Mieterhöhung — 8 Formfehler, die alles unwirksam machen.
Ein Zahlendreher bei der Kappungsgrenze, die falsche Begründung oder die verpasste Wartefrist — jede Mieterhöhung nach § 558 BGB steht auf acht formellen Beinen. Reißt eins, ist alles unwirksam.
Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB sind fehlende Textform, eine unzureichende Begründung, die verpasste 15-Monats-Wartefrist und eine überschrittene Kappungsgrenze von 20 beziehungsweise 15 Prozent. Jeder einzelne Fehler macht das Erhöhungsverlangen komplett unwirksam — Zustimmung des Mieters heilt das nicht.
Warum Mieterhöhungen so oft scheitern
Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist Formsache. Der Bundesgerichtshof hat für das Erhöhungsverlangen strenge Regeln aufgestellt: Es muss dem Mieter in Textform zugehen, ordentlich begründet sein und die richtigen Fristen einhalten. Nur ein einziger dieser Punkte verkehrt, und das Verlangen ist formell unwirksam. Der Mieter muss dann gar nicht zustimmen — und du beginnst das Verfahren von vorn.
Anders bei Index- und Staffelmieten: Dort greift § 557a beziehungsweise § 557b BGB. Diese Modelle haben eigene Formfehler, die genauso hart sanktioniert werden.
Die 8 häufigsten Formfehler
| # | Formfehler | Folge | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| 1 | Fehlende Textform (kein Brief, keine PDF) | Erhöhung unwirksam | § 558a Abs. 1 BGB |
| 2 | Nur ein Mieter angeschrieben | Unwirksam gegenüber beiden | § 558a Abs. 1 BGB |
| 3 | Begründung fehlt oder ist falsch (kein Mietspiegel etc.) | Formell unwirksam | § 558a Abs. 2 BGB |
| 4 | Wartefrist unter 15 Monaten | Nicht durchsetzbar | § 558 Abs. 1 BGB |
| 5 | Kappungsgrenze 20 % / 15 % überschritten | Anteilig unwirksam | § 558 Abs. 3 BGB |
| 6 | Überlegungsfrist des Mieters nicht abgewartet | Klage zu früh | § 558 Abs. 2 BGB |
| 7 | Ortsübliche Vergleichsmiete nicht plausibilisiert | Zustimmung ablehnbar | BGH VIII ZR 197/14 |
| 8 | Indexerhöhung ohne rechnerische Herleitung | Erhöhung unwirksam | § 557b Abs. 3 BGB |
Rechenbeispiel Kappungsgrenze
Aktuelle Miete: 620 Euro Nettokalt. In den letzten drei Jahren wurde nichts erhöht. Der Mietspiegel weist inzwischen 780 Euro als ortsüblich aus. In einem normalen Mietmarkt greift die 20-Prozent-Kappungsgrenze:
- 620 Euro × 1,20 = maximal 744 Euro
- 780 Euro (ortsüblich) - 744 Euro (Kappung) = 36 Euro, die du bis zur nächsten Runde nicht durchsetzen kannst.
- Wartefrist bis zur nächsten Anhebung: mindestens 12 Monate ab dem heutigen Erhöhungsdatum.
In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent — dann sind aus 620 Euro nur 713 Euro erreichbar. Wer die richtige Grenze nicht kennt, sperrt sich mit einer falschen Zahl selbst die ganze Erhöhung.
Formfehler bei der Begründung
Ein Erhöhungsverlangen braucht eine der vier gesetzlichen Begründungen: qualifizierter Mietspiegel, einfacher Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. Der häufigste Fehler: Der Vermieter zieht drei Vergleichswohnungen aus einem Portal, ohne die Anschriften mit Straße und Hausnummer zu nennen. Ohne diese Angaben kann der Mieter die Wohnungen nicht überprüfen — die Begründung ist unwirksam.
Genauso teuer ist der Griff zum falschen Mietspiegel. Nur ein aktueller (nicht älter als zwei Jahre) und für das betroffene Objekt einschlägiger Spiegel zählt. Für Objekte am Stadtrand einer benachbarten Kommune darf der Innenstadtspiegel nicht verwendet werden.
Genau hier prüft Lou, der KI-Assistent in Rentprime, das Erhöhungsverlangen vor dem Versand: Textform, Wartefrist, Kappungsgrenze und Begründung — inklusive Warnung, wenn ein Mieter fehlt oder die Frist zu knapp ist.
Der richtige Ablauf in fünf Schritten
- Wartefrist prüfen: mindestens 15 Monate seit Einzug oder letzter Erhöhung.
- Begründung wählen: qualifizierter Mietspiegel bevorzugt, dann Vergleichswohnungen oder Gutachten.
- Kappungsgrenze berechnen: 20 % oder 15 % je nach Landesverordnung, plus Vergleich mit ortsüblicher Miete.
- Verlangen in Textform an ALLE Mieter senden, mit Zustimmungsaufforderung.
- Zustimmungsfrist § 558 Abs. 2 BGB abwarten (Monat des Zugangs plus zwei volle Monate), erst danach Klage möglich.
Der Sonderfall Modernisierung
Eine Modernisierungsumlage nach § 559 BGB folgt anderen Regeln als die Vergleichsmieten-Erhöhung. Die drei häufigsten Fehler:
- Modernisierungs- und Instandhaltungskosten werden vermischt — nur der Modernisierungsanteil ist umlegbar.
- Die Ankündigung nach § 555c BGB fehlt oder wird zu spät versendet (mindestens drei Monate vor Beginn).
- Die Umlage überschreitet die Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter (bei Mieten unter sieben Euro je Quadratmeter: zwei Euro).
Umgelegt werden dürfen 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr — bei einer Investition von 40.000 Euro also 3.200 Euro Jahresmiete zusätzlich. Für eine 80-m²-Wohnung ergibt das 40 Euro Kaltmiete mehr im Monat — sofern die Kappungsgrenze nicht bereits erreicht ist.
Wichtig: Die Modernisierungsumlage ersetzt nicht die Vergleichsmieten-Erhöhung — sie kann parallel greifen, aber die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB bleibt bestehen.
Häufige Fragen
Muss die Mieterhöhung per Brief kommen?
Textform reicht nach § 558a Abs. 1 BGB — also PDF, E-Mail oder Brief. Wichtig ist die eigenhändige Unterschrift nicht, aber die vollständige Adressierung an ALLE Mieter des Vertrags.
Ab wann läuft die Wartefrist neu?
Die 15-Monats-Frist beginnt entweder mit dem Einzug oder mit der letzten Erhöhung — je nachdem, was später war. Modernisierungserhöhungen zählen dabei nicht als Vergleichsmieten-Erhöhung.
Was ist die Kappungsgrenze aktuell?
Grundsätzlich 20 Prozent in drei Jahren. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Landesverordnung) sinkt sie auf 15 Prozent. Berlin, München und Hamburg gehören dazu.
Kann der Mieter der Erhöhung teilweise zustimmen?
Ja. Der Mieter kann etwa 40 Euro der 60 Euro anerkennen, den Rest ablehnen. Über den strittigen Teil klagst du dann auf Zustimmung.