Schonfristzahlung: Kündigung noch abwenden?
Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände vollständig, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 BGB unwirksam. Was das für deinen Mahnprozess bedeutet.
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug rückwirkend unwirksam, wenn der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die Rückstände vollständig zahlt oder eine öffentliche Stelle die Zahlung verbindlich zusagt. Wichtig: Die Schonfrist heilt nur die fristlose Kündigung, nicht eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung.
Was die Schonfristzahlung ist
Die Schonfristzahlung ist eine gesetzliche „letzte Chance“ für Mieter mit Rückständen. Sie geht historisch auf den sozialen Mieterschutz zurück und soll verhindern, dass ein Mieter wegen einer einmaligen Notlage die Wohnung verliert. Voraussetzung ist, dass der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) und der Mieter die Rückstände vollständig zahlt.
Die Schonfrist beginnt mit Zustellung der Räumungsklage – nicht mit der Kündigung selbst. Der Mieter hat also nach der Kündigung erst dann zwei weitere Monate, wenn du klagst. Zahlt er vor der Klage die Rückstände, ist die Kündigung nach h. M. bereits nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB gegenstandslos, weil kein Grund mehr besteht.
Voraussetzungen im Detail
| Voraussetzung | Erläuterung |
|---|---|
| Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug | Nur diese Kündigungsart wird geheilt – nicht z. B. Kündigung wegen Störung des Hausfriedens. |
| Räumungsklage zugestellt | Die Frist beginnt mit Zustellung, nicht mit Klageerhebung. |
| Vollständige Zahlung | Teilzahlungen genügen nicht – auch nicht 95 Prozent. |
| Frist: 2 Monate | Ab Zustellung; keine Verlängerung durch Gericht. |
| Erst nach 2 Jahren erneut | § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB: Kein Recht innerhalb von zwei Jahren nach dem letzten Mal. |
Bezahlt der Mieter nur einen Teil, bleibt die Kündigung wirksam. Bezahlt er zwei Tage zu spät, ebenfalls. Verbindliche Zahlungszusagen einer Behörde (z. B. Jobcenter oder Sozialamt) reichen wie eine Zahlung; die Zusage muss aber vor Fristablauf beim Vermieter oder Gericht eingehen.
Was die Schonfrist nicht heilt
Seit dem Bundesgerichtshof-Urteil vom 13. Oktober 2021 (VIII ZR 91/20) ist klar: Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Die ordentliche Kündigung, die die meisten Vermieter hilfsweise erklären, bleibt bestehen – der Mieter muss die Wohnung nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist trotzdem verlassen.
Praktische Folge: Deine Kündigung sollte immer beide Formen enthalten. Der Standardtext lautet: „Ich kündige das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin.“ So kannst du selbst nach einer Schonfristzahlung an der Beendigung festhalten. Wer sein Mahnwesen nicht selbst pflegt, lässt hier oft Geld liegen – in Rentprime steht die zweistufige Formulierung schon in der Kündigungs-Vorlage, damit du beim Zusenden keinen Absatz vergisst.
Ablauf und Rechnung
- Erste Mahnung nach Ablauf der Zahlungsfrist – formlos, 3 Werktage.
- Zweite Mahnung mit Kündigungsandrohung, wenn zwei Monatsmieten offen sind oder Ruckstände über zwei Monatsmieten binnen 1 Jahres.
- Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB; parallel hilfsweise ordentliche Kündigung.
- Räumungsklage einreichen – Kosten des Verfahrens siehe Streitwert.
- Schonfrist: 2 Monate ab Zustellung. Zahlt der Mieter, wird die fristlose Kündigung unwirksam.
- Ordentliche Kündigung wirkt weiter – Klage auf Räumung nach Fristablauf.
Rechenbeispiel: Mieter zahlt zwei Monate keine Miete zu je 950 Euro – Ruckstand 1.900 Euro. Vermieter kundigt fristlos und hilfsweise ordentlich. Klage wird am 10. April zugestellt; Schonfrist endet am 10. Juni. Mieter zahlt am 5. Juni 1.900 Euro plus die läufigen Aprils/Mai-Mieten. Fristlose Kündigung wird unwirksam; die ordentliche Kündigung mit 3-Monats-Frist bleibt bestehen – die Wohnung muss zum 31. Juli geräumt werden.
Was Vermieter aus der Regelung machen
- Immer zweistufig kündigen (fristlos + hilfsweise ordentlich).
- Rückstande sauber dokumentieren; Kontoauszuge als Anlage zur Klage.
- Vor Klage prüfen: Ist die Kaution schon aufgezehrt? Falls nicht: Ist eine Aufrechnung ratsam?
- Bei Jobcenter-Mieter frühzeitig die Direktzahlungsvereinbarung nach § 22 Abs. 7 SGB II anregen.
- Nach Schonfristzahlung: Ordentliche Kündigung durchziehen, wenn Vertrauensbasis zerstört ist.
Häufige Fragen
Kann die Schonfrist verlängert werden?
Nein. Die zwei Monate sind eine gesetzliche Ausschlussfrist. Auch das Gericht darf sie nicht verlängern. Nur eine verbindliche Zahlungszusage einer öffentlichen Stelle (Jobcenter) gilt wie eine fristgerechte Zahlung.
Was passiert, wenn der Mieter mehrfach in Verzug gerät?
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB steht die Schonfrist nur einmal pro zwei Jahre zur Verfügung. Wer innerhalb dieser Frist erneut wegen Zahlungsverzug gekündigt wird, kann sich nicht mehr auf die Heilung berufen.
Muss ich der Zahlung zustimmen?
Nein. Die Zahlung heilt die fristlose Kündigung kraft Gesetzes. Als Vermieter kannst du sie nicht ablehnen, um die Kündigung durchzusetzen. Du kannst aber Erstattung der Anwaltskosten und Gerichtskosten fordern (§ 91 ZPO).
Bleibt eine ordentliche Kündigung nach Schonfristzahlung wirksam?
Ja – wenn du sie im Kündigungsschreiben hilfsweise erklärt hast (BGH VIII ZR 91/20). Sie wirkt mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten (bei bis zu 5 Jahren Mietzeit) oder sechs bzw. neun Monaten (länger).