Tod des Mieters: wer eintritt, wer haftet — und welche Fristen jetzt laufen.

Der Mietvertrag stirbt nicht mit

Viele Vermieter glauben, mit dem Tod des Mieters sei der Vertrag beendet und die Wohnung frei. Das Gegenteil ist richtig: Das Mietverhältnis läuft weiter — die Frage ist nur, mit wem. Das BGB regelt dafür eine klare Rangfolge in den §§563 bis 564: erst eintrittsberechtigte Angehörige, dann Mitmieter, zuletzt die Erben.

Stufe 1: Eintrittsrecht der Angehörigen (§563 BGB)

Personen, die mit dem Verstorbenen einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein — zu unveränderten Bedingungen, also mit derselben Miete und demselben Vertrag. Die Rangfolge:

• Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner — sie gehen allen anderen vor
• Kinder, die im Haushalt lebten (neben dem Ehegatten nur, wenn dieser nicht eintritt)
• andere Familienangehörige und Personen, die auf Dauer einen gemeinsamen Haushalt führten — etwa der nichteheliche Lebensgefährte

Der Eintretende kann innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod erfahren hat, erklären, dass er das Mietverhältnis nicht fortsetzen will — dann gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Du als Vermieter kannst dem Eingetretenen nur außerordentlich kündigen, wenn in seiner Person ein wichtiger Grund liegt, etwa nachweislich fehlende Zahlungsfähigkeit.

Stufe 2: Mitmieter und Erben

War der Verstorbene nicht allein Mieter — etwa bei einem Ehepaar, das gemeinsam unterschrieben hat — wird das Mietverhältnis schlicht mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt (§563a BGB). Ein Eintritt der Erben findet dann nicht statt.

Tritt niemand ein und gibt es keinen Mitmieter, geht das Mietverhältnis auf die Erben über (§564 BGB) — auch wenn diese die Wohnung nie betreten haben. Bei mehreren Erben haftet die Erbengemeinschaft gemeinsam. Sind die Erben unbekannt, hilft das Nachlassgericht weiter; notfalls wird ein Nachlasspfleger bestellt, mit dem du das Mietverhältnis abwickeln kannst.

Das Sonderkündigungsrecht: ein Monat, Fristablauf im Blick

Geht das Mietverhältnis auf die Erben über, haben beide Seiten ein außerordentliches Kündigungsrecht: Du und die Erben können innerhalb eines Monats, nachdem vom Tod des Mieters und vom Übergang Kenntnis besteht, mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten kündigen (§564 Satz 2 BGB) — ohne berechtigtes Interesse, ohne Eigenbedarf.

Wichtig: Dieses Sonderkündigungsrecht besteht nur gegenüber den Erben — nicht gegenüber eintrittsberechtigten Angehörigen nach §563. Verpasst du die Monatsfrist, läuft das Mietverhältnis mit den Erben normal weiter und du bist wieder auf die ordentliche Kündigung mit berechtigtem Interesse angewiesen. Kläre also zügig, wer Erbe ist, und dokumentiere, wann du davon Kenntnis erlangt hast.

Offene Mieten, laufende Kosten, Kaution

Alle Forderungen aus dem Mietverhältnis richten sich jetzt gegen die Erben — als Nachlassverbindlichkeiten: rückständige Mieten, die Miete bis zum Ende der Kündigungsfrist, die Nebenkostenabrechnung und etwaige Schäden. Eingetretene Angehörige haften neben den Erben für die bis zum Tod entstandenen Verbindlichkeiten (§563b BGB). Beachte: Erben können die Erbschaft ausschlagen oder die Haftung auf den Nachlass beschränken — bei überschuldetem Nachlass gehst du dann womöglich teilweise leer aus.

Die Kaution bleibt bestehen und wird am Ende ganz normal abgerechnet — nur eben mit den Erben (oder dem Eingetretenen, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird und später endet). Zahle sie nie vorschnell an einzelne Angehörige aus: Auszahlung nur an die nachgewiesene Erbengemeinschaft, üblicherweise gegen Erbschein oder eröffnetes Testament mit Eröffnungsprotokoll, und erst nach Abrechnung aller offenen Positionen einschließlich der letzten Nebenkostenabrechnung.

Wohnungsräumung und Hausrat: nichts eigenmächtig entsorgen

Auch wenn die Wohnung verwaist wirkt: Der Hausrat gehört zum Nachlass. Räume niemals eigenmächtig aus — das kann Schadensersatzansprüche der Erben auslösen. Die Rückgabe der Wohnung schuldet, wer das Mietverhältnis beendet: die Erben. Verweigern sie Räumung und Herausgabe, führt der Weg wie bei jedem Mieter über die Räumungsklage. Ein Übergabetermin mit Protokoll und Fotos schützt dich bei der späteren Kautionsabrechnung.

Checkliste: die ersten Wochen nach dem Todesfall

• Todesfall und Datum deiner Kenntnis schriftlich festhalten — davon hängen alle Fristen ab
• Klären, wer im Haushalt lebte: Ehegatte, Kinder, Lebensgefährte? Dann greift das Eintrittsrecht nach §563 BGB
• Gab es Mitmieter im Vertrag? Dann läuft das Mietverhältnis mit ihnen weiter
• Erben ermitteln — über Angehörige, notfalls über das Nachlassgericht; bei unklarer Erbfolge Nachlasspfleger anregen
• Monatsfrist für die Sonderkündigung nach §564 BGB notieren und rechtzeitig entscheiden
• Laufende Vorauszahlungen, Lastschriften und offene Mieten prüfen und beziffern
• Wohnung sichern (Frost, Wasser, Strom), aber nichts ausräumen oder entsorgen
• Übergabetermin mit den Erben vereinbaren, Protokoll und Fotos anfertigen

Den Todesfall geordnet abwickeln

Im Todesfall zählen Daten: Wann hast du vom Tod erfahren, wer ist eingetreten, wann läuft die Monatsfrist ab, welche Mieten stehen offen? In Rentprime siehst du pro Mietverhältnis Zahlungsstand, Vertrag und Kaution auf einen Blick, hältst Schriftverkehr mit Erben als Dokumente am Objekt fest und erstellst die Schlussabrechnung der Nebenkosten taggenau zum Vertragsende — so bleibt die Abwicklung auch in einer emotional schwierigen Lage sauber belegbar.

Häufige Fragen

Endet der Mietvertrag automatisch mit dem Tod des Mieters?

Nein. Das Mietverhältnis wird mit eintrittsberechtigten Haushaltsangehörigen (§563 BGB), mit überlebenden Mitmietern (§563a BGB) oder mit den Erben (§564 BGB) fortgesetzt. Beendet wird es nur durch Kündigung oder Aufhebungsvertrag.

Wann darf ich als Vermieter nach dem Tod des Mieters kündigen?

Gegenüber den Erben hast du ein Sonderkündigungsrecht: innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und vom Übergang, mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist, ohne berechtigtes Interesse (§564 BGB). Gegenüber eingetretenen Angehörigen gilt das nicht.

Wer zahlt offene Mieten und die Nebenkostenabrechnung?

Die Erben — als Nachlassverbindlichkeit. Eingetretene Angehörige haften daneben für Verbindlichkeiten, die bis zum Tod entstanden sind (§563b BGB). Bei ausgeschlagener Erbschaft oder überschuldetem Nachlass kann die Durchsetzung scheitern.

An wen zahle ich die Kaution zurück?

An die nachgewiesenen Erben — üblicherweise gegen Erbschein oder eröffnetes Testament — und erst nach vollständiger Abrechnung inklusive der letzten Nebenkostenabrechnung. Niemals vorschnell an einzelne Angehörige ohne Erbnachweis.