Mietpreisüberhöhung und Mietwucher: Zwei Grenzen, die du kennen musst.
20 Prozent über der Vergleichsmiete: Ordnungswidrigkeit (§ 5 WiStG). 50 Prozent darüber: Straftat (§ 291 StGB). Zwei Grenzen mit sehr unterschiedlichen Folgen — wer sie ignoriert, verliert Mieteinnahmen und riskiert Freiheitsstrafe.
Zwei Grenzen: § 5 Wirtschaftsstrafgesetz (WiStG) verbietet die Mietpreisüberhöhung — Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei „geringem Angebot an vergleichbaren Wohnungen" und Ausnutzung. § 291 StGB straft Mietwucher — mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete unter Ausnutzung einer Zwangslage. Die Miete ist auf das zulässige Maß herabzusetzen; der Mieter kann die Überzahlung nach § 812 BGB zurückfordern.
Zwei Vorschriften — drei Grenzen
Neben der Mietpreisbremse (§ 556d BGB, 10 Prozent) gibt es zwei ältere, härtere Grenzen, die auch außerhalb von Bremse-Gebieten gelten und die sich auf die Vergleichsmiete beziehen:
| Grenze | Norm | Folge |
|---|---|---|
| + 10 % Vergleichsmiete | § 556d BGB | Zivilrechtlich unzulässig in Bremse-Gebieten |
| + 20 % Vergleichsmiete | § 5 WiStG | Ordnungswidrigkeit, Bußgeld bis 50.000 € |
| + 50 % Vergleichsmiete | § 291 StGB | Straftat, bis 3 Jahre Freiheitsstrafe |
| + 100 % Vergleichsmiete | § 138 BGB | Sittenwidriger Vertrag, teilnichtig |
Nur die 10-Prozent-Grenze der Mietpreisbremse gilt automatisch in aktivierten Gebieten. Die 20- und 50-Prozent-Grenzen setzen zusätzlich subjektive Merkmale voraus — der Vermieter muss die Zwangslage oder das geringe Angebot ausgenutzt haben. Genau daran scheitern viele Verfahren.
Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStG: die 20-%-Schwelle
§ 5 WiStG setzt drei Voraussetzungen kumulativ voraus:
- Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent.
- Es besteht ein „geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen" im örtlichen Markt.
- Der Vermieter nutzt dieses Marktungleichgewicht bewusst aus.
Das dritte Merkmal ist der Knackpunkt: In der Praxis ist es dem Mieter schwer zu beweisen. Der BGH verlangt konkretes Ausnutzen der Mangellage — schematische Höchstmieten reichen nicht. Deshalb kommen Ordnungswidrigkeitsverfahren nach § 5 WiStG selten zu einer Verurteilung. Aber: Zivilrechtlich reicht die 20-%-Überschreitung, damit der Mieter die Miete auf das zulässige Maß herabsetzen und Überzahlungen nach § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückfordern kann.
Rechenbeispiel: Vergleichsmiete 12 €/m², vereinbart 15 €/m² für eine 70-m²-Wohnung. Zulässig nach § 5 WiStG: 12 × 1,20 × 70 = 1.008 €. Vereinbart: 1.050 €. Überzahlung: 42 € pro Monat. Über 3 Jahre = 1.512 €, die der Mieter zurückfordern kann.
Mietwucher nach § 291 StGB: die 50-%-Schwelle
§ 291 StGB (Wucher) verlangt: eine Zwangslage, Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen oder eine erhebliche Willensschwäche des Mieters — plus ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Miete über 50 % über Vergleichswert). Die Strafe: Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren, in besonders schweren Fällen (mehrere Wohnungen, gewerbsmäßig) bis zu zehn Jahren.
Neben der Strafe wird der Mietvertrag zivilrechtlich nach § 138 Abs. 2 BGB als sittenwidrig eingestuft — die überhöhte Miete ist nichtig, es gilt die ortsübliche Vergleichsmiete oder (bei besonders krasser Ausnutzung) sogar die vollständige Nichtigkeit des Vertrages.
Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB: die 100-%-Grenze
Auch ohne den Zwangslage-Nachweis kann eine Miete zivilrechtlich sittenwidrig sein: Die Rechtsprechung nimmt in der Regel ein auffälliges Missverhältnis an, wenn die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mindestens 100 Prozent übersteigt (BGH VIII ZR 220/17). Folge: Der Vertrag oder zumindest die Höhe der Miete ist nichtig; die Miete richtet sich nach der ortsüblichen Vergleichsmiete.
| Überschreitung | Beispiel Kaltmiete | Rechtsfolge |
|---|---|---|
| + 15 % | 11,50 statt 10 €/m² | Ok außerhalb Bremse-Gebieten |
| + 25 % | 12,50 statt 10 €/m² | Kann § 5 WiStG erfüllen |
| + 55 % | 15,50 statt 10 €/m² | § 291 StGB möglich |
| + 110 % | 21 statt 10 €/m² | § 138 BGB sittenwidrig, nichtig |
Was der Mieter zurückfordern kann
Bei allen drei Grenzen (§§ 5 WiStG, 291 StGB, 138 BGB) gilt: Die vereinbarte Miete ist reduziert auf das zulässige Maß, die zu viel gezahlten Beträge sind über § 812 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung) zurückzuzahlen — Verjährung 3 Jahre ab Kenntnis (§§ 195, 199 BGB). Bei § 556g BGB (Mietpreisbremse) ist die Rückforderung sogar bis zu 30 Monate rückwirkend möglich.
- Mieter berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete (Mietspiegel).
- Er rügt die Miete schriftlich und fordert die Herabsetzung.
- Vermieter reagiert nicht: Klage auf Feststellung der zulässigen Miete beim Amtsgericht.
- Rückforderung der Überzahlungen für die letzten 3 Jahre.
- Bei § 291 StGB: parallel Strafanzeige — mit sehr geringer Verurteilungsquote, aber hoher Signalwirkung.
Wer nicht sicher ist, ob die eigene Miete im Rahmen ist: Der Mietspiegel-Rechner unter /tools/mietspiegel zeigt die zulässige Höchstmiete inklusive aller drei Grenzen automatisch an — für über 200 deutsche Städte.
Für Vermieter: der sichere Weg zur Höchstmiete
- Mietspiegel abfragen und die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmen.
- Ausstattungszuschläge (Balkon, Bad, Küche, Energieklasse) korrekt einrechnen.
- In Mietpreisbremse-Gebieten: 10 %-Grenze einhalten, Ausnahme dokumentieren.
- Außerhalb Bremse-Gebiete: 20 %-Grenze als absolute Obergrenze respektieren.
- Vormiete, Modernisierungskosten, Neubaudatum aktenkundig belegen.
- Bei möblierter Vermietung Möblierungszuschlag getrennt ausweisen (2 % Zeitwert der Möbel pro Monat).
Wer sich beim Mietpreis nicht sicher ist, lässt die Grenzen prüfen: Rentprime rechnet aus Mietspiegel, Ausstattungszuschlägen und Vormiete die zulässige Höchstmiete pro Wohnung und warnt automatisch, wenn ein neuer Mietvertrag eine der drei Schwellen (10 %, 20 %, 50 %) überschreitet.
Häufige Fragen
Ab wann liegt Mietwucher vor?
Nach § 291 StGB, wenn die Miete mehr als 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt UND der Vermieter eine Zwangslage, Unerfahrenheit oder ähnliche Schwäche des Mieters ausnutzt. Ohne dieses subjektive Element ist selbst eine Überschreitung von 60 Prozent noch nicht Wucher im strafrechtlichen Sinn.
Was ist der Unterschied zwischen § 5 WiStG und § 291 StGB?
§ 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) ist eine Ordnungswidrigkeit ab 20 Prozent über der Vergleichsmiete bei geringem Wohnungsangebot. § 291 StGB (Mietwucher) ist eine Straftat ab 50 Prozent unter Ausnutzung einer Zwangslage. Zivilrechtlich sind beide Grenzen relevant für die Rückforderung.
Wie weit kann der Mieter Zahlungen zurückfordern?
Nach § 812 BGB drei Jahre ab Kenntnis der Umstände (§§ 195, 199 BGB). Bei Verstoß gegen die Mietpreisbremse gilt § 556g BGB — bis zu 30 Monate rückwirkend, wenn der Mieter die Miete gerügt und der Vermieter seine Auskunftspflicht verletzt hat.
Gilt die 20-%-Grenze auch außerhalb der Mietpreisbremse?
Ja. § 5 WiStG ist Bundesrecht und gilt bundesweit. Voraussetzung ist zusätzlich zum 20-%-Aufschlag ein „geringes Angebot an vergleichbaren Wohnungen" — in Ballungsräumen praktisch immer, in schrumpfenden Regionen selten erfüllbar.
Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn die Miete zu hoch ist?
Der Vertrag bleibt bestehen; nur die Höhe der Miete wird auf das zulässige Maß reduziert. Nur bei extremer Ausnutzung (§ 138 Abs. 2 BGB — Wuchergeschäft) ist der Vertrag vollständig nichtig — dann müssen Vermieter und Mieter das gesamte Verhältnis neu ordnen.