Mieter will Nachmieter stellen: Muss ich zustimmen?
Der Mieter kündigt und schickt drei Nachmieter — musst du zustimmen? Wann ein Nachmieter-Recht besteht, welche Kriterien du prüfen darfst und wie du dich rechtssicher entscheidest.
Ohne ausdrückliche Nachmieterklausel im Mietvertrag musst du keinem Nachmieter zustimmen. Kündigt der Mieter, gilt die reguläre Frist des § 573c BGB. Nur bei Zeitmietvertrag, ausdrücklicher Klausel oder besonderem Härtefall besteht ein Anspruch auf Zustimmung — und selbst dann darfst du zumutbare Nachmieter fordern (Bonität, kein Vorstrafenverdacht, gleichwertige Sicherheit). Grundlage: BGH VIII ZR 76/94.
Wann der Mieter ein Nachmieter-Recht hat
Grundsatz: Bei unbefristetem Mietvertrag hat der Mieter kein Nachmieter-Recht. Er kann jederzeit mit dreimonatiger Frist zum Monatsende kündigen (§ 573c BGB) — schneller nur mit deiner Zustimmung. Die „Drei-Nachmieter-Regel" ist ein Mythos, kein Gesetz. Anders liegt der Fall in drei Konstellationen:
| Fall | Nachmieter-Recht? | Grundlage |
|---|---|---|
| Nachmieterklausel im Vertrag | Ja | Vertragliche Vereinbarung |
| Zeitmietvertrag (befristet) | Ja (bei Kündigungsausschluss) | BGH VIII ZR 76/94 |
| Härtefall (Umzug, Trennung, Krankheit) | Meist ja | Treu und Glauben § 242 BGB |
| Unbefristet ohne Klausel | Nein | § 573c BGB |
| Kündigungsverzicht auf Zeit | Ja | Nach BGH-Rechtsprechung |
Welche Nachmieter du ablehnen darfst
Auch bei bestehendem Nachmieter-Recht darfst du prüfen. Der Bundesgerichtshof stellt klar: Der Vermieter darf zumutbare Nachmieter erwarten — also solche, die dem alten Mieter wirtschaftlich und persönlich vergleichbar sind (BGH VIII ZR 76/94).
- Bonität: SCHUFA-Auskunft, Nachweis der Einkommenshöhe
- Mietschuldenfreiheitsbestätigung der Vor-Vermieter
- Kaution in gleicher Höhe wie beim Vorgänger
- Selbstauskunft mit Personalien, Beruf, Familienstand
- Keine Sonderwünsche (Tiere, Gewerbe, Wohngemeinschaft) ohne Zustimmung
- Zuverlässigkeit bei früheren Mietverhältnissen
Ablauf: So gehst du vor
- Prüfe den Mietvertrag: Steht eine Nachmieterklausel drin?
- Bitte den Mieter um schriftliche Selbstauskunft des Kandidaten
- Fordere SCHUFA-Bonitätsauskunft nicht älter als 3 Monate
- Prüfe Mietschuldenfreiheit der letzten Vermieter
- Führe ein persönliches Gespräch (Besichtigung, 30 Min. reichen)
- Antwort binnen 4 Wochen — Fristsetzung ist zulässig
- Bei Zustimmung: neuen Mietvertrag mit Nachmieter schließen
- Bei Ablehnung: schriftlich, mit sachlicher Begründung
Wichtig: Wer aus Bequemlichkeit ablehnt oder Kandidaten grundlos verzögert, riskiert einen Schadensersatzanspruch des Alt-Mieters — nämlich die Miete, die er ohne den Nachmieter noch weiterzahlen muss.
Rechenbeispiel: Wenn die Ablehnung zurückschlägt
Mieterin Rebecca hat einen Zeitmietvertrag mit Nachmieterklausel bis Dezember 2027. Sie will vorzeitig raus, präsentiert im März zwei Nachmieter. Vermieter lehnt beide grundlos ab.
| Position | Betrag | Grundlage |
|---|---|---|
| Miete 4/2026 | 820 € | Mieter zahlt weiter |
| Miete 5/2026 | 820 € | Mieter zahlt weiter |
| Miete 6/2026 | 820 € | Mieter zahlt weiter, aber: |
| Schadensersatz gegen Vermieter | 2.460 € | § 280 BGB (grundlose Ablehnung) |
| Ergebnis | 0 € | Vermieter zahlt zurück |
Konsequenz: Prüfe Nachmieter sachlich und dokumentiere die Ablehnungsgründe. Ein Nachmieter mit einwandfreier Bonität, sauberer SCHUFA und stabilem Einkommen darf nur mit gutem Grund abgelehnt werden.
Die perfekte Nachmieterklausel im Mietvertrag
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- Der Mieter darf einen zumutbaren Nachmieter vorschlagen
- Der Nachmieter erklärt sich bereit, in den bestehenden Vertrag einzutreten
- Bonitätsnachweis (SCHUFA, Einkommen) ist vor Vertragsschluss vorzulegen
- Der Vermieter entscheidet binnen 4 Wochen nach vollständigen Unterlagen
- Bei Zustimmung endet der alte Vertrag mit dem Übergabetag
- Ohne Klausel gilt die Kündigungsfrist unverändert weiter
Sonderfälle: WG, Zeitmietvertrag, Härtefall
Die einfache Konstellation „ein Mieter, unbefristet, freie Wahl" bildet nur einen Teil der Realität ab. Drei Sonderfälle brauchen abweichende Regeln.
- Wohngemeinschaft: Jeder Bewohner ist einzeln Mietpartei oder alle gemeinsam — bei Einzel-Mietverträgen wechselt nur die betreffende Person, ohne dass Zustimmung nötig wäre
- Zeitmietvertrag mit Kündigungsausschluss: Nachmieter-Recht ist die einzige Möglichkeit für vorzeitigen Auszug
- Härtefall: berufsbedingter Umzug, Trennung, Krankheit — Rechtsprechung akzeptiert das Nachmieter-Recht auch ohne Klausel, wenn der Anlass konkret belegt ist
- Gewerbliche Nutzung: bei Gewerberaum gilt die Nachmieter-Rechtsprechung des BGH nicht, hier zählt nur die Vertragslage
- Studenten-WG mit Fluktuation: gute Praxis ist eine allgemeine Nachmieterklausel im Rahmenvertrag
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Der wichtigste Rechtssatz zum Merken: „Der Vermieter darf nicht willkürlich ablehnen." Wer ohne sachlichen Grund einen Nachmieter verweigert, riskiert nicht nur den Schadensersatzanspruch des Alt-Mieters, sondern kann auch selbst in die Situation kommen, dass der Alt-Mieter die Miete bis zum regulären Vertragsende einfach nicht mehr zahlt — mit anschließendem Mahn- und Gerichtsverfahren.
Zusammenfassung: Nachmieter-Recht kurz gefasst
- Ohne Klausel und außerhalb Zeitmietvertrag: kein Anspruch
- Mit Klausel: zumutbare Nachmieter akzeptieren
- Bonität, SCHUFA, Selbstauskunft sind zulässige Prüfmaßstäbe
- Antwortfrist: 4 Wochen ab vollständigen Unterlagen
- Grundlose Ablehnung: Schadensersatzanspruch des Mieters
- Diskriminierung nach AGG immer unzulässig, auch als Ausrede
Wer diese Grundregeln beachtet, kommt bei Nachmieter-Fragen ohne Konflikt aus.
Häufige Fragen
Was ist mit der „Drei-Nachmieter-Regel"?
Diese Regel ist ein weitverbreiteter Irrtum. Kein Gesetz sagt, dass der Vermieter nach drei Nachmietern zustimmen muss. Ohne Vertragsklausel besteht überhaupt kein Nachmieter-Recht, mit Klausel gilt die dort festgelegte Regel.
Muss ich den Nachmieter kennenlernen?
Nein, es reicht die schriftliche Selbstauskunft. Ein persönliches Gespräch ist aber empfehlenswert — es senkt das Risiko von Fehleinschätzungen und schafft Vertrauen.
Wie lange darf ich mit der Antwort warten?
Nach Rechtsprechung sind vier Wochen ab Vorlage vollständiger Unterlagen üblich. Länger nur bei sachlichem Grund (Urlaub, Rückfragen). Wer ohne Grund verzögert, riskiert Schadensersatz.
Darf ich den Nachmieter höher belasten (mehr Kaution, höhere Miete)?
Neuer Mietvertrag = neue Konditionen. Aber: Bei Eintritt in den bestehenden Vertrag müssen die Konditionen gleich bleiben, sonst ist es kein „Eintritt", sondern ein neuer Vertrag mit Zustimmung beider Seiten.
Was, wenn der alte Mieter schon weg ist und keinen Nachmieter stellt?
Dann läuft der Vertrag samt Miete bis zum regulären Kündigungsdatum. Sonderkündigungsrechte gibt es nicht. Der Vermieter darf die Wohnung anderweitig vermieten, muss aber den Ertrag anrechnen (§ 537 BGB).