Miete per Lastschrift: Verlangen darf der Vermieter das nicht.
Die Lastschrift ist bequem, aber nicht durchsetzbar: Nach § 307 BGB ist eine Klausel, die den Mieter zur Erteilung einer SEPA-Lastschrift zwingt, unwirksam. Warum das trotzdem der beste Zahlweg sein kann.
Nein. Eine Mietvertragsklausel, die den Mieter zwingt, eine SEPA-Lastschrift zu erteilen, ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam — der Mieter darf nach § 556b BGB frei entscheiden, wie er zahlt. Erlaubt ist nur das Angebot: Wer einwilligt, erteilt ein SEPA-Basis-Mandat und behält acht Wochen Widerspruchsrecht. Für den Vermieter ist Lastschrift dennoch der stabilste Zahlweg.
Was das Gesetz sagt
§ 556b Abs. 1 BGB regelt nur, wann die Miete fällig ist — nicht wie sie zu zahlen ist. Der Mieter kann daher grundsätzlich frei wählen zwischen Überweisung, Dauerauftrag, Lastschrift und (theoretisch) Barzahlung. Eine mietvertragliche Klausel, die eine bestimmte Zahlweise vorschreibt, prüft ein Gericht am Maßstab des § 307 BGB (Inhaltskontrolle von AGB).
Der Bundesgerichtshof hat 2010 entschieden (VIII ZR 129/09), dass eine Klausel wie „Die Miete ist per Einzugsermächtigung zu zahlen“ den Mieter unangemessen benachteiligt und deshalb unwirksam ist. Grund: Das Lastschriftverfahren verschiebt Risiken (Rücklastschriftgebühr, Bonitätsprüfung) einseitig auf den Mieter.
So funktioniert das SEPA-Basis-Mandat
| Merkmal | SEPA-Basis-Lastschrift | SEPA-Firmenlastschrift |
|---|---|---|
| Zielgruppe | Verbraucher (Wohnraummieter) | Nur Unternehmer (Gewerbe) |
| Widerspruchsfrist | 8 Wochen ab Belastung | Kein Widerspruchsrecht |
| Ohne Autorisierung | 13 Monate widerrufbar | 13 Monate |
| Ankündigung (Prenotification) | ≥ 1 Werktag vor Einzug | ≥ 1 Werktag |
| Mandats-ID | vom Vermieter vergeben | vom Vermieter vergeben |
| Creditor-ID | bei Bundesbank beantragen | bei Bundesbank beantragen |
Für Wohnraum ist immer die Basis-Lastschrift zu verwenden. Der Mieter kann jede autorisierte Belastung acht Wochen lang ohne Angabe von Gründen zurückholen — das Geld ist dann zurück auf seinem Konto, du erhältst eine Rücklastschriftgebühr (durchschnittlich 3 bis 8 Euro) und musst die Miete nachfordern.
Die Gläubiger-ID: Voraussetzung für den ersten Einzug
Bevor du überhaupt eine Lastschrift einziehen darfst, brauchst du eine Gläubiger-Identifikationsnummer (Creditor-ID). Sie ist kostenlos, wird von der Deutschen Bundesbank vergeben und beginnt mit „DE" gefolgt von 18 Zeichen. Antrag über glaeubiger-id.bundesbank.de, Ausstellung meist innerhalb von zwei Werktagen.
- Gläubiger-ID bei der Bundesbank beantragen (einmalig, kostenlos).
- Mandats-ID je Mieter vergeben (z. B. Objekt-Wohnung-Jahr, wie MUE-3B-2026).
- SEPA-Mandat vom Mieter unterschreiben lassen — separates Dokument, nicht im Mietvertrag.
- Prenotification einrichten: mindestens einen Werktag vor Einzug den Betrag ankündigen (E-Mail zulässig).
- Erste Lastschrift als „FRST" markieren, weitere als „RCUR" (rekurrierend).
Wer nicht selbst mit SEPA-XML-Dateien hantieren will: Rentprime verbindet sich per PSD2 mit deinem Bankkonto, gleicht Zahlungseingänge automatisch mit den Mietkonten ab und erkennt Rücklastschriften sofort — inklusive Verzugsberechnung und Mahnauslösung.
Vor- und Nachteile aus Vermietersicht
Vorteile: Cashflow ist planbar, Ausfälle fallen sofort auf, kein manueller Kontocheck, weniger Fehler bei Nebenkosten-Vorauszahlungen. Bei Verwaltung mehrerer Wohnungen spart die Lastschrift jedes Jahr rund 15 bis 30 Stunden Aufwand.
Nachteile: Rücklastschriften kosten 3 bis 8 Euro Gebühr; unberechtigt zurückgeholte Beträge im 8-Wochen-Fenster musst du nachfordern (die Nachforderung selbst bleibt gültig — die Zahlungspflicht besteht weiter). Bei Bonitätsproblemen des Mieters ist der Aufwand höher als bei einer sauberen Überweisung.
| Zahlweg | Aufwand Vermieter | Ausfallrisiko | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Überweisung / Dauerauftrag | Mittel (manueller Abgleich) | Niedrig | Standard-Empfehlung |
| SEPA-Lastschrift | Niedrig (nach Einrichtung) | Mittel (Rücklastschrift möglich) | Gut bei mehreren Wohnungen |
| Bar | Sehr hoch (Quittungspflicht) | Hoch (Nachweis schwierig) | Nur Ausnahme, GwG beachten |
Rechtssichere Formulierung im Mietvertrag
Statt einer Verpflichtung nimmst du ein offenes Angebot in den Vertrag auf, das der Mieter freiwillig annehmen kann:
Diese Formulierung ist mit § 556b BGB und § 307 BGB vereinbar, weil sie die freie Wahl des Zahlungsweges respektiert.
Praxis: Fristen, Rücklastschriften und Nachforderung
Die Bank benötigt für die erste Lastschrift eines Mieters eine Vorlaufzeit von mindestens einem Werktag zwischen Einreichung und Fälligkeit — bei rekurrierenden Lastschriften ebenfalls einen Werktag. Wer die Miete zum ersten Werktag des Monats einziehen will, muss die SEPA-Datei spätestens am letzten Bankarbeitstag des Vormonats hochladen. Verpasst du das Fenster, verschiebt sich die Belastung — mit spürbaren Folgen bei Rentabilitätsrechnungen und Steuerabgrenzung.
| Vorgang | Frist Bank | Konsequenz |
|---|---|---|
| Erste Lastschrift (FRST) | ≥ 1 Werktag vor Fälligkeit | Sonst Rücklauf mit Fehlercode |
| Folgelastschrift (RCUR) | ≥ 1 Werktag vor Fälligkeit | Sonst Rücklauf mit Fehlercode |
| Prenotification | Standard zwei Wochen, verkürzbar auf 1 Tag | Mietvertragsklausel dokumentieren |
| Widerspruch autorisiert | 8 Wochen nach Belastung | Rücklastschriftgebühr trägt Mieter |
| Widerspruch nicht autorisiert | 13 Monate | Vermieter trägt Rücklastschrift |
Bei einer Rücklastschrift ohne berechtigten Grund ist der Mieter nach § 280 Abs. 1 BGB in Verzug. Du darfst die Rücklastschriftgebühr (3 bis 8 €) plus Bearbeitungspauschale von 2,50 € weiterberechnen, außerdem laufen ab dem Tag der Rücklastschrift Verzugszinsen. Wichtig: Erst nach zweimaligem Rücklauf ohne Klärung solltest du das SEPA-Mandat widerrufen und den Mieter auf klassische Überweisung umstellen — sonst kettet sich der Verzug.
Häufige Fragen
Kann ich den Mieter zur Lastschrift zwingen?
Nein. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Zulässig ist nur das freiwillige Angebot mit separater Mandatsurkunde.
Wie lange kann der Mieter einer Lastschrift widersprechen?
Acht Wochen ab dem Belastungstag bei autorisierten Lastschriften (§ 675x BGB) und 13 Monate bei nicht autorisierten Buchungen. Die Zahlungspflicht bleibt trotzdem bestehen — nur der Buchungsvorgang wird rückgängig gemacht.
Was kostet eine Rücklastschrift?
Die Bank berechnet dir eine Rücklastschriftgebühr (durchschnittlich 3 bis 8 Euro). Diese Kosten kannst du dem Mieter als Verzugsschaden weiterberechnen, wenn er die Lastschrift ohne berechtigten Grund zurückgeholt hat.
Brauche ich eine Gläubiger-ID?
Ja, sie ist Pflicht. Beantragung bei der Deutschen Bundesbank (glaeubiger-id.bundesbank.de) — kostenlos, meist innerhalb von zwei Werktagen erteilt.
Ist eine Miet-Lastschrift ohne unterschriebenes Mandat wirksam?
Nein. Ohne SEPA-Mandat ist die Belastung eine unautorisierte Lastschrift; der Mieter kann bis zu 13 Monate widersprechen. Immer ein unterschriebenes Mandat einholen und mindestens sieben Jahre GoBD-konform archivieren.