Mieterhöhung ohne Begründung — warum sie ins Leere läuft.
Ein Erhöhungsschreiben ohne saubere Begründung ist formell unwirksam — der Mieter muss nicht zustimmen, und du verlierst mindestens ein Jahr. Die vier zulässigen Begründungswege und wo Vermieter regelmäßig stolpern.
§ 558a BGB verlangt, dass der Vermieter die verlangte ortsübliche Vergleichsmiete mit einem Mietspiegel, einem Sachverständigen-Gutachten, drei Vergleichswohnungen oder einer Auskunft aus einer Mietdatenbank begründet. Fehlt die Begründung, ist das Schreiben formell unwirksam — der Mieter muss nicht zustimmen, du verlierst mindestens die zweimonatige Überlegungsfrist plus das Sperrjahr.
Was das Erhöhungsverlangen enthalten muss
Ein Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist kein einseitiger Akt — du bittest den Mieter um Zustimmung. Damit er prüfen kann, muss der Brief drei Dinge enthalten: die neue Miete in Zahlen, den Erhöhungsbetrag und eine Begründung, warum die neue Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht (§ 558a Abs. 1 BGB).
Die Zustimmungsfrist beträgt zwei Monate nach Zugang (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter nicht zu, hast du drei weitere Monate Zeit, um auf Zustimmung zu klagen. Läuft die Klage-Frist ab, ist das Verlangen erledigt — du musst mit dem Sperrjahr von vorn beginnen (§ 558 Abs. 1 S. 2 BGB).
Die vier zulässigen Begründungswege
| Begründungsart | Voraussetzung | Typische Praxis |
|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | Existiert in der Stadt, gesetzlich anerkannt | Häufigste Form in Großstädten |
| Einfacher Mietspiegel | Von Kommune/Interessenverbänden erstellt | In kleineren Städten |
| Sachverständigen-Gutachten | Öffentlich bestellter Gutachter | 300 bis 800 € Kosten |
| Drei Vergleichswohnungen | Nach Größe, Lage, Ausstattung vergleichbar | In Städten ohne Mietspiegel |
| Mietdatenbank-Auskunft | Anerkannte Datenbank nach § 558e BGB | Selten, meist nur regional |
Zwei Fehler kommen besonders oft vor: das Mietspiegel-Feld wird falsch abgelesen (falsche Baujahres- oder Ausstattungsklasse), und Vergleichswohnungen werden zwar genannt, aber nicht so bezeichnet, dass der Mieter sie identifizieren kann. Für Vergleichswohnungen genügen Adresse, Stockwerk und Miete pro Quadratmeter — der volle Name des dortigen Mieters ist nicht nötig.
Rechenbeispiel: 60-m²-Wohnung Baujahr 1970
Aktuelle Miete 600 Euro (10 €/m²). Der örtliche Mietspiegel weist für die Ausstattungsklasse "einfach, ohne Balkon" eine Spanne von 10,80 bis 12,50 €/m² aus, Mittelwert 11,65 €/m². Du willst auf 690 Euro (11,50 €/m²) erhöhen — innerhalb der Spanne, deutlich unter dem Höchstwert.
| Prüfschritt | Wert | Ergebnis |
|---|---|---|
| Erhöhungsbetrag | 690 − 600 = 90 € | 15 % Steigerung |
| Kappungsgrenze innerhalb 3 Jahren | 20 % (§ 558 Abs. 3 BGB) bzw. 15 % in angespannten Märkten | eingehalten |
| Sperrjahr | letzte Erhöhung vor mindestens 15 Monaten | prüfen |
| Vergleichsmiete im Spiegel | 11,50 €/m² liegt in Spanne 10,80–12,50 | zulässig |
| Zustimmungsfrist | 2 Monate nach Zugang | beachten |
Erst wenn alle fünf Zeilen grün sind, ist das Erhöhungsverlangen formell und materiell wirksam. Fehlt nur eine Angabe (z. B. die Kappungsgrenze über 20 %), ist es angreifbar.
Was passiert bei einer fehlerhaften Begründung
Die Rechtsprechung unterscheidet zwei Fälle. Ist die Begründung ganz oder in wesentlichen Teilen unbrauchbar (fehlender Mietspiegel-Bezug, keine Adressen der Vergleichswohnungen), ist das Verlangen formell unwirksam — es entfaltet keinerlei Wirkung, der Mieter muss nicht antworten. Ist die Begründung nur teilweise fehlerhaft (z. B. eine der drei Vergleichswohnungen passt nicht), reicht das oft für die formelle Wirksamkeit; die materielle Prüfung erfolgt dann im Zustimmungsprozess.
Praxisfolge: ein formell unwirksames Verlangen kannst du heilen, indem du sofort ein neues, korrektes Schreiben nachschickst. Aber die Zustimmungsfrist beginnt neu, und das nächste Erhöhungsverlangen kannst du frühestens 15 Monate nach der letzten wirksamen Erhöhung stellen. In der Praxis heißt das: ein handwerklicher Fehler kostet bei 60 Euro monatlicher Erhöhung schnell 720 Euro.
Wie du sauber begründest
- Miete und Betrag klar nennen: alt X Euro, neu Y Euro, Differenz Z Euro, gültig ab Datum (drittes Monatsende nach Zugang).
- Begründungsweg wählen: qualifizierter Mietspiegel schlägt alle anderen — nur wo er fehlt, greif zu Vergleichswohnungen oder Gutachten.
- Beim Mietspiegel: Ausstattungsmerkmale (Bad, Küche, Fenster, Heizung, Balkon) benennen, Baujahr und Wohnfläche zuordnen, die passende Zelle und Spanne im Erhöhungsschreiben ausdrücklich zitieren.
- Bei Vergleichswohnungen: drei Objekte mit Straße, Hausnummer, Stockwerk, Größe und Miete/m² nennen — sie müssen in der gleichen Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde liegen.
- Kappungsgrenze prüfen (20 % in drei Jahren, in vielen Städten 15 %) und Sperrjahr ausdrücklich als eingehalten kennzeichnen.
- Wirksamer Zugang: per Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Zeugen — nicht per E-Mail, wenn der Vertrag Schriftform vorsieht.
Die KI Lou in Rentprime prüft ein Erhöhungsschreiben gegen den örtlichen Mietspiegel, Kappungsgrenze und Sperrjahr, bevor du es versendest — handwerkliche Formfehler siehst du dann vor dem Zugang, nicht erst im Klageverfahren.
Häufige Fragen
Muss der Mieter überhaupt antworten?
Nein, aber Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Stimmt er innerhalb der zwei Monate nicht zu, musst du binnen weiterer drei Monate auf Zustimmung klagen — sonst ist das Verlangen erledigt.
Kann ich den Mietspiegel im Anhang mitschicken?
Ja, das ist sogar sinnvoll. Wichtig ist aber, dass du im Brief die für die Wohnung passende Zelle des Mietspiegels ausdrücklich nennst — ein bloßer Verweis "siehe Anlage" reicht nach der Rechtsprechung nicht immer.
Wie oft darf ich erhöhen?
Die Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung oder Neuvermietung wieder steigen (Sperrjahr, § 558 Abs. 1 S. 2 BGB), und innerhalb von drei Jahren nur um höchstens 20 Prozent — in vielen Städten 15 Prozent (Kappungsgrenze).
Reicht ein einfacher Mietspiegel als Begründung?
Ja, aber er hat eine geringere Beweiswirkung als der qualifizierte. Existiert für die Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, musst du ihn heranziehen (§ 558a Abs. 3 BGB).
Was ist mit Modernisierungsmieterhöhungen?
Die richten sich nach § 559 BGB und funktionieren ganz anders — acht Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten dürfen jährlich umgelegt werden, mit Kappungsgrenze von 3 €/m² in sechs Jahren.
Muss ich das Erhöhungsverlangen per Post schicken?
Textform reicht (§ 558a Abs. 1 BGB) — also E-Mail oder Brief. Ein Fax gilt ebenfalls, WhatsApp und SMS eher nicht, weil die Zugangskontrolle schwierig ist. Bei größeren Beständen empfiehlt sich das Einwurf-Einschreiben, weil du den Zugang später beweisen musst.
Was gilt bei Wohnungen in Städten mit Kappungsgrenze 15 %?
In vielen Ballungsräumen hat der Landesgesetzgeber die Kappungsgrenze von 20 auf 15 Prozent gesenkt (§ 558 Abs. 3 S. 2 BGB). Die Städteliste ändert sich — prüfe vor jedem Verlangen, ob die Verordnung für dein Objekt noch aktuell gilt.