Ortsübliche Vergleichsmiete: Definition und Ermittlung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Referenz für jede Mieterhöhung und für die Mietpreisbremse. Vier Wege führen zu ihr — mit sehr unterschiedlicher Beweiskraft.
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB ist der Durchschnitt der Nettokaltmieten, die für vergleichbaren Wohnraum in einer Kommune in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert worden sind. Sie wird über den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, drei Vergleichsobjekte oder eine anerkannte Datenbank ermittelt und begrenzt die zulässige Mieterhöhung nach oben.
Die Definition Wort für Wort
§ 558 Abs. 2 BGB definiert die ortsübliche Vergleichsmiete als „die üblichen Entgelte, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind."
Fünf Kriterien machen die Vergleichbarkeit aus: Art (Ein-/Mehrfamilienhaus, Wohnung), Größe (m²), Ausstattung (Bad, Heizung, Boden), Beschaffenheit (Baujahr, Grundriss) und Lage (Stadtteil, Verkehrsanbindung). Energetische Merkmale sind seit 2013 ausdrücklich Teil der Vergleichbarkeit — eine energetisch modernisierte Wohnung darf nicht mit einem unsanierten Altbau in denselben Topf.
Die vier Ermittlungswege
| Weg | Beweiskraft | Kosten | Wo sinnvoll |
|---|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | Hoch (§ 558d BGB) | 0 € | Städte mit aktuellem Mietspiegel |
| Einfacher Mietspiegel | Indiz | 0 € | Kleinere Kommunen |
| Sachverständigengutachten | Hoch, aber teuer | 600–1.500 € | Sonderobjekte, Streitfall |
| 3 Vergleichswohnungen | Mittel | 0 € | Ohne Mietspiegel |
| Mietdatenbank (§ 558e BGB) | Hoch | 0 € für Vermieter | Nur in wenigen Städten |
Qualifizierter Mietspiegel — das Standardinstrument
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenverbänden gemeinsam anerkannt. Er wird alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst und alle vier Jahre neu erhoben (§ 558d Abs. 2 BGB). Vor Gericht wird vermutet, dass die im Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben — der Vermieter muss also nicht mehr beweisen, nur richtig ablesen.
Rechenbeispiel: Berlin-Charlottenburg, 3-Zimmer-Wohnung, 78 m², Baujahr 1965, mittlere Ausstattung, gute Lage. Mietspiegel-Feld weist einen Mittelwert von 9,60 €/m² und einen Korridor 8,20–11,00 €/m² aus. Die aktuelle Nettokaltmiete beträgt 7,80 €/m². Zulässige Erhöhung: bis zum Feldmittel (9,60 €/m²), begrenzt durch die 15-%-Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB, angespannter Markt): 7,80 × 1,15 = 8,97 €/m². Neue Nettokaltmiete: 8,97 × 78 = 699,66 € — statt vorher 608,40 €.
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Wenn kein Mietspiegel existiert
Etwa 40 % der deutschen Gemeinden haben keinen Mietspiegel. Dort helfen drei Wege: erstens ein Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen (~ 800 €, teurer bei Sonderobjekten). Zweitens die Benennung von drei Vergleichswohnungen mit vollständiger Adresse und Miethöhe — das reicht formell, wird aber vom Mieter oft in Zweifel gezogen. Drittens: der Rückgriff auf einen Mietspiegel einer benachbarten „vergleichbaren Gemeinde" (§ 558 Abs. 2 BGB), sofern die Wohnungsmärkte strukturell ähnlich sind.
Grenzen: Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Auch wenn der Mietspiegel eine viel höhere Miete erlaubt, greifen zwei zusätzliche Grenzen:
- Kappungsgrenze § 558 Abs. 3 BGB: 20 % Erhöhung in 3 Jahren (15 % in angespannten Wohnungsmärkten)
- Mietpreisbremse § 556d BGB: Bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit Ausnahmen für Neubau und Modernisierung)
- Modernisierungsumlage § 559 BGB: 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei niedriger Ausgangsmiete)
Alle drei Grenzen wirken parallel. Wer eine Bestandsmiete erhöht, muss sowohl die Vergleichsmiete respektieren als auch die Kappungsgrenze — die niedrigere von beiden bestimmt das Ziel.
Datenpflege und Praxis
Wer die Vergleichsmiete im Blick behält, kann Erhöhungen rechtzeitig planen — meist gestaffelt in Schritten, damit die 3-Jahres-Kappungsgrenze zurückkehrt. Dokumentiere jede Erhöhung: Ankündigungsschreiben, Zustimmungserklärung, neues Mietkonto. In Rentprime speichert der Fristen-Wächter die 3-Jahres-Frist automatisch — du siehst pro Objekt, wann die nächste Erhöhung nach § 558 BGB möglich ist.
Häufige Fragen
Was ist ein „qualifizierter" Mietspiegel?
Ein Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Verbänden anerkannt wurde. § 558d BGB vermutet die Richtigkeit — vor Gericht muss dem nur mit substantiierten Argumenten entgegengetreten werden.
Zählen Neuvermietungen zur Vergleichsmiete?
Ja, sofern in den letzten 6 Jahren vereinbart. Bestandsmieten mit reinen Betriebskostenanpassungen (§ 560 BGB) zählen nicht. Indexmieten und Staffelmieten fließen mit dem jeweils vereinbarten Wert ein.
Ist die Vergleichsmiete brutto oder netto?
Netto. § 558 BGB knüpft ausschließlich an die Nettokaltmiete an. Bruttokalt-Mietspiegel gibt es zwar (z. B. Berlin bis 2013), sie sind aber die Ausnahme.
Muss ich energetische Merkmale nennen?
Ja, seit 2013. Die energetische Beschaffenheit gehört zur Vergleichbarkeit (§ 558 Abs. 2 BGB). Ein Energieausweis genügt als Nachweis; sonst bezeichnet der Mietspiegel die Kategorien selbst.
Was gilt bei Möbliert-Vermietung?
Auf die Nettokaltmiete ohne Möblierungszuschlag abstellen. Der Möblierungszuschlag wird nach den Anschaffungskosten und der Nutzungsdauer separat berechnet und ist nicht Teil der Vergleichsmiete.