Kaution beim Mieterwechsel in der WG — sauber gelöst.
In einer WG wechseln Mitglieder häufiger als der Vertrag. Wer welche Kaution bekommt, wer sie einzahlt und was du als Vermieter absicherst — die drei häufigsten Vertragsmodelle.
Die Kaution steht dem Mieter zu, der sie eingezahlt hat. Bei einem Wechsel innerhalb einer WG ist meist eine interne Verrechnung nötig, die dich als Vermieter nichts angeht — solange die Gesamt-Kaution unverändert bleibt. Vertragsmodell entscheidet: Bei gemeinsamem Mietvertrag bleibt die Kaution beim Vertrag; bei Untermiete beim Hauptmieter; bei Einzelverträgen individuell.
Die drei WG-Modelle im Überblick
| Modell | Mieterstruktur | Kaution | Aufwand Vermieter |
|---|---|---|---|
| Gemeinsamer Vertrag | Alle als Mieter | Ein Betrag für alle; interne Verrechnung | Gering — Vertrag bleibt |
| Hauptmieter + Untermieter | Ein Mieter mit Erlaubnis | Kaution vom Hauptmieter | Nur Zustimmung zur Untermiete |
| Einzelverträge pro Zimmer | Jeder eigener Mietvertrag | Pro Zimmer eigene Kaution | Hoch — jeder Wechsel = neuer Vertrag |
Die meisten „echten“ WGs laufen in Deutschland als gemeinsamer Vertrag oder Hauptmieter mit Untermiete. Studenten-Verwalter setzen häufiger auf Einzelverträge. Für die Kaution zählt allein das Modell.
Modell 1: Gemeinsamer Mietvertrag
Alle Bewohner sind gemeinsam Mieter (Gesamtschuldner nach § 421 BGB) und haften für Miete, Nebenkosten und Schäden. Die Kaution — meist bis zu drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB) — wurde als Einmalbetrag hinterlegt. Wechselt ein Mitglied, bleibt der Vertrag zwischen dir und der WG bestehen; du wechselst formal nur eine Person aus.
- Zustimmung zum Mieterwechsel — als Vermieter grundsätzlich frei entscheidbar.
- Mieterwechsel-Vereinbarung: neuer Bewohner tritt ein, alter aus (Vertragsnachtrag mit Unterschrift aller).
- Kaution: Vermieter zahlt nichts zurück. Interne Verrechnung zwischen Ausscheidendem und Neuem (Ablösesumme).
- Übergabeprotokoll für das Zimmer und die Gemeinschaftsräume — Zustand dokumentieren.
- Optional: Aktualisierte Bank-/Kontaktdaten.
Wichtig: Der Ausscheidende kann von dir keine Rückzahlung seiner Anteils-Kaution verlangen — die Kaution gehört dem Vertrag, nicht der Einzelperson. Sein Ausgleichsanspruch besteht gegen die verbleibende WG.
Rechenbeispiel: Interne Verrechnung
Vier Mitbewohner haben 2.400 € Kaution eingezahlt (3 × 800 € Kaltmiete). Jeder hat 600 € beigetragen. Anna zieht aus, Ben zieht ein. Ben zahlt an Anna 600 € — die WG bleibt vollständig eingedeckt. Der Vermieter überweist niemandem etwas.
| Zeitpunkt | Kaution bei Vermieter | Interne Beiträge (WG) |
|---|---|---|
| Vor Wechsel | 2.400 € | Anna 600, Berk 600, Cara 600, Deniz 600 |
| Wechsel Anna → Ben | 2.400 € (unverändert) | Ben zahlt Anna 600 € |
| Nach Wechsel | 2.400 € | Ben 600, Berk 600, Cara 600, Deniz 600 |
Modell 2: Hauptmieter und Untermieter
Ein Hauptmieter hat den Vertrag; die anderen sind Untermieter mit Zustimmung des Vermieters (§ 540 BGB). Die Kaution beim Vermieter zahlt nur der Hauptmieter — er sichert das gesamte Mietverhältnis. Für den Wechsel eines Untermieters ist der Vermieter formal nicht Vertragspartner, muss aber der neuen Person zustimmen.
- Vermieter kann Zustimmung nur bei berechtigtem Grund verweigern (Störer, unzumutbare Auslastung).
- Kaution zwischen Hauptmieter und Untermieter kann eigenständig geregelt werden — max. drei Kaltmieten der Untermiete.
- Fehler-Gefahr: Zahlt der Vermieter Kaution direkt an einen ausscheidenden Untermieter zurück, riskiert er Doppelzahlung.
In Rentprime kennzeichnest du das Verhältnis pro Person als Hauptmieter oder Untermieter — Kautionskonto und Freigaben laufen sauber getrennt, die Zustimmung dokumentierst du mit einem Foto oder PDF.
Modell 3: Einzelverträge pro Zimmer
Jeder Bewohner hat einen eigenen Mietvertrag über sein Zimmer plus Mitnutzung der Gemeinschaftsflächen. Vorteil für den Vermieter: klare Zuständigkeit pro Person, jede Person zahlt eigene Kaution. Nachteil: hoher Verwaltungsaufwand, jedes Zimmer wird einzeln neu vermietet — inklusive Übergabeprotokoll, Kautionskonto und Nebenkostenabrechnung.
| Kriterium | Gemeinsamer Vertrag | Einzelverträge |
|---|---|---|
| Miet- und NK-Haftung | Alle gesamtschuldnerisch | Nur je eigener Anteil |
| Aufwand bei Wechsel | Nachtrag, keine neue Kaution | Kompletter neuer Vertrag |
| Kautionsanzahl | 1 | 1 pro Zimmer |
| Kündigungsrisiko | Alle oder keiner | Einzelne kündigen unabhängig |
| Reibung bei Konflikten | WG regelt intern | Vermieter oft involviert |
Was du unbedingt schriftlich regelst
- Zustimmung zum Wechsel als Nachtrag zum Vertrag (Modell 1) oder Zustimmung zur Untermiete (Modell 2).
- Übergabeprotokoll des ausscheidenden Bewohners für die Gemeinschaft — insbesondere Zimmerzustand.
- Kautionsstatus schriftlich dokumentieren (Höhe, Anlageform, wer eingezahlt hat).
- Bei internen Ablösen: WG bestätigt gegenüber dem Vermieter, dass die Kaution intern ausgeglichen ist.
- Freistellung des Ausscheidenden von künftigen Forderungen (bei Modell 1 nur eingeschränkt möglich, § 421 BGB nachwirkend).
Was du im Mustervertrag regeln solltest
Ein WG-tauglicher Mietvertrag beugt Wechselstreitigkeiten vor. Drei Klauseln sind zentral: die Regelung zum Mitgliederwechsel, die Aufteilung der Kaution und die Rückgabepflichten beim Auszug einzelner Personen.
- Mitgliederwechsel: „Ein Mitgliederwechsel bedarf der Zustimmung des Vermieters. Diese wird bei Bonitätsnachweis nach Standard-Kriterien nicht versagt.“
- Kautionsverbund: „Die Kaution wird gemeinsam gehalten. Eine Teil-Rückzahlung an ausscheidende Bewohner erfolgt nur im Einvernehmen aller.“
- Nachhaftung: „Der ausscheidende Bewohner haftet für Nebenkosten und Schäden bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens; darüber hinaus nur bei ausdrücklicher Freistellung durch den Vermieter.“
- Rückgabepflicht: „Bei Wechsel innerhalb der WG erfolgt eine dokumentierte Zimmer-Übergabe zwischen ausscheidendem und neuem Bewohner; ein Übergabeprotokoll ist Vermieter auf Verlangen vorzulegen.“
- Hauptmieter-Rolle (Modell 2): „Der Hauptmieter ist Ansprechpartner für den Vermieter und haftet für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis.“
Übergabezimmer statt Wohnungsübergabe
Bei einem WG-internen Wechsel wird nicht die ganze Wohnung übergeben, sondern nur das Zimmer des Ausscheidenden. Trotzdem gilt: Ohne Protokoll geht am Ende jede Kautionsauszahlung schief. Foto und Zustandsbeschreibung sind Pflicht, auch wenn du als Vermieter nicht dabei bist.
- Beteiligte: ausscheidender Bewohner + neuer Bewohner + mindestens ein weiterer WG-Bewohner als Zeuge.
- Umfang: Zimmerzustand (Wände, Boden, Fenster, Türen), Zählerstand falls Einzelmesser, Schlüssel.
- Ergebnis: Foto-Protokoll mit Unterschriften der drei Beteiligten, Kopie an den Vermieter zur Ablage.
- Rechtsfolge: klare Zuordnung späterer Ansprüche zu ausscheidendem oder neuem Bewohner.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter dem Wechsel zustimmen?
Bei Modell 1 und 3 ja — ohne seine Zustimmung ist ein Mieterwechsel nicht möglich. Bei Modell 2 muss er der Untermiete zustimmen (§ 540 BGB), darf aber nur aus wichtigem Grund ablehnen.
Bekommt der ausziehende Bewohner seine Anteils-Kaution zurück?
Nicht vom Vermieter. Die Kaution bleibt bei laufendem Vertrag im Sonderkonto. Der Ausziehende erhält seinen Anteil vom neuen Bewohner oder von der WG intern.
Was ist mit Schäden aus der Zeit vor dem Wechsel?
Bei Gesamtschuld haftet der Ausscheidende weiter, wenn Schäden aus seiner Zeit stammen. Praktisch sollte die WG intern klären; gegenüber dem Vermieter ist die WG als Ganzes verantwortlich.
Muss ich die Kaution nach Modell 2 (Untermiete) für alle sichten?
Nein. Du hast nur die Kaution des Hauptmieters. Die interne Kaution zwischen Haupt- und Untermieter ist eine Sache der beiden.
Wann lohnen sich Einzelverträge?
In hoch-fluktuierenden Studenten-WGs mit professioneller Verwaltung. Für private Vermieter sind gemeinsame Verträge meist einfacher und rechtssicherer.