Bankanbindung: PSD2 und XS2A für Vermieter.
Miete kommt, Miete bleibt aus, Nebenkosten werden gebucht — mit Bankanbindung sortiert sich das täglich von selbst. Wie PSD2, XS2A und Open Banking konkret in einer Vermieter-Software ankommen.
Die Bankanbindung in Vermieter-Software läuft seit 2018 über die europäische PSD2-Richtlinie und die technische XS2A-Schnittstelle deiner Bank. Du gibst der Software Lesezugriff auf ein Konto, sie holt Umsätze ab und ordnet sie Mietern und Objekten zu — ohne Zugangsdaten zu speichern, mit 90-Tage-SCA-Bestätigung.
Was PSD2 und XS2A eigentlich sind
PSD2 ist die zweite EU-Zahlungsdiensterichtlinie (2015/2366, in Deutschland umgesetzt im Zahlungsdiensteaufsichtsgesetz — ZAG). Sie zwingt Banken seit September 2019 dazu, lizenzierten Drittanbietern eine standardisierte Programmier-Schnittstelle zum Konto anzubieten: die XS2A-Schnittstelle (Access to Account). Zwei Rollen sind relevant:
- AISP (Account Information Service Provider): darf Umsätze lesen — das ist der Fall bei Vermieter-Software.
- PISP (Payment Initiation Service Provider): darf Überweisungen anstoßen — bei Vermietung selten nötig.
Der Zugang wird per Starker Kundenauthentifizierung (SCA) freigegeben — meist TAN plus Passwort — und ist danach 90 Tage gültig, bevor du neu bestätigst (Art. 10 SCA-RTS).
Was die Software damit tut
- Umsätze abholen: Alle Kontobewegungen der letzten 90 Tage werden gelesen.
- Regeln anwenden: Ist der Verwendungszweck „Miete Musterstr. 12” oder der Absender „Mustermann”? Die Buchung wandert automatisch auf die Miete-Position des Mieters.
- Nebenkostenvorauszahlung splitten: Bei einer Warmmiete zerlegt die Software den Eingang in Kaltmiete + NK-Vorauszahlung.
- Fehlbetrag markieren: Bleibt der 5. des Monats ohne Eingang, taucht der Mieter auf einer Mahnliste auf.
- Ausgabenseite: Handwerker-Überweisung landet automatisch bei den Belegen, KI schlägt Kostenart vor.
Vergleich: manuell, Multibanking, PSD2-Software
| Weg | Zeit / Monat (5 Wohnungen) | Fehlerquelle |
|---|---|---|
| Papier-Kontoauszug + Excel | ca. 90 Min. | Zahlen tippen, Zuordnung von Hand |
| Multibanking-App (privat) | ca. 30 Min. | keine Mieter-Zuordnung, kein Objektbezug |
| Vermieter-Software mit PSD2 | ca. 5 Min. | Regeln einmalig pflegen |
Der eigentliche Wert entsteht bei den Ausnahmen: Bei einem verspäteten Zahler hilft das Dashboard mehr als die Zeitersparnis — der Blick auf offene Posten ist der Grund, warum viele Vermieter überhaupt die Bankanbindung freischalten.
Sicherheit: Was du wirklich freigibst
Die Software bekommt keinen PIN und keine TAN. Was sie bekommt, ist ein Token, das an der XS2A-Schnittstelle der Bank hängt und Lesezugriff auf ein einziges Konto erlaubt. Du kannst den Zugriff im Online-Banking der Bank jederzeit widerrufen. Regeln guter Anbindung:
- Nur Lesezugriff (AISP), keine Überweisungen ohne separate Freigabe.
- Nur ein Konto freigeben — nicht das Girokonto der Familie.
- 90-Tage-Bestätigung akzeptieren (SCA-RTS).
- Anbieter mit BaFin- oder EU-AISP-Zulassung wählen. Meist arbeitet die Software über einen Zwischen-Dienst (z. B. Kosma/Comdirect, Klarna Kosma, FinAPI, Finapi Access) — dieser hält die Lizenz, dein Anbieter ist Weiterverwender.
Wer keine Bankanbindung will
Nicht jeder Vermieter möchte einen Drittanbieter aufs Konto lassen. Die Alternative ist der CSV-Import: Du lädst den Kontoauszug einmal im Monat aus dem Online-Banking als CSV/MT940 und importierst ihn in die Software. Zuordnungsregeln arbeiten identisch, nur der Abhol-Schritt ist manuell. Das schützt Datenschutz, kostet aber pro Monat 10 bis 15 Minuten extra.
Was Rentprime an dieser Stelle abnimmt
In Rentprime aktivierst du die Bankanbindung über einen zertifizierten AISP, ordnest Mieter und Objekt einmal zu — der tägliche Abgleich zwischen erwarteten Mieten und tatsächlichen Eingängen läuft danach ohne dein Zutun. Bei fehlender Zahlung erzeugt der Mahnbaustein eine Erinnerung, die du mit zwei Klicks freigibst oder verwirfst.
- Bank auswählen (rund 4.000 EU-Institute per XS2A verfügbar).
- Zustimmung per Online-Banking-TAN erteilen.
- Mieter-Regeln bestätigen — nach 2–3 Zahlungen sitzt die Zuordnung.
- Alle 90 Tage neu bestätigen (SCA-RTS Vorgabe).
Praxis: was du in der ersten Woche erlebst
- Tag 1: Bank verbinden, TAN eingeben, letzte 90 Tage werden gelesen.
- Tag 2: Software schlägt Mieter-Regeln vor. Du bestätigst je Mieter die passende Zuordnung.
- Tag 3 bis 5: Neue Umsätze werden automatisch zugeordnet, unklare landen im Prüf-Postfach.
- Tag 7: Erste Übersicht — offene Mieten, Guthaben, Fehlbetrag. Farbige Ampel je Wohnung.
- Woche 2: Ausgabenseite (Handwerker) läuft — die KI schlägt Kostenart und Umlagefähigkeit vor.
Der eigentliche Aha-Moment kommt am ersten Fünften des Monats: Statt manuell drei Konten zu prüfen, siehst du im Dashboard, welche Miete eingegangen ist — und welche nicht. Ein einziger fehlender Mieteingang, der zwei Wochen zu spät bemerkt wird, kostet mehr Zeit als ein Jahresabo.
Häufige Fragen
Ist die Bankanbindung sicher?
Der Zugriff läuft über die von der Bank bereitgestellte XS2A-Schnittstelle nach PSD2 und ist auf Lesezugriff beschränkt. Du erteilst die Freigabe mit TAN, kannst sie im Online-Banking jederzeit widerrufen und musst sie alle 90 Tage bestätigen. Zugangsdaten (PIN) sieht die Software nie.
Was passiert bei einem Kontowechsel?
Du hebst die alte XS2A-Verbindung in der Software auf und richtest die neue ein. Die alten Umsätze bleiben in der Software erhalten — sie werden nur nicht mehr aktualisiert.
Funktioniert das mit jeder Bank?
In der EU müssen alle regulierten Banken die XS2A-Schnittstelle anbieten (PSD2, ab September 2019). Einige regionale Institute lieferten anfangs schlechte Qualität; Sparkassen und Volksbanken sind heute meist stabil. Prüfe im Testzeitraum, ob deine Bank in der Anbieter-Liste steht.
Was kostet die Bankanbindung extra?
In Solo- und Pro-Tarifen um 15 bis 30 Euro ist die Anbindung an ein Konto meist enthalten. Multi-Bank oder mehrere Konten kosten häufig einen Aufpreis. Der Zwischendienst-Anbieter (Kosma, FinAPI) rechnet nach Konten und Aktualisierungen — für den Endkunden sichtbar wird das nur bei Verwaltungslösungen.
Was passiert, wenn die Bank die XS2A-Schnittstelle wechselt?
Die Software bekommt darauf eine Wartungsmeldung, du bestätigst die neue Zustimmung per TAN. In der Regel dauert das zwei Minuten. Meldet die Bank einen längeren Ausfall, springst du kurzzeitig auf CSV-Import um.
Kann ich mehrere Vermieter-Konten anbinden?
Ja, in Pro-Tarifen üblich. Jedes Konto braucht eine eigene Zustimmung und muss alle 90 Tage bestätigt werden. Die Software ordnet die Umsätze anhand der IBAN dem richtigen Objekt zu.