Garage oder Stellplatz vermieten: Vertrag, Miete und Steuern.
Garage und Stellplatz sind nebenbei ein solides Zusatzgeschäft — mit weniger Regeln, aber auch weniger Kündigungsschutz. Was in den Vertrag gehört, wie viel Miete drin ist und was das Finanzamt sehen will.
Ein separat vermieteter Stellplatz oder eine Garage ist rechtlich ein eigenständiges Mietverhältnis ohne Wohnraumschutz. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Umsatzsteuerlich ist die Vermietung als Fahrzeugabstellplatz nach § 4 Nr. 12 S. 2 UStG steuerpflichtig mit 19 % — außer sie ist unselbstständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung. Steuerlich zählen die Einnahmen zu § 21 EStG.
Zwei völlig unterschiedliche Fälle
| Situation | Rechtliche Einordnung | Umsatzsteuer |
|---|---|---|
| Garage im selben Vertrag wie Wohnung | Nebenleistung zum Wohnraummietvertrag | Steuerfrei (Anhang zur Wohnung) |
| Garage im separaten Vertrag an denselben Mieter | Zwei getrennte Mietverhältnisse | Garage 19 %, Wohnung frei |
| Garage an Fremden ohne Wohnbezug | Eigenständiger Mietvertrag | 19 % (§ 4 Nr. 12 S. 2 UStG) |
| Stellplatz im Freien an Nachbarn | Kurzvertrag oder Vereinbarung | 19 % |
| Kleinunternehmer < 22.000 € p.a. | Kleinunternehmerregelung | Auf Antrag ohne USt (§ 19 UStG) |
Der häufigste Fehler: Ein Mieter hat Wohnung und Garage bei dir gemietet, aber in zwei getrennten Verträgen. Damit ist die Garage umsatzsteuerpflichtig — auch wenn er sie mit der Wohnung nutzt. Kombiniere die Vermietung in einem Vertrag, dann bleibt sie umsatzsteuerfrei als Nebenleistung.
Vertragsklauseln, die halten
- Objektbezeichnung: Nummer der Garage, Grundriss oder Foto als Anlage.
- Verwendungszweck: „Abstellen eines Kraftfahrzeugs" — Lagerung von Autoreifen, Möbeln oder Gefahrgütern ist ausdrücklich auszuschließen (Brandschutz).
- Miete monatlich, netto plus ggf. Umsatzsteuer; bei Nachbarschaftsvermietung reicht ein einseitiger Vertrag.
- Kündigungsfrist: dreieinhalb Monate (drei Monate zum Monatsende, § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB); vertragliche Verkürzung möglich.
- Kaution: keine gesetzliche Obergrenze; üblich sind 1–2 Monatsmieten.
- Ende: Übergabe mit Rückgabe aller Schlüssel/Karten, keine Renovierungspflicht.
Miete: Was der Markt hergibt
Als grober Anhalt liegen die Monatsmieten für 2026:
| Lage | Außenstellplatz | Einzelgarage | Tiefgarage |
|---|---|---|---|
| Großstadt-Zentrum (München, Frankfurt) | 90–150 € | 130–220 € | 150–280 € |
| Großstadt Rand | 50–90 € | 80–140 € | 100–180 € |
| Mittelstadt | 30–60 € | 50–90 € | 70–120 € |
| Kleinstadt/Land | 15–35 € | 30–60 € | 50–90 € |
Wer mehrere Stellplätze im Bestand hat, sollte die Anpassung an den Markt jährlich prüfen. Der Fristen-Wächter im Rentprime-Vertragsgenerator hinterlegt Miethöhen und Anpassungstermine je Stellplatz, damit du keine Runde verpasst.
Umsatzsteuer und Steuererklärung
- Getrennte Garagenvermietung ist umsatzsteuerpflichtig mit 19 %. Auf der Rechnung Nettomiete und Umsatzsteuer getrennt ausweisen.
- Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG): Bis 22.000 Euro Gesamtumsatz im Vorjahr und voraussichtlich max. 50.000 Euro im laufenden Jahr optional ohne Umsatzsteuer.
- Werbungskosten: Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuer-Anteil, Zinsen — anteilig nach Fläche, wenn Garage Teil eines Mehrfamilienhauses ist.
- AfA: 3 % pro Jahr für Garagen als Teil eines Wohngebäudes (§ 7 Abs. 4 EStG in der aktuellen Fassung für Neubauten ab 2023), 2 % für Altbauten.
- Einkommensteuer: Einkünfte in der Steuererklärung als Vermietungseinkünfte nach § 21 EStG erfassen.
Zwei typische Konstellationen im Detail
Konstellation A: Garage zur Wohnung. Ein Vermieter hat Wohnung und Garage im selben Vertrag zum selben Mieter. Alles bleibt umsatzsteuerfrei nach § 4 Nr. 12 S. 1 UStG. Die Miete kann jährlich um bis zu 20 % in drei Jahren erhöht werden (§ 558 BGB), Kappungsgrenzen gelten wie beim Wohnraum. Rückgabe erfolgt gemeinsam mit der Wohnung.
Konstellation B: Garage an einen Fremden. Zwei Verträge, zwei Zahlungsströme. Die Garage kostet netto 80 Euro plus 15,20 Euro Umsatzsteuer, gesamt 95,20 Euro. Der Vermieter meldet die Umsatzsteuer jährlich (bis 7.500 € Umsatzsteuer) oder quartalsweise. Kündigung mit drei Monaten Frist möglich; im Streit hilft der Vertragstext, der ausschließlich das Abstellen eines Kraftfahrzeugs erlaubt.
Versicherung und Haftung
Die Vermietung einer Garage ist mit dem Grundstück und dem Gebäude bereits durch die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht abgedeckt. Prüfe im Versicherungsschein die Klausel „Vermietung nicht selbst genutzter Räume" — sonst greift die Deckung im Schadenfall nicht. Für Tiefgaragen ist zusätzlich eine erweiterte Feuerversicherung sinnvoll, weil brennende E-Fahrzeuge inzwischen deutlich häufiger sind.
- Schäden am Fahrzeug des Mieters: sind Sache des Mieters (Kaskoversicherung).
- Schäden am Objekt durch das Fahrzeug: haften Mieter und dessen Kfz-Haftpflicht.
- Elektroladepunkt: technische Anlage; Wartung und Prüfung nach VDE-Vorschriften jährlich.
- Winterdienst: bei Außenstellplätzen an Straßen ist der Vermieter räum- und streupflichtig (§ 823 BGB, kommunale Satzung).
- Bauliche Veränderungen durch Mieter (Regale, Wandhaken): nur mit schriftlicher Zustimmung.
Ein häufiger Streit entsteht bei Elektroladepunkten: Wer trägt die Kosten für Installation, wer die für Strom? Sauber ist die Trennung mit Zwischenzähler und getrennter Abrechnung — der Mieter zahlt den tatsächlichen Verbrauch nach Zählerstand, die Anlage bleibt Eigentum des Vermieters.
Häufige Fragen
Muss ich einer Garagenvermietung Umsatzsteuer aufschlagen?
Ja, wenn es ein eigenständiger Vertrag ist (§ 4 Nr. 12 S. 2 UStG). Nein, wenn die Garage im Vertrag mit einer Wohnung mitvermietet ist und der Mieter dort auch wohnt — dann ist sie unselbstständige Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung.
Wie kündige ich eine Garage kurzfristig?
Regulär mit drei Monaten zum Monatsende (§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB). Kürzere Fristen können vertraglich vereinbart werden. Fristlose Kündigung bei Rückstand von zwei Monatsmieten oder vertragswidriger Nutzung, etwa Lagerung von Möbeln oder Gefahrgütern.
Darf ich die Garage jederzeit anders nutzen?
Nur nach Vertragsende. Während der Laufzeit hat der Mieter das ausschließliche Nutzungsrecht. Eine ordentliche Kündigung mit anschließender Selbstnutzung ist zulässig; eine Zwischennutzung ohne Kündigung wäre Vertragsbruch.
Kann ich einen offenen Stellplatz genauso vermieten wie eine Garage?
Ja, mit denselben Klauseln und Fristen. Der einzige praktische Unterschied ist der Witterungsschutz und die Miete. Der Stellplatz ist ebenso umsatzsteuerpflichtig, sofern getrennt vermietet — die Nebenleistungsregel gilt auch hier bei Kopplung mit einer Wohnung.
Was gilt bei Gemeinschaftsgaragen mit mehreren Stellplätzen?
Bei einer Sammelgarage vermietest du je Stellplatz einzeln. Die Betriebskosten (Beleuchtung, Reinigung, Wartung Tor) werden anteilig nach Stellplatzzahl umgelegt. Wichtig: Ein Stellplatzbezeichnung im Vertrag verhindert Streit, wer wo parken darf. Die Stellplatzordnung als Anlage regelt Reihenfolge und Rangieren.