Räumungsklage: der komplette Weg von der Kündigung bis zur leeren Wohnung.

Ohne Titel keine Räumung — niemals Selbsthilfe

Auch nach einer wirksamen Kündigung darfst du die Wohnung nicht eigenmächtig räumen: kein Schloss austauschen, keine Sachen vor die Tür stellen, keinen Strom abstellen. Das ist verbotene Eigenmacht — der Mieter kann sich die Wohnung per einstweiliger Verfügung zurückholen, und du haftest für jeden Schaden an seinen Sachen. Der einzige legale Weg zur leeren Wohnung führt über einen Räumungstitel und den Gerichtsvollzieher.

Schritt 1: Wirksame Kündigung als Fundament

Jede Räumungsklage steht und fällt mit der Kündigung. Prüfe vor der Klage: richtige Kündigungsart (fristlos nach §543 BGB, ordentlich nach §573 BGB oder beides kombiniert), alle Mieter als Adressaten, Begründung im Schreiben, nachweisbarer Zugang — am besten per Einwurf-Einschreiben oder Boten mit Zeugenprotokoll. Bei Zahlungsverzug empfiehlt sich die fristlose Kündigung hilfsweise verbunden mit der ordentlichen: Zahlt der Mieter in der Schonfrist, heilt das nach ständiger Rechtsprechung nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung.

Schritt 2: Klage beim Amtsgericht

Für Wohnraummietsachen ist immer das Amtsgericht am Ort der Wohnung zuständig — unabhängig vom Streitwert. Vor dem Amtsgericht besteht kein Anwaltszwang, praktisch ist ein Anwalt bei Räumungsklagen aber dringend zu empfehlen: Formfehler kosten hier Monate. Die Klage richtet sich auf Räumung und Herausgabe, sinnvollerweise kombiniert mit der Zahlungsklage über die offenen Mieten und die künftige Nutzungsentschädigung.

Das Gericht stellt die Klage zu, der Mieter kann sich verteidigen, oft folgt ein Termin zur mündlichen Verhandlung. Bei unstreitigem Sachverhalt — klassisch beim Zahlungsverzug — ergeht das Urteil teils ohne lange Beweisaufnahme; wehrt sich der Mieter mit Mängeln, Minderung oder Härtefallargumenten, zieht sich das Verfahren.

Schritt 3: Titel, Räumungsfrist, Gerichtsvollzieher

Mit dem stattgebenden Urteil hast du den Räumungstitel. Das Gericht kann dem Mieter auf Antrag eine Räumungsfrist gewähren, damit er Ersatzwohnraum findet — gerade bei Familien wird davon Gebrauch gemacht. Zieht der Mieter auch danach nicht aus, beauftragst du den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung; er fordert einen Kostenvorschuss an, kündigt den Termin an und setzt die Räumung notfalls mit Schlosser und Polizei durch.

Selbst in der Vollstreckung kann der Mieter noch Vollstreckungsschutz beantragen, etwa bei schwerer Erkrankung oder drohender Obdachlosigkeit — auch das kann den Termin verschieben. Plane diese Puffer von Anfang an ein.

Realistische Dauer: eher Monate als Wochen

Von der Kündigung bis zur tatsächlich leeren Wohnung vergehen je nach Gericht, Gegenwehr und Räumungsfristen realistisch sechs Monate bis über ein Jahr. Grobe Etappen:

• Kündigungsfrist bzw. Auszugsaufforderung nach fristloser Kündigung: Wochen
• Klageerhebung bis Urteil: mehrere Monate, bei streitigem Verfahren deutlich länger
• Gerichtlich gewährte Räumungsfrist: zusätzliche Monate möglich
• Terminierung des Gerichtsvollziehers: je nach Auslastung weitere Wochen bis Monate

Während der gesamten Zeit schuldet der Mieter Nutzungsentschädigung nach §546a BGB in Höhe der Miete — ob sie einbringlich ist, steht auf einem anderen Blatt. Umso wichtiger ist es, bei Zahlungsverzug früh und konsequent zu handeln statt monatelang zu hoffen.

Kosten: Streitwert, Vorschüsse und das Ausfallrisiko

Der Streitwert der Räumungsklage bemisst sich nach der Jahresnettokaltmiete; daraus ergeben sich Gerichtskosten und Anwaltsgebühren nach den gesetzlichen Tabellen. Dazu kommen der Vorschuss für den Gerichtsvollzieher und — bei klassischer Räumung — Spedition und Einlagerung des Hausrats. Zwar trägt der unterlegene Mieter die Kosten, doch bei zahlungsunfähigen Mietern bleibst du praktisch oft darauf sitzen: Du streckst alles vor und vollstreckst hinterher ins Leere.

Berliner Räumung: die günstigere Vollstreckung

Bei der Berliner Räumung beschränkst du den Vollstreckungsauftrag auf die Herausgabe der Wohnung: Der Gerichtsvollzieher öffnet, setzt dich in den Besitz, das Schloss wird getauscht — der Hausrat bleibt in der Wohnung, und du machst an ihm dein Vermieterpfandrecht geltend. Spedition und monatelange Einlagerung entfallen, der Vorschuss sinkt erheblich.

Der Preis dafür: Du musst den Hausrat sorgfältig behandeln, dokumentieren und dem Mieter die Abholung unpfändbarer Sachen ermöglichen; wertlose Gegenstände darfst du nach angemessener Frist entsorgen, Wertgegenstände sind zu verwahren bzw. zu verwerten. Fehler bei der Verwahrung können Schadensersatz auslösen — Fotos und ein Inventarprotokoll beim Räumungstermin sind Pflicht.

Alternative: Vergleich und Auszugsvereinbarung

Nicht jeder Räumungsfall muss bis zum Gerichtsvollzieher laufen. Oft ist ein Räumungsvergleich die schnellere und billigere Lösung: Der Mieter verpflichtet sich zu einem festen Auszugstermin — protokolliert vor Gericht ist das ein vollstreckbarer Titel — und du verzichtest im Gegenzug etwa auf einen Teil der Rückstände oder gewährst eine kurze Frist. Auch eine „Auszugsprämie" kann sich rechnen: Ein paar hundert Euro für den freiwilligen, besenreinen Auszug zum Stichtag sind meist deutlich günstiger als Monate Verfahrensdauer plus Vollstreckungskosten plus weiterer Mietausfall. Wichtig: Solche Vereinbarungen immer schriftlich, mit klarem Termin, Schlüsselrückgabe und Regelung der offenen Forderungen.

Lückenlose Dokumentation entscheidet den Prozess

Räumungsprozesse werden mit Papier gewonnen: Zahlungshistorie, Mahnungen, Kündigungszugang, Schriftverkehr. In Rentprime erkennt der Bank-Sync eingehende (und ausbleibende) Mietzahlungen automatisch, das Mieterportal dokumentiert die Zustellung wichtiger Schreiben, und alle Verträge und Belege liegen gerichtsfest sortiert am Mietverhältnis — dein Anwalt bekommt die komplette Akte auf Knopfdruck statt aus dem Schuhkarton.

Häufige Fragen

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Realistisch sechs Monate bis über ein Jahr von der Kündigung bis zur leeren Wohnung — abhängig von Gericht, Gegenwehr des Mieters, gerichtlicher Räumungsfrist und Auslastung des Gerichtsvollziehers.

Was kostet eine Räumungsklage?

Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert (Jahresnettokaltmiete), dazu kommen Gerichtsvollzieher-Vorschuss und bei klassischer Räumung Spedition und Lagerung. Der Mieter muss die Kosten zwar erstatten, ist aber oft zahlungsunfähig.

Was ist die Berliner Räumung?

Eine auf die Herausgabe beschränkte Zwangsräumung: Der Gerichtsvollzieher setzt dich in den Besitz, der Hausrat bleibt unter Vermieterpfandrecht in der Wohnung. Das spart Speditions- und Lagerkosten, verlangt aber sorgfältige Dokumentation und Verwahrung.

Darf ich nach der Kündigung einfach das Schloss austauschen?

Nein, niemals. Das ist verbotene Eigenmacht — der Mieter kann die Wiedereinräumung des Besitzes erzwingen und Schadensersatz verlangen. Räumen darf nur der Gerichtsvollzieher mit einem Räumungstitel.