Mietschulden: jeder Monat Zögern kostet.
Zwei Monatsmieten Rückstand reichen für die außerordentliche Kündigung. Wer sechs Monate wartet, verliert schnell 6.000 Euro — die er später kaum zurückholt.
Ab zwei Monatsmieten Rückstand darfst du fristlos kündigen (§ 543 BGB). Warten hilft nicht — im Gegenteil, jeder weitere Monat erhöht den Ausfall und senkt die Chance auf Rückholung, weil zahlungsunfähige Mieter selten wieder Geld sehen. Fahrplan: 1. Mahnung nach Fälligkeit, 2. Kündigung bei zwei Monaten, 3. Räumungsklage bei Nichtzahlung, 4. Titel und Zwangsvollstreckung.
Die Kosten des Wartens
Angenommen, die Miete beträgt 1.000 Euro. Der Mieter zahlt ab Januar nicht mehr. Du reagierst erst nach sechs Monaten. Rechnung:
| Zeitraum | Ausfall kumulativ | Fahrpläne |
|---|---|---|
| nach 2 Monaten | 2.000 € | Fristlose Kündigung möglich |
| nach 4 Monaten | 4.000 € | Räumungsklage einreichen |
| nach 6 Monaten | 6.000 € | Vollstreckung, Räumung durch Gerichtsvollzieher |
| nach 12 Monaten | 12.000 € | Regelmäßig uneinbringlich |
Die 4 gesetzlichen Schwellen
- § 286 BGB — Verzug ab Fälligkeit, ohne Mahnung wenn die Zahlung kalendarisch bestimmt ist (Mietvertrag: 3. Werktag).
- § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB — außerordentliche Kündigung, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug ist oder in zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit einem nicht unerheblichen Teil (mehr als eine Monatsmiete).
- § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB — ordentliche Kündigung wegen erheblicher Vertragsverletzung parallel schicken, falls die außerordentliche kippt.
- § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB — Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Räumungsklage die Rückstände, wird die außerordentliche Kündigung unwirksam. Ordentliche bleibt.
Der Fahrplan Tag für Tag
| Zeitpunkt | Aktion | Ziel |
|---|---|---|
| Tag 4 des Monats | Mahnung Nr. 1 in Textform | Zahlungsdruck |
| Tag 20 | Mahnung Nr. 2 mit Verzugszinsen | Beweis für den Prozess |
| Ende 2. Monat Rückstand | Fristlose + hilfsweise ordentliche Kündigung | Beendigung des Mietverhältnisses |
| Nach 2 Wochen ohne Auszug | Räumungsklage beim Amtsgericht | Titel |
| Nach Urteil | Zwangsvollstreckung, Räumung durch GVZ | Wohnung zurück |
| Parallel | Titel gegen Mieter für Rückstand | Vollstreckung 30 Jahre |
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Was du bei der Kündigung falsch machen kannst
- Rückstand nicht nach Monat aufgeschlüsselt — Kündigungsbegründung angreifbar.
- Verrechnung mit Kaution vor Ende des Mietverhältnisses (unzulässig).
- Kündigung nur „ordentlich" — die außerordentliche geht mit derselben Post schneller.
- Fristlose Kündigung, wenn der Rückstand innerhalb von 30 Tagen nach Zugang beglichen wird — Wirkung entfällt (§ 543 Abs. 2 S. 2 BGB).
- Räumungsklage ohne vorherige Kündigung eingereicht — Prozess wird abgewiesen.
Rechenbeispiel: Wie schnell die Rückholung kippt
Ein Mieter mit 1.000 Euro Miete gerät in Verzug. Nach zwei Monaten schuldet er 2.000 Euro. Die Kaution (drei Nettokaltmieten) deckt maximal 3.000 Euro — nur wenn du sie am Ende des Mietverhältnisses verrechnest, nicht laufend. Bei Räumung nach 8 Monaten stehen 8.000 Euro offen, die Kaution deckt 3.000, es bleiben 5.000 Euro — die typischerweise über Jahre nur in kleinen Raten zurückkommen, wenn überhaupt.
Merke: Jeder Monat Wartezeit ist ein Monat Vollausfall. Der Titel gilt zwar 30 Jahre, die Vollstreckung scheitert aber am pfändungsfreien Einkommen (aktuell rund 1.500 Euro netto) — bei geringem Einkommen kommt selten mehr zurück als 50–100 Euro/Monat.
Wenn der Mieter zahlungsunfähig ist
Meldet der Mieter Verbraucherinsolvenz an, tritt der Verwalter in die laufende Miete ein. Rückstände aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung sind Insolvenzforderungen und werden nur quotenmäßig bedient — üblicherweise unter 5 Prozent. Neue Miete ab Insolvenzeröffnung ist Masseforderung und wird vorrangig bezahlt. Kündigung wegen Alt-Rückständen ist während der ersten sechs Monate der Insolvenzeröffnung nur eingeschränkt möglich (§ 112 InsO).
Die Kaution als Puffer — richtig verstanden
Die Kaution ist keine „Vorauszahlung", sondern eine Sicherheit — sie wird erst am Ende des Mietverhältnisses verrechnet. Während der Mietzeit darfst du keinen Cent daraus entnehmen, auch wenn zwei Monate Miete offen sind. Der Grund: Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis, nicht nur die Miete. Erst mit dem Auszug wird sie aufgeschlüsselt.
- Auszug abwarten, dann Rückstände + Schadensersatz aus Auszugsprotokoll berechnen.
- Innerhalb angemessener Frist (bis 6 Monate) abrechnen und Verrechnung erklären.
- Rest der Kaution auszahlen — der Mieter kann sonst gerichtlich fordern.
- Ist die Kaution nicht ausreichend, den Titel gegen den Mieter vollstrecken.
Häufige Fragen
Muss ich vor der Kündigung mahnen?
Für die fristlose Kündigung nach § 543 BGB nicht — Verzug tritt kraft Kalender ein. Eine Mahnung schadet aber nicht: Sie sichert Zinsansprüche, dokumentiert den Sachverhalt und gibt Zeit für einvernehmliche Lösungen.
Kann ich die Kaution mit offenen Mieten verrechnen?
Erst nach Ende des Mietverhältnisses. Während der laufenden Miete ist die Kaution zweckgebunden gesichert — eine vorzeitige Verrechnung ist unzulässig und kann Schadensersatz auslösen.
Wie lange dauert eine Räumungsklage?
Vom Kündigungszugang bis zur Räumung durch den Gerichtsvollzieher rechnest du realistisch mit 6 bis 9 Monaten. Bei Widerspruch, Sozialklausel oder Berufung 12 bis 18 Monate — jeder Monat ist zusätzlicher Ausfall.
Kann ich Verzugszinsen verlangen?
Ja, ab dem Tag des Verzugs mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB) — aktuell rund 8 Prozent. Bei jährlich 1.000 Euro Rückstand sind das 80 Euro Zinsen zusätzlich. Titel darauf erwirken lohnt sich.
Wann greift die Schonfristzahlung?
Nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: zahlt der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage die kompletten Rückstände (inkl. neuer Mieten), wird die außerordentliche Kündigung unwirksam. Sie greift nur einmal in 2 Jahren — deshalb parallel ordentlich kündigen.
Kann ich Mahngebühren verlangen?
Ja, wenn sie im Mietvertrag vereinbart oder als tatsächlicher Schaden nachweisbar sind — z. B. Portokosten der Mahnung. Pauschale Gebühren über 5 Euro sind oft angreifbar. Zinsen nach § 288 BGB bleiben davon unberührt.