Mieterwechsel im Abrechnungsjahr: so teilst du taggenau auf.
Zieht ein Mieter mitten im Jahr aus, bekommen Alt- und Neumieter je eine eigene Abrechnung über ihren Zeitraum. Was taggenau geteilt wird, wo eine Zwischenablesung nötig ist — und welche Frist trotzdem gilt.
Muss ich beim Auszug sofort abrechnen?
Nein — und das ist die wichtigste Entlastung vorweg: Der Auszug ändert nichts an deinem Abrechnungszeitraum. Du rechnest weiterhin einmal jährlich über die gewohnte Periode ab und hast dafür 12 Monate nach deren Ende Zeit (§556 Abs. 3 BGB). Der ausgezogene Mieter bekommt seine Abrechnung also zusammen mit allen anderen — nur eben begrenzt auf seine Mietzeit.
Eine vorgezogene Abrechnung nur für den Ausgezogenen ist möglich, aber nicht Pflicht — und meist unpraktisch, weil dir Jahresrechnungen (Grundsteuer, Versicherung, Heizkosten des Messdienstes) noch gar nicht vorliegen.
Das Grundprinzip: zwei Abrechnungen, ein Jahr
Beim Mieterwechsel entstehen für dieselbe Wohnung zwei Abrechnungen: eine für den Altmieter bis zum Vertragsende, eine für den Neumieter ab Vertragsbeginn. Die Jahreskosten der Wohnung werden dafür auf die beiden Zeiträume aufgeteilt — zeitanteilig taggenau bei zeitabhängigen Kosten, nach Ablesewerten bei verbrauchsabhängigen Kosten.
Welche Kosten werden taggenau geteilt?
Alle verbrauchsunabhängigen Kosten teilst du nach Tagen: Grundsteuer, Versicherung, Hausmeister, Gartenpflege, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger. Beispiel: Zieht der Altmieter am 30. Juni aus, trägt er 181 von 365 Tagen — also 49,6 Prozent des Jahresanteils der Wohnung.
- Zeitanteilig: alle festen Kosten nach Mietdauer in Tagen
- Nach Ablesung: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser mit Zählern
- Nach Personenschlüssel verteilte Kosten: zeitanteilig mit der jeweiligen Personenzahl
Heizkosten: Zwischenablesung ist der Normalfall
Für Heiz- und Warmwasserkosten verlangt die Heizkostenverordnung beim Nutzerwechsel eine Ablesung zum Wechselzeitpunkt (§9b HKVO). Beauftrage also rechtzeitig vor dem Auszug den Messdienst oder lies fernablesbare Zähler zum Stichtag ab — seit der HKVO-Novelle sind funkbasierte Zähler ohnehin der Standard, was die Zwischenablesung stark vereinfacht.
Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder unverhältnismäßig teuer, erlaubt §9b HKVO die Aufteilung nach anerkannten Näherungsverfahren: Heizkosten nach Gradtagszahlen (die den Heizbedarf über die Wintermonate gewichten), Warmwasser- und Betriebskosten zeitanteilig.
Vorauszahlungen sauber zuordnen
In jeder der beiden Abrechnungen ziehst du nur die Vorauszahlungen ab, die der jeweilige Mieter tatsächlich geleistet hat. Klingt banal, ist aber eine häufige Fehlerquelle — besonders wenn der Neumieter eine andere Vorauszahlungshöhe zahlt oder der Altmieter im letzten Monat nicht mehr überwiesen hat. Prüfe die Zahlungseingänge, bevor du abrechnest.
Kaution und die spätere Nachzahlung
Weil die Abrechnung oft erst Monate nach dem Auszug kommt, darfst du einen angemessenen Teil der Kaution für die zu erwartende Nebenkosten-Nachzahlung zurückbehalten, bis abgerechnet ist. Der Rückbehalt muss sich an der realistisch zu erwartenden Nachforderung orientieren — die komplette Kaution einzubehalten, nur weil die Abrechnung aussteht, geht nicht.
So wird der Mieterwechsel in der Abrechnung unsichtbar
Die taggenaue Aufteilung über mehrere Kostenarten, zwei Mieter und unterschiedliche Schlüssel ist genau die Sorte Rechenarbeit, bei der in Tabellenkalkulationen Fehler passieren. In Rentprime hinterlegst du nur Ein- und Auszugsdatum: Die Abrechnung splittet jede Kostenart automatisch taggenau, übernimmt Zwischenablesewerte für Heizung und Wasser und erstellt für Alt- und Neumieter je eine eigene, formell vollständige Abrechnung.
Häufige Fragen
Muss ich beim Auszug des Mieters sofort eine Abrechnung erstellen?
Nein. Du rechnest zum Ende deines normalen Abrechnungszeitraums ab und hast dafür 12 Monate Zeit (§556 Abs. 3 BGB). Der ausgezogene Mieter erhält dann eine Abrechnung über seinen Nutzungszeitraum.
Wie werden die Kosten beim Mieterwechsel aufgeteilt?
Verbrauchsunabhängige Kosten zeitanteilig taggenau nach Mietdauer, Heiz- und Wasserkosten nach den Ablesewerten der Zwischenablesung. Ist keine Ablesung möglich, dürfen Heizkosten nach Gradtagszahlen aufgeteilt werden.
Wer zahlt die Zwischenablesung beim Mieterwechsel?
Die Kosten des Nutzerwechsels trägt grundsätzlich der Vermieter; als laufende Betriebskosten sind sie nicht umlagefähig. Ob eine vertragliche Abwälzung auf den Mieter wirksam ist, ist umstritten — verlasse dich nicht darauf.
Darf ich die Kaution bis zur Nebenkostenabrechnung einbehalten?
Einen angemessenen Teil ja — in Höhe der realistisch zu erwartenden Nachzahlung, bis die Abrechnung erstellt ist. Der Rest der Kaution ist nach Prüfung deiner übrigen Ansprüche zurückzuzahlen.