Neubau erstmals vermieten — so sitzt der erste Vertrag.
Neubauten nach dem 1. Oktober 2014 sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f BGB). Wer die Erstvermietung sauber aufsetzt, sichert sich diese Freiheit dauerhaft — und vermeidet, dass die Nebenkostenschätzung im ersten Jahr zum Bumerang wird.
Für einen Neubau, dessen erste Nutzung nach dem 1. Oktober 2014 lag, gilt die Mietpreisbremse nach § 556f BGB dauerhaft nicht. Du darfst die Miete frei kalkulieren, musst aber im Vertrag klar dokumentieren, dass es die Erstvermietung ist. Nebenkosten schätzt du für das erste Jahr aus Herstellerangaben und typischen Richtwerten — und passt sie nach der ersten Abrechnung an.
Was den Neubau steuerlich und mietrechtlich privilegiert
Ein „Neubau" im Sinne des Mietrechts ist eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Genau daran hängt die Freistellung von der Mietpreisbremse: § 556f BGB nimmt Erstvermietungen ausdrücklich aus. Diese Freistellung wirkt dauerhaft — auch der zweite und dritte Mieter darf zur ortsüblichen oder darüber liegenden Miete einziehen, solange die Wohnung nicht wesentlich umgebaut wird.
Steuerlich hilft § 7b EStG: 5 Prozent Sonder-AfA in den ersten vier Jahren zusätzlich zur linearen Gebäude-AfA von 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG (Baujahr ab 2023). Voraussetzung: Baukosten unter 5.200 Euro pro m² (Kappungsgrenze 4.000 Euro absetzbar), Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse und Bauantrag zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029.
| Baujahr / Rechtslage | Lineare AfA | Sonder-AfA § 7b | Zeitraum |
|---|---|---|---|
| Baujahr ab 2023, § 7b-fähig | 3,0 % | 5,0 % zusätzlich | 4 Jahre |
| Baujahr 2016–2022, kein § 7b | 2,0 % | — | — |
| Erstbezug nach 1.10.2014 | 2,0 % | — | — |
Der erste Mietvertrag: elf Punkte, die sitzen müssen
- Vertragsparteien mit vollständiger Anschrift, Ausweiskopie im Vermieter-Ordner.
- Objektbeschreibung inklusive Baujahr, Wohnfläche nach WoFlV § 4 und Zubehör (Stellplatz separat mit Miete).
- Miethöhe frei kalkulierbar, aber nachweisbar aus Baukosten + Renditeanspruch — kein Wucher (§ 138 BGB, mehr als 50 % über ortsüblich).
- Nebenkosten-Vorauszahlung realistisch: Neubau spart Heizkosten, treibt aber Gebäudeversicherung und Aufzug.
- Kaution höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB), separat verzinslich anlegen.
- Übergabeprotokoll mit Fotos jeder Wand — der neue Zustand ist die Referenz für alle späteren Auszüge.
- Kleinreparaturklausel korrekt formuliert (Bagatellgrenze 100 €, Jahresgrenze 6–8 % der Miete).
- Schönheitsreparaturen: bei Neubau nur wirksam mit angemessener Erstausstattung — sonst BGH-Rechtsprechung.
- Rauchmelder-Wartungsklausel nach LBO — Umlagefähigkeit klarstellen.
- Hausordnung als Anlage, unterschrieben oder ausdrücklich einbezogen.
- Datenschutzhinweis nach Art. 13 DSGVO.
Vertragsvorlagen aus dem Internet enden häufig noch bei Punkt 7. Rentprime bietet einen Mietvertrag-Generator, der die aktuellen Pflichtklauseln je Bundesland einbindet — spart in der Erstvermietung typischerweise den anwaltlichen Zweitcheck.
Nebenkosten ohne Vorjahreswerte kalkulieren
Beim Neubau fehlt die Referenz aus dem Vorjahr. Trotzdem musst du realistisch schätzen: setzt du die Vorauszahlung zu niedrig an, kommt am Jahresende eine unangenehme Nachzahlung. Setzt du sie zu hoch an, ärgerst du gute Mieter.
| Position | Richtwert Neubau €/m²/Jahr | Bemerkung |
|---|---|---|
| Heizung Fernwärme (KfW 40) | 6,00 – 9,00 | HKVO-Verteilung 70/30 |
| Warmwasser | 2,50 – 4,00 | Zentral oder dezentral |
| Wasser & Abwasser | 3,00 – 4,50 | kommunale Tarife prüfen |
| Müll | 1,20 – 2,50 | Gebührensatzung Stadt |
| Gebäudeversicherung | 0,50 – 1,00 | Neubauwert-Prämie |
| Grundsteuer | 0,30 – 0,90 | Ab 2025 Reform-Bescheid |
| Aufzug | 0,80 – 1,50 | nur bei Vorhandensein |
| Summe typisch | 14 – 22 | zzgl. Hausmeister/Reinigung |
Nach der ersten Abrechnung darfst du die Vorauszahlung nach § 560 Abs. 4 BGB anpassen — sogar rückwirkend auf den nächsten Monat.
Mängel im ersten Jahr: Bauträger, nicht Mieter
Ein Neubau hat eine Gewährleistungsfrist von fünf Jahren (§ 634a BGB). Meldet der Mieter Schimmel, Risse oder eine undichte Fuge, gehst du sofort auf den Bauträger zu — schriftlich, mit Foto und Frist. Zahl nicht selbst aus der eigenen Kasse. Halte parallel den Mieter informiert, sonst mindert er die Miete zu Recht (§ 536 BGB).
Vom Bauabschluss zur Übergabe: der Sechs-Wochen-Fahrplan
- Woche 1: Abnahme vom Bauträger mit Sachverständigem, Mängelliste protokollieren.
- Woche 2: Wohngebäudeversicherung ab Nutzungsbeginn aktivieren, Haftpflicht laufen lassen.
- Woche 3: Inserat mit Grundriss, Baujahr, Energiekennwert und Erstbezug-Hinweis schalten.
- Woche 4: Besichtigungen in 20-Minuten-Blöcken, Selbstauskunft und SCHUFA einholen.
- Woche 5: Mietvertrag unterschreiben, Kaution auf getrenntes Konto einzahlen lassen.
- Woche 6: Übergabe mit Fotos jeder Wand, Zählerstände notieren, Wartungsverträge kopieren.
Wer diesen Ablauf einhält, hat vor dem ersten Regenschauer alle wichtigen Belege im Ordner. Fehlt später eine Rechnung des Bauträgers, greift die fünfjährige Gewährleistung — ohne Fotos ist die Beweislast schwer.
Häufige Fragen
Gilt § 556f BGB auch, wenn ich nur den Dachstuhl ausbaue?
Ja, wenn dabei durch Umbau neuer Wohnraum geschaffen wird, der vorher nicht als Wohnraum genutzt wurde. Voraussetzung ist, dass der bauliche Aufwand mit dem eines Neubaus vergleichbar ist — typischerweise ab etwa einem Drittel der Neubaukosten je m².
Kann ich als Vermieter selbst die Fertigstellungsanzeige nutzen?
Nein, sie stammt vom Bauträger oder Bauamt. Sie ist aber der Nachweis, ab wann die Wohnung erstmals nutzbar war — bewahre sie zusammen mit der Abnahme und den Handwerker-Schlussrechnungen im Objekt-Ordner auf.
Wie hoch darf die Erstmiete wirklich sein?
Rechtlich frei, praktisch begrenzt durch Wuchergrenze § 138 BGB (mehr als 50 % über ortsüblich) und den Markt. Für § 7b EStG ist zusätzlich Voraussetzung, dass die Wohnung entgeltlich zu marktüblichen Bedingungen überlassen wird.
Muss ich schon vor dem Einzug einen Energieausweis vorlegen?
Ja — spätestens bei der Besichtigung nach § 80 GEG. Beim Neubau ist der bedarfsorientierte Ausweis Pflicht und muss dem Mieter unaufgefordert ausgehändigt werden. Vergisst du das, drohen Bußgelder bis 15.000 Euro.