Mietsicherheit: Alle Arten im Überblick.
Barkaution, Bürgschaft, Verpfändung, Kautionsversicherung: Vier zulässige Sicherheiten nach § 551 BGB, drei Nettokaltmieten als Obergrenze. Welche Form für welchen Fall taugt.
Zulässig sind vier Kautionsformen: Barkaution auf einem separaten Konto, verpfändetes Sparbuch, selbstschuldnerische Bürgschaft eines Dritten oder einer Bank und die private Kautionsbürgschafts-Versicherung. Alle Formen sind auf drei Netto-Kaltmieten begrenzt (§ 551 Abs. 1 BGB); Kombinationen sind erlaubt, solange die Obergrenze eingehalten wird.
Grundsätze nach § 551 BGB
Die Mietsicherheit sichert dem Vermieter Ansprüche aus dem Mietverhältnis: Rückständige Miete, Nebenkostennachforderung, Schäden, ausbleibende Schönheitsreparaturen. Nach § 551 Abs. 1 BGB ist die Höhe auf drei Nettokaltmieten (ohne Betriebskostenvorauszahlung) begrenzt; nach § 551 Abs. 2 BGB darf sie in drei gleichen Monatsraten gezahlt werden, beginnend mit dem ersten Miettermin.
§ 551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter zur insolvenzfesten Anlage: Die Kaution muss vom Vermögen des Vermieters getrennt und mindestens zu üblichen Zinsen angelegt werden. Bei Barkaution ist das ein separates, verpfändetes Mietkautionskonto – keine Umbuchung auf das Girokonto.
Vier zulässige Kautionsformen im Vergleich
| Form | Für Vermieter | Für Mieter | Kosten |
|---|---|---|---|
| Barkaution auf Kautionskonto | Volle Kontrolle, sofort verwertbar | Kein liquides Geld gebunden – Nein, im Gegenteil | Kontogebühren |
| Sparbuch mit Verpfändung | Ebenfalls sofort verwertbar | Zinsen bleiben beim Mieter | Ggf. Kontogebühren |
| Bürgschaft (privat oder Bank) | Nur so sicher wie der Bürge | Keine Geldbindung | Bankbürgschaft: 4–5 % p.a. |
| Kautionsversicherung | Meist gute Bonität, aber langsame Auszahlung | Keine Geldbindung, monatliche Prämie | 4–6 % p.a. der Kautionssumme |
Barkaution und Kautionssparbuch
Klassiker Nummer eins ist die Barkaution: Der Mieter überweist bis zu drei Nettokaltmieten auf ein separates Mietkautionskonto. Konto-Inhaber ist entweder der Mieter (der es an den Vermieter verpfändet) oder der Vermieter als Treuhänder. Beide Varianten sind zulässig; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Das Kautionssparbuch funktioniert wie die Barkaution, ist aber vor Zugriffen des Mieters geschutzt: Er zahlt auf sein eigenes Sparbuch ein, verpfändet es an den Vermieter und händigt es aus. Vorteil für den Vermieter: Er hat physischen Zugriff, mus aber für die Verwertung ein Verwertungsereignis (Zwangsvollstreckung, Insolvenz) nachweisen.
Bürgschaft: privat oder Bank
Bei der privaten Bürgschaft springt eine dritte Person (typisch: die Eltern) für den Mieter ein. Sie muss schriftlich erklärt sein (§ 766 BGB) und die maximale Summe nennen. Vorteil: Der Mieter mus keine Liquidität binden. Nachteil: Der Vermieter muss den Bürgen im Streitfall verklagen – aufwendig und nur so gut wie dessen Bonität.
Die Bankbürgschaft ist die Premium-Variante: Eine Bank gibt eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Sie zahlt „auf erstes Anfordern“, sobald der Vermieter die Ansprüche belegt. Kosten für den Mieter: 4 bis 5 Prozent pro Jahr, oft mit Mindestgebühr 60 Euro. Für den Vermieter wirklich sicher; für Mieter dauerhaft teuer.
Kautionsversicherung
Seit etwa 2005 vertreiben Versicherer Bürgschaftsprodukte für Mieter (bekannte Namen: Kautelo, Deutsche Kautionskasse, Getkautelo, Eurokaution). Der Mieter zahlt eine jährliche Prämie von 4 bis 6 Prozent der Kautionssumme; die Versicherung stellt dem Vermieter eine Bürgschaftsurkunde aus.
Für den Vermieter ist das größte Risiko die Auszahlungsgeschwindigkeit: Versicherer priufen jedes Verlangen und zahlen erst, wenn die Ansprüche gerichtsfest sind. In der Praxis dauert das 4 bis 8 Wochen – zu lange, wenn du eine schnelle Instandsetzung brauchst. Wer sein Kautionsmanagement in Rentprime führt, sieht in der Mieterakte die Art der Kaution und weiss sofort, ob er sofort ziehen kann oder erst mahnen muss.
Kombinationen und Grenzen
- Kombination erlaubt: 2 Netto-Kaltmieten Barkaution + 1 Netto-Kaltmiete Bürgschaft = 3 Netto-Kaltmieten (Grenze erreicht).
- Überschreiten der 3-Monats-Grenze: Anteil ist nichtig, Mieter kann Ruckerstattung verlangen (§ 551 Abs. 4 BGB).
- Bei Studenten-Vertrag: häufig Bürgschaft der Eltern statt Barkaution.
- Bei Kleinvermietung: Kombination Barkaution + Sparbuch der Eltern möglich, wenn Gesamthöhe passt.
- Kautionsversicherung ersetzt keine Bonitätsprüfung – zusatzlich Selbstauskünft und Schufa verlangen.
Häufige Fragen
Muss ich jede Kautionsform akzeptieren?
Nein. Der Vermieter darf im Mietvertrag eine bestimmte Form vorgeben, z. B. Barkaution auf ein bestimmtes Konto. Der Mieter kann aber immer statt der geforderten Form eine gleichwertige anbieten (BGH VIII ZR 379/02) – typischerweise Bürgschaft der Eltern statt Barkaution.
Was ist mit Kautionsversicherungen aus Sicht des Vermieters?
Sie sind zulässig, aber wegen der Prüffristen bei Ansprüchen weniger komfortabel. Achte auf die Formulierung „auf erstes Anfordern“ – nur dann zahlt der Versicherer ohne längere Priufung.
Wann muss ich die Kaution zurückzahlen?
Nach Ende des Mietverhältnisses und Prüfung offener Ansprüche – in der Regel innerhalb von 3 bis 6 Monaten. Für eine ausstehende NKA-Nachforderung kann ein angemessener Teil bis zur Abrechnung einbehalten werden (BGH VIII ZR 71/05).
Kann ich mir aus der Kaution einfach bedienen?
Während der Mietzeit nur bei rechtskräftig festgestellten Ansprüchen. Nach Vertragsende darfst du offensichtliche und fällige Ansprüche direkt aufrechnen – nicht aber streitige Forderungen ohne Titel.