: bis zu 18 % der Nettokaltmiete.
- Jährliche Belastung: 2.333 Euro.
- Bei Doppelnutzung aus beruflichen Gründen greift oft der Befreiungstatbestand (§ 3 der jeweiligen Satzung) — Nachweis über Arbeitgeber und Meldebescheinigung.
Der Trick vieler Studenten und Berufstätiger: Sie melden die Studienwohnung als Hauptwohnsitz und das Elternhaus als Nebenwohnsitz — dann trifft sie die Steuer der Studienstadt nicht. Bei Doppelverdiener-Ehen greift § 3 Melderechtsrahmengesetz automatisch: Familienwohnsitz ist Hauptwohnsitz. Diese Konstellation ist streng melderechtlich und lässt sich nicht frei wählen.
Was du als Vermieter tun solltest
- Trage im Mietvertrag ein, dass der Mieter die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt — schützt vor Rückfragen der Kommune.
- Bei Ferienwohnungen: Buchungsplattformen, Mietverträge und Umsatzlisten aufbewahren, um Kapitalanlage-Charakter zu belegen.
- Prüfe die örtliche Satzung — jede Kommune hat andere Regeln, Fristen und Befreiungstatbestände.
- Bei Leerstand nach Auszug: dokumentiere aktive Vermietungsbemühungen (Inserate, Makleraufträge) — das ist auch für die Werbungskosten nach § 9 EStG wichtig.
- Als Vermieter selbst zahlst du nur bei eigener Nutzung — halte deine Selbstnutzungstage über das Jahr genau nach.
Sonderfall Berufspendler und Studenten
Ein zweiter wichtiger Bereich ist die berufliche Zweitwohnung. Wer aus beruflichen Gründen eine zweite Wohnung am Arbeitsort führt und den Hauptwohnsitz bei der Familie behält, muss zwar Zweitwohnungsteuer zahlen — kann sie aber als Werbungskosten der doppelten Haushaltsführung nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 EStG absetzen. Grenze: 1.000 Euro pro Monat für Unterkunftskosten. Für dich als Vermieter dieser Wohnung ändert das nichts — die Kommune wendet sich weiterhin an den Mieter.
Studenten sind eine eigene Fallgruppe: Wer bei den Eltern gemeldet bleibt und am Studienort eine Zweitwohnung hat, wird von vielen Uni-Städten (München, Freiburg, Tübingen) über den Melderegister-Abgleich gezogen. Die Reaktion vieler Studenten ist eine Ummeldung der Studienwohnung zum Hauptwohnsitz — das erspart die Steuer. Als Vermieter kannst du das im Mietvertrag als Wunsch aufnehmen, aber nicht erzwingen.
Ordnung in der Immobilienübersicht
Wer mehrere Wohnungen hält, verliert schnell den Überblick, wer wo mit welchem Wohnsitz gemeldet ist. Rentprime notiert Meldestatus, Vertragslaufzeit und Nutzungsart pro Einheit — und liefert bei einer Anfrage der Kommune sofort den Vertrag samt Wohnsitzstatus. Das schützt vor Nachfragen, die aus Datenabgleichen der Kommunen stammen.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter die Zweitwohnungsteuer meines Mieters zahlen?
Nein. Steuerschuldner ist der Mieter, wenn er die Wohnung als Nebenwohnsitz meldet. Du bist nicht in der Pflicht — auch nicht als Ausfallschuldner. Die Kommune erhebt direkt beim Mieter über das Melderegister.
Fällt Zweitwohnungsteuer bei Leerstand an?
Streit-Frage. Solange du aktiv vermieten willst und das durch Inserate belegen kannst, fällt keine Steuer an — die Wohnung dient dann keinem persönlichen Lebensbedarf. Behältst du sie unbenutzt für Wochenenden, sind es meist 8 bis 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Kann ich die Zweitwohnungsteuer als Werbungskosten absetzen?
Ja — bei Vermietung. Zahlst du sie für eine Wohnung, die zur Vermietung ansteht oder gerade leer steht, gehört sie zu den Werbungskosten nach § 9 EStG. Bei privater Nutzung dagegen nicht abziehbar.
Gilt Zweitwohnungsteuer auch für Studentenwohnungen?
Ja, wenn der Student einen Hauptwohnsitz woanders behält. Viele Studierende melden deshalb die Studienwohnung als Hauptwohnsitz um. Für verheiratete Studierende greift § 3 Melderechtsrahmengesetz: Der Familienwohnsitz ist automatisch Hauptwohnsitz.