Gewerbeeinheit privat vermieten: was anders ist als bei Wohnraum.
Gewerbevermietung ist frei, riskant und steuerlich anders. Wer im Erdgeschoss den Laden vermietet und oben die Wohnungen, jongliert mit Umsatzsteueroption, Vorwegabzug und Kündigungsschutz. Der Fahrplan.
Gewerbliche Vermietung folgt anderen Regeln als Wohnraummiete: keine Kappungsgrenze, keine Mietpreisbremse, kein Sozialschutz nach § 573 BGB. Umsatzsteuer ist nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich befreit, kann aber optiert werden (§ 9 UStG). Nebenkosten werden mit Vorwegabzug abgerechnet, wenn Wohn- und Gewerbeanteile in einem Objekt gemischt sind. Für die Einkommensteuer gilt weiterhin § 21 EStG, solange keine gewerbliche Vermietung mit Zusatzleistungen vorliegt.
Vertrag: Kaum Schutz — mehr Freiheit
Anders als beim Wohnraum gilt für Gewerbemieten Vertragsfreiheit. Kündigungsfristen, Indexklauseln, Betriebskostenkataloge und Wettbewerbsverbote können frei vereinbart werden, soweit AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB) und Sittenwidrigkeit nicht verletzt werden. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten nicht.
| Regel | Wohnraum | Gewerbe |
|---|---|---|
| Kündigungsschutz | § 573 BGB, sozialer Kündigungsschutz | Frei kündbar zum vereinbarten Datum, keine Sozialklausel |
| Mietpreisbremse | § 556d BGB in ausgewiesenen Gebieten | Nein |
| Kappungsgrenze | 20 %/15 % in drei Jahren | Nein — Erhöhungen wie vertraglich vereinbart |
| Umsatzsteuer | Immer steuerfrei nach § 4 Nr. 12 UStG | Steuerfrei oder Option nach § 9 UStG |
| Instandhaltung | Vermieter, § 535 BGB | Frei umlegbar per Vertrag |
Umsatzsteueroption: rechnet sich fast immer
Vermietet der Vermieter an einen Unternehmer, der die Räume für steuerpflichtige Umsätze nutzt, kann nach § 9 UStG zur Umsatzsteuer optiert werden. Vorteil: Der Vermieter erhält den Vorsteuerabzug auf Handwerkerrechnungen, Modernisierungen und laufende Kosten. Auf die Nettomiete wird 19 % Umsatzsteuer aufgeschlagen; der Mieter zieht sie selbst als Vorsteuer.
Rechenbeispiel: Ladenlokal, Kaltmiete 1.800 Euro netto. Handwerker fakturiert 12.000 Euro netto für Umbau, 2.280 Euro Umsatzsteuer. Ohne Option bleiben die 2.280 Euro Kosten. Mit Option holt der Vermieter sie sich per Vorsteuer zurück und leitet die 342 Euro Umsatzsteuer aus der Monatsmiete an das Finanzamt weiter. Nettoeffekt: Der Umbau kostet den Vermieter 12.000 Euro statt 14.280 Euro.
Nebenkosten: Vorwegabzug bei gemischten Objekten
Sind in einem Objekt Wohn- und Gewerbeflächen gemischt, müssen die Kosten getrennt werden, wenn das Gewerbe eine erheblich höhere Belastung verursacht — etwa bei einem Restaurant im Erdgeschoss mit Fettabscheider und Publikumsverkehr. Das ist der klassische Vorwegabzug (§ 556a BGB): Erst wird der Gewerbeanteil aus den Gesamtkosten herausgerechnet, dann die verbleibenden Kosten auf die Wohnflächen verteilt.
- Kostenart einzeln prüfen: gilt sie überhaupt für die Gewerbeeinheit (Aufzug bei ebenerdigem Laden meist nein)?
- Bei relevantem Unterschied: Vorwegabzug ansetzen; Grundlage ist ein sachgerechter Schlüssel (Flächenanteil, Umsatzanteil, tatsächlicher Verbrauch).
- Restkosten nach dem Wohnraumschlüssel verteilen (Fläche, Kopfteil oder Verbrauch).
- Nebenkostenabrechnung getrennt für Wohn- und Gewerbeeinheit erstellen; Frist zwölf Monate gilt auch für Gewerbe (§ 556 Abs. 3 BGB analog, wenn vertraglich vereinbart).
- Wer die Trennung sauber will: Rentprime hinterlegt den Vorwegabzug einmalig je Kostenart, die Abrechnung wendet ihn automatisch an und weist den Anteil im PDF aus.
Kündigung und Sicherheiten
- Kaution: keine Obergrenze wie bei Wohnraum. Üblich sind drei bis sechs Monatsmieten oder eine Bankbürgschaft.
- Indexmiete: mit VPI-Bindung frei vereinbar (§ 557b BGB analog); alternativ Staffelmiete.
- Konkurrenzschutz: Bei einem Ladenlokal darf der Vermieter im Objekt keinen unmittelbaren Wettbewerber ansiedeln, wenn Vertragszweck es hergibt (BGH XII ZR 145/06).
- Fristlose Kündigung: bei zwei Monatsmieten Rückstand analog § 543 BGB — keine Schonfristzahlung wie im Wohnraum.
- Untervermietung: nur mit Zustimmung; § 553 BGB gilt hier nicht.
Steuer: bleibt privat, wenn nichts dazu kommt
Solange du „nur Räume überlässt", bleiben die Einkünfte private Vermietung nach § 21 EStG — auch wenn der Mieter ein Restaurant betreibt. Kommen jedoch Zusatzleistungen wie tägliche Reinigung, Frühstück oder personelle Aufsicht dazu, wird die Vermietung gewerblich (§ 15 EStG) mit Gewerbesteuerpflicht.
Werbungskosten sind wie üblich absetzbar: Zinsen, AfA, Instandhaltung, Verwaltung, Fahrtkosten, Umsatzsteuer bei Option. Die AfA für gewerblich genutzte Gebäude beträgt seit 2001 3 % (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG), wenn das Gebäude nach dem 31.03.1985 fertiggestellt wurde und zum Betriebsvermögen zählt; im Privatvermögen 2 % bzw. 3 % bei Neubauten ab 2023.
Indexmiete: die häufigste Anpassungsklausel
Bei Gewerbemieten sind Indexklauseln nach § 557b BGB analog Standard. Die Miete wird an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts gekoppelt und steigt oder fällt automatisch, sobald der Index um einen definierten Prozentsatz variiert — üblich sind 5 oder 10 Prozentpunkte.
Rechenbeispiel: Kaltmiete 1.800 Euro netto ab 1.1.2024 bei VPI 115. Am 1.7.2026 steht der VPI bei 121, also plus 5,2 % (Schwelle erreicht). Neue Miete: 1.800 × 121 / 115 = 1.894 Euro netto. Der Vermieter schreibt dem Mieter die Anpassung und teilt den neuen Betrag mit; die Miete gilt ab dem Folgemonat.
- Indexklausel muss beide Richtungen erlauben — sonst nach § 307 BGB unwirksam.
- Anpassung braucht schriftliche Mitteilung an den Mieter mit Herleitung.
- Alternativ Staffelmiete: fest vereinbarte Anpassungen zu festen Terminen.
- Kaltmiete als Nettobetrag ausweisen; Umsatzsteueranteil folgt aus der Option.
- Sonderfall Umsatzmiete: Beteiligung an Mieterumsatz; nur bei Handel/Gastronomie sinnvoll.
Häufige Fragen
Braucht ein Gewerbemietvertrag Schriftform?
Ja, ab einer Vertragsdauer von mehr als einem Jahr (§ 550 BGB analog nach ständiger BGH-Rechtsprechung). Wird die Schriftform verletzt, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen — mit ordentlicher Kündigung durch beide Seiten trotz vereinbarter Laufzeit.
Was ist der Unterschied zwischen Mietvertrag und Pachtvertrag?
Miete: Überlassung von Räumen. Pacht: Überlassung von Räumen samt Fruchtziehungsrecht — typisch beim Betrieb einer Gaststätte mit Inventar oder einer Landwirtschaft. Der Pachtvertrag hat andere Regeln bei Instandhaltung, Kündigung und Rückgabe.
Muss ich Nebenkosten bei Gewerbe wirklich abrechnen?
Nur wenn eine Umlage vereinbart ist. Anders als bei Wohnraum gibt es keine automatische Umlage nach BetrKV. Der Vertrag muss die Kostenarten und den Schlüssel benennen — üblich sind Anlehnung an § 2 BetrKV plus gewerbeeigene Posten (Werbebeleuchtung, Grundstückspflege).
Wann ist die Vermietung „gewerblich" statt „privat"?
Wenn der Vermieter Zusatzleistungen erbringt, die den Betrieb prägen (Reinigung, Bewirtung, Aufsicht), oder wenn eine gewerbliche Prägung nach § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG vorliegt (z. B. GmbH & Co. KG). Sonst bleibt es § 21 EStG — auch wenn der Mieter ein Restaurant betreibt.
Muss ich einen Gewerbevertrag notariell beurkunden?
Nein. Wohnraum- und Gewerbemietverträge sind formfrei; ab einem Jahr Laufzeit wird aber Schriftform verlangt (§ 550 BGB), sonst wird der Vertrag als unbefristet mit gesetzlicher Kündigungsfrist behandelt. Notarielle Beurkundung ist nur bei Erbbaurechten oder Grundstückskauf zwingend.