Vorauszahlungen richtig anpassen — damit die nächste Abrechnung keine Bombe wird.
Hohe Nachzahlungen sind fast immer ein Zeichen zu niedriger Vorauszahlungen. §560 Abs. 4 BGB gibt dir nach jeder Abrechnung das Recht, die Raten anzupassen — wenn du die Spielregeln einhältst.
Die Rechtsgrundlage: §560 Abs. 4 BGB
Sind Vorauszahlungen vereinbart, kann jede Partei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen (§560 Abs. 4 BGB). Das Recht gilt in beide Richtungen: Du kannst erhöhen, der Mieter kann bei einem hohen Guthaben eine Senkung verlangen.
Die entscheidende Voraussetzung steckt im Wort „nach einer Abrechnung": Ohne vorherige, formell ordnungsgemäße Abrechnung gibt es kein einseitiges Anpassungsrecht. Du kannst also nicht mitten im Jahr erhöhen, nur weil der Energieversorger die Preise angehoben hat — erst abrechnen, dann anpassen.
Wie hoch darf die neue Vorauszahlung sein?
Maßstab ist die angemessene Höhe: Die Jahressumme der Vorauszahlungen soll die zu erwartenden Kosten realistisch abdecken. Der übliche Rechenweg: Ergebnis der letzten Abrechnung durch 12 teilen und die bisherige Monatsrate um ein Zwölftel der Nachzahlung erhöhen.
- Beispiel: Nachzahlung 600 € → Erhöhung der Monatsrate um 50 €
- Konkret absehbare Kostensteigerungen (z. B. angekündigte Preiserhöhung des Versorgers) darfst du mit nachvollziehbarer Begründung einbeziehen
- Ein pauschaler „Sicherheitszuschlag" ohne Grundlage ist dagegen nicht zulässig
Form und Zeitpunkt der Anpassung
Die Anpassung braucht Textform — ein Brief oder eine E-Mail mit klarer Erklärung genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig. Nenne die zugrunde liegende Abrechnung, die neue Monatsrate und den Rechenweg. Die erhöhte Vorauszahlung schuldet der Mieter ab der nächsten Zahlungsperiode nach Zugang deiner Erklärung — rückwirkend geht nichts.
Praktisch bewährt: Verschicke die Anpassung zusammen mit der Abrechnung in einem Schreiben. So hat der Mieter Zahlenwerk und neue Rate in einem Kontext, und du vergisst die Anpassung nicht.
Wenn die Abrechnung ein Guthaben ergibt
Endet die Abrechnung mit einem deutlichen Guthaben, kann der Mieter seinerseits die Senkung der Vorauszahlungen verlangen — mit demselben Rechenweg. Dem musst du bei einem dauerhaft überhöhten Ansatz nachkommen. Ein moderates Polster ist aber legitim: Die Vorauszahlung soll die erwartbaren Kosten decken, und Energiepreise schwanken.
Häufige Fehler bei der Anpassung
- Erhöhung ohne vorherige Abrechnung — §560 Abs. 4 BGB greift erst nach einer Abrechnung
- Anpassung auf eine formell fehlerhafte Abrechnung gestützt — die Erhöhung ist dann angreifbar
- Mündlich erhöht — Textform fehlt, die Erklärung ist unwirksam
- Rückwirkende Erhöhung verlangt — die neue Rate gilt erst ab der Erklärung
- Jahrelang nicht angepasst — die Nachzahlung wächst, und mit ihr das Konfliktpotenzial
Warum regelmäßiges Anpassen Streit verhindert
Eine Nachzahlung von 800 € fühlt sich für den Mieter wie eine Strafe an — zwölf Raten à 67 € mehr dagegen wie normale Nebenkosten. Wer nach jeder Abrechnung sauber anpasst, glättet die Kostenkurve, senkt das Ausfallrisiko bei der nächsten Nachforderung und erspart sich Widersprüche, die sich in Wahrheit gegen die Höhe der Überraschung richten, nicht gegen die Abrechnung.
Anpassung direkt aus der Abrechnung heraus
In Rentprime siehst du nach jeder fertigen Nebenkostenabrechnung sofort, wie weit Vorauszahlungen und tatsächliche Kosten je Mieter auseinanderliegen, und kannst die neue Monatsrate direkt aus dem Abrechnungsergebnis ableiten. Die Anpassungserklärung geht mit der Abrechnung dokumentiert über das Mieterportal an den Mieter — Textform und Zugang inklusive.
Häufige Fragen
Wann darf ich die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
Nach §560 Abs. 4 BGB nach jeder Abrechnung, per Erklärung in Textform, auf eine angemessene Höhe. Ohne vorherige formell ordnungsgemäße Abrechnung gibt es kein einseitiges Erhöhungsrecht.
Wie berechne ich die neue Vorauszahlung?
Üblich ist: Nachzahlungsbetrag der letzten Abrechnung durch 12 teilen und die Monatsrate entsprechend erhöhen. Konkret absehbare Kostensteigerungen darfst du begründet einbeziehen, pauschale Sicherheitszuschläge nicht.
Ab wann gilt die erhöhte Vorauszahlung?
Ab der nächsten Zahlungsperiode nach Zugang deiner Textform-Erklärung beim Mieter. Eine rückwirkende Erhöhung ist nicht möglich.
Kann der Mieter die Vorauszahlung senken lassen?
Ja — das Anpassungsrecht des §560 Abs. 4 BGB gilt für beide Seiten. Ergibt die Abrechnung dauerhaft deutliche Guthaben, kann der Mieter in Textform eine Herabsetzung auf die angemessene Höhe verlangen.