Untervermietung: wann du zustimmen musst — und wann nicht.
Dein Mieter will untervermieten? Das darfst du nicht pauschal verbieten — aber du musst auch nicht alles hinnehmen. Die Spielregeln aus §540 und §553 BGB, inklusive Zuschlag und Airbnb-Grenze.
Grundregel: Untervermietung nur mit Erlaubnis
Nach §540 Abs. 1 BGB darf der Mieter die Wohnung nicht ohne deine Erlaubnis einem Dritten überlassen — weder ganz noch teilweise. Das gilt auch, wenn im Mietvertrag nichts zur Untervermietung steht. Aber Achtung: Verweigerst du die Erlaubnis, ohne dass in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund liegt, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§540 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die Erlaubnispflicht ist also kein Freibrief zum Ablehnen, sondern vor allem dein Kontrollinstrument: Du erfährst, wer in deiner Wohnung wohnt, und kannst die Bedingungen mitgestalten.
Keine Erlaubnis brauchen dagegen die Aufnahme des Ehe- oder Lebenspartners und in der Regel enger Familienangehöriger sowie Besuch — das ist vertragsgemäßer Gebrauch, keine Untervermietung. Die Grenze zum Besuch verläuft bei der Dauer: Wer über Wochen mit eigenem Schlüssel dauerhaft mitwohnt, ist kein Gast mehr.
Der Anspruch des Mieters aus §553 BGB
Bei der teilweisen Untervermietung sitzt der Mieter am längeren Hebel: Entsteht nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse — etwa gesunkenes Einkommen, ein neuer Lebenspartner, berufliche Abwesenheit oder eine zu groß gewordene Wohnung —, hat er einen Anspruch auf Erlaubnis, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (§553 Abs. 1 BGB). Nach ständiger Rechtsprechung genügt es, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt — er muss nicht die Hälfte selbst bewohnen.
Die vollständige Überlassung der ganzen Wohnung ist von §553 nicht gedeckt — hier entscheidest du frei, ob du zustimmst.
Praktisches Vorgehen bei einer Anfrage: Antworte zügig und schriftlich, lass dir das berechtigte Interesse kurz erläutern und Name, Geburtsdatum und Anzahl der einziehenden Personen nennen. Wer eine berechtigte Anfrage monatelang ignoriert oder grundlos ablehnt, riskiert Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete — die Rechtsprechung hat Vermieter dafür schon zur Kasse gebeten. Eine sachlich begründete Rückfrage ist dagegen immer zulässig.
Wann du die Erlaubnis verweigern darfst
- Wichtiger Grund in der Person des Untermieters (z. B. konkrete frühere Störungen)
- Überbelegung der Wohnung durch die zusätzliche Person
- Sonstige Unzumutbarkeit für dich als Vermieter
- Vollständige Gebrauchsüberlassung der ganzen Wohnung (kein Anspruch aus §553)
Wichtig: Die Erlaubnis gilt für einen konkreten Untermieter — verlange deshalb Name und Anzahl der Personen. Eine pauschale „Generalerlaubnis" musst du nicht erteilen, und du kannst die Erlaubnis auf die benannte Person beschränken.
Untermietzuschlag: Wann du mehr Miete verlangen kannst
Ist dir die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten — etwa wegen stärkerer Abnutzung durch eine zusätzliche Person —, kannst du die Erlaubnis von der Zustimmung zu diesem Zuschlag abhängig machen (§553 Abs. 2 BGB). Eine feste gesetzliche Höhe gibt es nicht; üblich sind moderate Beträge, die sich an der Mehrbelastung orientieren. Vereinbare den Zuschlag schriftlich zusammen mit der Erlaubnis und passe gegebenenfalls die Betriebskosten-Vorauszahlung an, wenn nach Personenzahl abgerechnet wird.
Airbnb & Co.: Kurzzeitvermietung ist keine Untermiete
Eine erteilte Untermieterlaubnis deckt nach ständiger Rechtsprechung nicht die kurzzeitige Vermietung an Touristen über Plattformen wie Airbnb — das ist eine andere Nutzungsart mit wechselnden Fremden und gewerblichem Charakter. Dafür braucht der Mieter eine ausdrückliche, gesonderte Erlaubnis. Dazu kommen in vielen Städten Zweckentfremdungsverbote mit Genehmigungspflichten und empfindlichen Bußgeldern — auch für dich als Eigentümer relevant, wenn du davon weißt und es duldest. Stößt du auf ein Inserat deiner Wohnung, sichere Screenshots mit Datum als Beweismittel, bevor du den Mieter darauf ansprichst.
Haftung: Der Mieter steht für seinen Untermieter ein
Erlaubst du die Untervermietung, entsteht kein Vertragsverhältnis zwischen dir und dem Untermieter — dein Vertragspartner bleibt allein der Hauptmieter. Er schuldet weiterhin die volle Miete und haftet für ein Verschulden des Untermieters beim Gebrauch der Wohnung wie für eigenes (§540 Abs. 2 BGB): Beschädigt der Untermieter das Parkett oder stört er den Hausfrieden, hältst du dich an deinen Mieter. Endet das Hauptmietverhältnis, muss der Mieter die Wohnung geräumt zurückgeben — also auch für den Auszug seines Untermieters sorgen; bei der Rückgabe nach §546 BGB kannst du die Herausgabe zudem direkt vom Untermieter verlangen.
Unerlaubte Untervermietung: dein Vorgehen
Vermietet dein Mieter ohne Erlaubnis unter, gehst du gestuft vor: Erst die Abmahnung mit Frist zur Beendigung der Gebrauchsüberlassung. Setzt der Mieter die unbefugte Überlassung danach fort, kommt die fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Betracht, mindestens aber die ordentliche Kündigung nach §573 BGB. Wichtig: Hätte der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis aus §553 gehabt, scheitert die Kündigung häufig — prüfe das vorher ehrlich.
Erlaubnisse und Schriftverkehr dokumentieren
Ob Erlaubnis, Zuschlag oder Abmahnung — bei Untervermietung entscheidet die Dokumentation. In Rentprime legst du Untermieterlaubnis und Schriftverkehr direkt am Mietverhältnis ab und stellst Dokumente über das Mieterportal mit Zustell-Dokumentation zu, sodass du im Streitfall Zugang und Inhalt belegen kannst.
Häufige Fragen
Muss ich als Vermieter die Untervermietung erlauben?
Bei teilweiser Untervermietung ja, wenn der Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse hat (§553 BGB) — etwa finanzielle Gründe oder einen neuen Partner. Bei Überlassung der ganzen Wohnung besteht kein Anspruch.
Darf ich einen Untermietzuschlag verlangen?
Ja, wenn dir die Untervermietung nur bei angemessener Mieterhöhung zuzumuten ist (§553 Abs. 2 BGB), etwa wegen stärkerer Abnutzung. Die Höhe muss sich an der tatsächlichen Mehrbelastung orientieren.
Deckt eine Untermieterlaubnis auch Airbnb ab?
Nein. Die kurzzeitige Vermietung an Touristen ist nach ständiger Rechtsprechung von einer normalen Untermieterlaubnis nicht umfasst und braucht eine ausdrückliche gesonderte Zustimmung — zusätzlich gelten oft städtische Zweckentfremdungsverbote.
Was kann ich bei unerlaubter Untervermietung tun?
Zuerst abmahnen und Frist setzen. Führt der Mieter die unbefugte Überlassung fort, kommt die fristlose Kündigung nach §543 Abs. 2 Nr. 2 BGB oder die ordentliche Kündigung in Betracht — außer der Mieter hätte ohnehin einen Erlaubnisanspruch aus §553 BGB gehabt.