Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: Muster und Pflicht für Vermieter.
Der neue Mieter fragt: „Bekomme ich eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?“ Du bist nicht verpflichtet, sie auszustellen – aber ein Zweizeiler mit Datum und Saldo hilft allen. So sieht der Text aus, den Gerichte akzeptieren.
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist die schriftliche Bestätigung des bisherigen Vermieters, dass der Mieter keine offenen Mietrückstände hat. Der BGH hat 2012 klargestellt, dass es keine gesetzliche Ausstellungspflicht gibt (Urteil VIII ZR 238/11). Üblich und höflich ist die Ausstellung trotzdem – sie hilft dem Mieter bei der Wohnungssuche und dokumentiert das ordentliche Vertragsende.
Definition und Zweck
Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ist ein formloses Schreiben des bisherigen Vermieters an den scheidenden Mieter. Sie bestätigt, dass zum Datum des Auszugs keine Mietrückstände bestehen. Der neue Vermieter verlangt sie in der Regel zusammen mit der Selbstauskünft und einer Schufa-Auskunft, um zu prüfen, ob der Bewerber sein Zahlungsverhalten in den letzten Jahren im Griff hatte.
Der Name ist irreführend: Es geht nicht nur um Mietschulden im engeren Sinn, sondern um alle offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis – Kaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung, Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung, Kosten für Schäden. Die meisten Vermieter stellen sie erst nach Zugang des Kautionskontos aus, weil sie dann sicher sind, dass keine Ansprüche mehr offen sind.
Gibt es eine Pflicht zur Ausstellung?
Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. September 2009 (VIII ZR 238/08) und bestätigt am 27. Juni 2012 entschieden, dass der Vermieter dem Mieter keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen muss. Es besteht kein vertraglicher Nebenanspruch und keine gesetzliche Grundlage in §§ 535 ff. BGB.
Trotzdem verweigern in der Praxis nur wenige Vermieter die Bescheinigung. Sie kostet drei Minuten, hilft dem scheidenden Mieter bei der Wohnungssuche und ist zugleich für dich ein sauberer Abschluss der Akte. Wichtig ist nur: Du bescheinigst, was nachweisbar ist. Erfundene oder geschönte Aussagen können den neuen Vermieter zu Schadensersatz berechtigen, wenn er sich auf die Bescheinigung verlassen hat.
| Situation | Ausstellung sinnvoll? |
|---|---|
| Mieter zahlt seit Jahren pünktlich | Ja, kurze Standardformulierung |
| Einzelne Verzögerung, aber am Ende ausgeglichen | Ja, mit Klarstellung „zum Stichtag ausgeglichen“ |
| Offene Nachforderung aus NKA | Nein, erst nach Ausgleich |
| Streit über Schäden | Nein oder mit Vorbehalt „vorbehaltlich der Kautionsabrechnung“ |
| Laufende Räumungsklage | Nein |
Muster – der Text, den Gerichte akzeptieren
Eine wirksame Bescheinigung kommt mit fünf Angaben aus: Name des Mieters, Anschrift der Wohnung, Zeitraum des Mietverhältnisses, Stichtag der Bestätigung und die eigentliche Aussage. Datum, Ort, Unterschrift des Vermieters. Fertig.
- Briefkopf mit Name und Anschrift des Vermieters oder der Hausverwaltung.
- Betreff: „Mietschuldenfreiheitsbescheinigung für [Name des Mieters]“.
- Satz 1: Herr/Frau [Name] war vom [Datum] bis [Datum] Mieter der Wohnung [Anschrift].
- Satz 2: Zum [Stichtag] bestehen keine offenen Forderungen aus dem Mietverhältnis.
- Ort, Datum, Unterschrift – keine weiteren Bewertungen.
Haftung: Was du besser nicht schreibst
Wer einem Problemmieter eine weiße Weste bescheinigt, um ihn schnell loszuwerden, kann sich schadensersatzpflichtig machen. Der neue Vermieter kann sich auf die Angaben verlassen und bei Mietausfall den bisherigen Vermieter in Anspruch nehmen – als vorsätzliche sittenwidrige Schädigung nach § 826 BGB oder als Auskünftshaftung.
Halte dich an Fakten: gezahlt oder nicht gezahlt zum Stichtag. Werturteile („zuverlässig“, „vorbildlich“) gehören nicht in die Bescheinigung. Wenn der Bewerber sie explizit wollen würde, schreibst du eine separate Referenz – auf eigenes Wagnis.
Für Vermieter mit mehreren Objekten spart eine Software Zeit: In Rentprime siehst du je Mietverhältnis den Saldo aus Miete, Vorauszahlung und Kaution auf einen Blick und kannst die Bescheinigung mit einem Klick als PDF erzeugen – der Text stammt aus einer geprüften Vorlage.
Was der neue Vermieter aus der Bescheinigung liest
Eine positive Bescheinigung ersetzt keine Bonitätsprüfung. Sie zeigt nur: Beim letzten Vermieter gab es zum Stichtag nichts Offenes. Sie sagt nichts über die Einkommenslage heute, laufende Verpflichtungen oder eine drohende Insolvenz. Der neue Vermieter sollte zusätzlich verlangen:
- Selbstauskünft mit Einkommensnachweis der letzten drei Monate.
- Schufa-Bonitätsauskunft, nicht älter als drei Monate.
- Bei Bedarf: Nachweis aus dem Insolvenzregister.
- Ausweiskopie (nur zur Ansicht, keine dauerhafte Speicherung ohne DSGVO-Grundlage).
Fehlt eine Bescheinigung, ist das kein Ausschlussgrund – aber ein Gesprächsanlaß. Frag höflich beim letzten Vermieter nach oder verlange stattdessen einen aktuellen Zahlungsnachweis der letzten drei Mieten aus dem Kontoauszug.
Zur Einordnung: Die Bescheinigung deckt in der Regel die letzten 3 bis 6 Monate ab; bei einem Mieter mit Nettokaltmiete 780 € und Warmmiete 980 € steht damit maximal ein Mietrückstand von rund 5.880 € (6 × 980 €) im Raum. Alle Beträge müssen zum Ausstellungstag auf 0 € gebucht sein — offene 30 € reichen für einen Vermerk.
Häufige Fragen
Kann der Mieter die Ausstellung einklagen?
Nein. Der BGH hat einen entsprechenden Anspruch verneint. Der Mieter kann nur bitten, nicht klagen. Praktisch stellt aber fast jeder Vermieter die Bescheinigung aus, weil sie Aufwand und Streit erspart.
Muss die Bescheinigung auf Briefpapier sein?
Nein. Wichtig sind nur die inhaltlichen Angaben (Name, Wohnung, Zeitraum, Stichtag, Aussage) und die eigenhändige Unterschrift des Vermieters oder der bevollmächtigten Hausverwaltung. Eine PDF mit qualifizierter elektronischer Signatur ist ebenfalls zulässig.
Was, wenn zum Auszug noch eine NKA-Nachforderung offen ist?
Dann wartest du mit der Bescheinigung, bis die Nachforderung ausgeglichen oder unstreitig gestundet ist. Alternativ formulierst du mit ausdrücklichem Vorbehalt: „vorbehaltlich der noch offenen Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025“.
Wie lange ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung gültig?
Sie hat keine gesetzliche Gültigkeitsdauer. In der Praxis akzeptieren die meisten Vermieter Bescheinigungen bis drei Monate nach Ausstellung; ältere Nachweise werden durch aktuelle Kontoauszüge ergänzt.