Modernisierung: Definition nach § 555b BGB.
Modernisierung ist mehr als „Renovierung" — § 555b BGB nennt sieben Tatbestände. Nur wer sie sauber zuordnet, darf 8 Prozent der Kosten auf die Miete umlegen.
Modernisierung ist nach § 555b BGB eine bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert oder nachhaltig Endenergie einspart. Sieben Tatbestände sind genannt, darunter energetische Sanierung, Einsparung nicht-erneuerbarer Primärenergie und Wasser sowie Aufwertung durch neuen Wohnraum. Nur echte Modernisierung darf über § 559 BGB umgelegt werden — Instandhaltung nicht.
Die 7 Tatbestände des § 555b BGB
- Nr. 1: Endenergie nachhaltig einsparen (energetische Modernisierung) — z. B. Wärmedämmung, neue Fenster, Wärmepumpe
- Nr. 2: nicht-erneuerbare Primärenergie nachhaltig einsparen — z. B. Umstellung auf Fernwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung
- Nr. 3: Wasserverbrauch nachhaltig verringern — z. B. wassersparende Armaturen, Regenwassernutzung
- Nr. 4: Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen — z. B. Balkon-Nachrüstung, zweite Toilette
- Nr. 5: allgemeine Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern — z. B. Aufzug einbauen, Barrierefreiheit
- Nr. 6: neuer Wohnraum geschaffen — Dachgeschossausbau, Anbau
- Nr. 7: sonstige Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (z. B. behördliche Auflagen)
Nur wer eine Maßnahme klar einer dieser Nummern zuordnen kann, darf mit § 559 BGB arbeiten. Alles andere — Reparatur, Austausch gleich gegen gleich, kosmetische Renovierung — ist Instandhaltung/Instandsetzung und trägt der Vermieter aus der Kaltmiete.
Abgrenzung Instandhaltung vs. Modernisierung
| Maßnahme | Kategorie | Umlagefähig? |
|---|---|---|
| Fenster ersetzen — gleiche U-Werte | Instandsetzung | Nein |
| Fenster ersetzen — bessere U-Werte (Nr. 1) | Modernisierung | Ja, § 559 BGB |
| Heizung reparieren | Instandsetzung | Nein |
| Gasheizung → Wärmepumpe (Nr. 1) | Modernisierung + Sowieso-Kosten | Nur Mehrkosten |
| Innenanstrich | Instandhaltung | Nein |
| Aufzug nachrüsten (Nr. 5) | Modernisierung | Ja |
| Balkon anbauen (Nr. 4) | Modernisierung | Ja |
| Dachgeschoss ausbauen (Nr. 6) | Modernisierung | Ja |
| Legionellen-Nachweis | Betriebskosten (Wartung) | Ja (§ 2 BetrKV) |
Ankündigung: Was drin stehen muss (§ 555c BGB)
Modernisierung ohne ordnungsgemäße Ankündigung darf nicht umgelegt werden. § 555c BGB verlangt spätestens drei Monate vor Beginn eine schriftliche (auch per E-Mail) Ankündigung mit fünf Angaben:
- Art und voraussichtlicher Umfang der Maßnahme
- Voraussichtlicher Beginn und Dauer
- Zu erwartende Mieterhöhung, sofern § 559 BGB einschlägig ist
- Voraussichtliche künftige Betriebskosten
- Hinweis auf Härtegründe und die 2-Monats-Frist (§ 555d BGB)
Wer die 8-Prozent-Modernisierungsumlage über Jahre sauber im Mietvertrag hinterlegen möchte: In Rentprime pflegst du die Ausgangsmiete und den Modernisierungs-Zuschlag getrennt — die Software rechnet die zulässige Nettokaltmiete jährlich fort und dokumentiert die Ankündigung nach § 555c BGB automatisch.
Die 8-%-Umlage nach § 559 BGB
Bei einer Modernisierung darfst du 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Kaltmiete umlegen. „Sowieso-Kosten" — also der Anteil, den auch eine reine Instandsetzung gekostet hätte — sind vorher abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Zusätzlich gilt eine Kappungsgrenze von 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche in 6 Jahren (2 Euro/m², wenn die aktuelle Miete unter 7 €/m² liegt).
Rechenbeispiel: Fenster-Tausch für eine 80-m²-Wohnung, Gesamtkosten 24.000 €. Sowieso-Anteil (Austausch alt gegen gleich) 15.000 €. Modernisierungsanteil 9.000 €. Jährliche Umlage: 9.000 × 8 % = 720 €, monatlich 60 €. Pro m²: 0,75 €/m² — unter der 3-€-Kappungsgrenze der letzten 6 Jahre. Die Miete steigt ab dem übernächsten Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 559b Abs. 2 BGB).
Sonderfall: modernisierende Instandsetzung
Wenn eine defekte Anlage durch eine bessere ersetzt wird — z. B. eine kaputte Gasheizung durch eine Wärmepumpe —, sind die Kosten aufzuteilen: Der Anteil, den auch eine gleichwertige Ersatzinstallation gekostet hätte, ist Instandsetzung (nicht umlagefähig). Nur die energetischen Mehrkosten dürfen als Modernisierung umgelegt werden. Für die Trennung reicht kein Bauchgefühl — du brauchst ein nachvollziehbares Gutachten oder eine schlüssige Kostenaufteilung nach Gewerken.
Wer sich bei der Zuordnung unsicher ist, ob eine Rechnung Modernisierung oder Erhaltungsaufwand ist, kann Lou im Tool fragen: Der KI-Assistent kennt die BGH-Rechtsprechung zu §§ 555b, 559 BGB und schlägt eine Aufteilung nach Sowieso-Kosten vor.
Härtegründe und Mieterrechte
Ein Mieter kann der Maßnahme mit Härtegründen widersprechen (§ 555d Abs. 2 BGB) — persönliche, gesundheitliche oder wirtschaftliche Umstände. Die Frist ist knapp: Der Widerspruch muss dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats zugehen, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Die Härtegründe können die Duldungspflicht ganz ausschließen oder die spätere Mieterhöhung reduzieren. Fehlt die Belehrung zur Frist in der Ankündigung, ist die Frist nicht ausgelöst — der Mieter kann jederzeit widersprechen.
Häufige Fragen
Ist eine neue Einbauküche Modernisierung?
Nur wenn vorher keine Küche vorhanden war oder die neue erheblich höheren Standard hat. Austausch gleich gegen gleich ist Instandsetzung, kein § 555b BGB.
Wie hoch darf die Modernisierungsumlage maximal sein?
8 Prozent der modernisierenden Kostenanteile pro Jahr — plus Kappungsgrenze 3 €/m² in 6 Jahren (2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²). Beide Grenzen wirken kumulativ.
Muss ich staatliche Zuschüsse abziehen?
Ja. § 559a BGB verlangt den Abzug von Drittmitteln und öffentlicher Förderung von der umlagefähigen Kostenbasis — die BAFA-Zuschüsse für die Wärmepumpe mindern also den Umlagebetrag.
Was, wenn der Mieter nicht duldet?
Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 555d BGB. Verweigert der Mieter grundlos, kann der Vermieter auf Duldung klagen. Bei berechtigten Härtegründen entfällt oder reduziert sich die Pflicht.
Zählt Fassadendämmung als Modernisierung?
Ja, § 555b Nr. 1 BGB — wenn nach der Maßnahme nachhaltig Endenergie eingespart wird. Als Nachweis dient meist die Bescheinigung eines Energieberaters und der U-Wert-Vergleich.