Wohnung geerbt — vermieten oder verkaufen?
Nach der Erbschaft tickt die Uhr — Grundbuch, Erbschaftsteuer, laufender Mietvertrag. Die ehrliche Rechnung, ob Vermieten oder Verkaufen lohnt, mit § 23 EStG, AfA-Fortführung und einem Zahlenbeispiel für 250.000 Euro.
Ist die Wohnung schon länger als zehn Jahre im Familienbesitz, bleibt der Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG); der Verkaufserlös wird nicht besteuert. Beim Vermieten fließen laufend Einnahmen, die AfA des Erblassers läuft mit gleichem Restwert weiter (§ 11d EStDV), und ein bestehender Mietvertrag geht unverändert auf dich über (§ 1922 BGB, § 566 BGB). Die Entscheidung hängt von Restschuld, Zustand, Standort und Familiensituation ab.
Erste Schritte in den ersten 90 Tagen
- Erbschein oder notarielles Testament anfordern; ohne diese Papiere sperrt das Grundbuchamt.
- Grundbuchberichtigung binnen zwei Jahren beantragen — sonst wird sie kostenpflichtig (§ 60 GBO).
- Erbschaftsteuererklärung fristgerecht abgeben; die Frist beträgt in der Regel drei Monate für die Anzeige (§ 30 ErbStG).
- Bestehende Verträge sichten: Miet-, Verwalter-, Versicherungs- und Kreditverträge.
- Bank informieren, wenn ein Kredit auf der Wohnung lastet — er geht unverändert auf die Erben über.
- Zustand aufnehmen: Verkehrswert schätzen lassen, Instandhaltungsstau notieren.
Erbschaftsteuer: Freibeträge und die Zehn-Jahres-Regel
| Verwandtschaft | Freibetrag | Steuerklasse |
|---|---|---|
| Ehepartner | 500.000 € | I |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € | I |
| Enkel (wenn Kinder noch leben) | 200.000 € | I |
| Eltern (bei Erbschaft) | 100.000 € | I |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € | II |
| Alle übrigen | 20.000 € | III |
Für die vom Erblasser selbst genutzte Wohnung greift die Familienheim-Regel (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/c ErbStG): Ehepartner und Kinder erben das Familienheim steuerfrei, wenn sie es zehn Jahre selbst nutzen. Wer aus dem Erbe direkt vermietet, verliert diese Steuerbefreiung — für den Ehepartner in vollem Umfang, für Kinder anteilig.
Der große Trumpf beim Verkauf: § 23 EStG
Für den Erben zählt die Haltezeit des Erblassers. Gehörte die Wohnung dem Verstorbenen länger als zehn Jahre, ist der Verkauf für die Erben steuerfrei — die Zehn-Jahres-Frist wird angerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Wer eine Wohnung erbt, die der Erblasser vor zwölf Jahren gekauft hat, kann sie einen Tag später steuerfrei verkaufen. Wurde sie vor sieben Jahren gekauft, dauert es noch drei Jahre bis zum steuerfreien Verkauf.
Rechenbeispiel: 250.000 € Marktwert, 100 m², vermietet
Angenommen, du erbst eine Eigentumswohnung mit einem Marktwert von 250.000 Euro. Der Erblasser hatte sie vor 15 Jahren für 180.000 Euro gekauft, aktuell zahlt der Mieter 780 Euro Kaltmiete. Zwei Szenarien:
| Verkaufen sofort | Zehn Jahre vermieten und dann verkaufen | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös heute | 250.000 € | — (10 Jahre später ca. 300.000 €, konservativ) |
| Spekulationsteuer | 0 € (§ 23 EStG erfüllt) | 0 € |
| Mieteinnahmen 10 Jahre kumuliert | 0 € | 93.600 € |
| Werbungskosten ca. 45 % (AfA, Hausgeld, Reparatur) | 0 € | −42.120 € |
| Steuer auf Vermietung (Grenzsteuer 35 %) | 0 € | −18.018 € |
| Nach 10 Jahren netto (grob, ohne Wertsteigerung Verkauf) | 250.000 € | ca. 333.462 € |
Die Rechnung zeigt: Wer die Wohnung noch zehn Jahre halten kann und keine großen Reparaturen zu erwarten sind, verdient netto rund 80.000 Euro mehr. Kippt eine große Sanierung (Dach, Heizung, Fenster) an, kann sich der Vorteil aber schnell auflösen.
Wann Vermieten fast immer die bessere Wahl ist
- Zehn-Jahres-Frist des Erblassers ist bereits erfüllt — beim Verkauf kein Steuerfall.
- Wohnung liegt in Wachstumsregion, Miete deckt Hausgeld plus 30 % Werbungskosten.
- Kein Instandhaltungsstau, WEG hat Rücklage aufgebaut.
- Du hast keine akute Verwendung für den Verkaufserlös (Schuldentilgung, Immobilienkauf).
- Familiensituation: Wohnung soll später an eigene Kinder gehen.
Wann Verkaufen die bessere Wahl ist
- Wohnung in strukturschwacher Lage mit fallender Nachfrage.
- Sanierungsstau: Heizungstausch nach GEG, Dach, Fenster stehen an.
- Mehrere Erben, Erbengemeinschaft will auseinander.
- Du wohnst zu weit weg, um dich zu kümmern.
- Miete deckt Hausgeld und Steuern kaum — negative Rendite.
Wer Vermieten wählt, sollte die Verwaltung von Anfang an sauber aufsetzen. Die AfA-Bemessungsgrundlage übernimmt du vom Erblasser (§ 11d EStDV), musst also seine alten Kaufunterlagen finden. In einer Vermieter-Software wie Rentprime hinterlegst du die AfA einmal — die Steuer-Übersicht wirft dir Werbungskosten und AfA jedes Jahr automatisch als Export aus.
Häufige Fragen
Kann ich einen bestehenden Mieter kündigen, wenn ich die Wohnung erbe?
Nur mit den engen Gründen des § 573 BGB — meist Eigenbedarf. Die Kündigungsfristen richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses (3, 6 oder 9 Monate). Ein Mietvertrag geht nach § 1922 BGB und § 566 BGB unverändert auf die Erben über.
Muss ich die Wohnung neu bewerten lassen?
Für die Erbschaftsteuer ja — das Finanzamt setzt einen Wert an, den du mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten unterschreiten kannst. Bei Vermietung ist ein Gutachten auch für die spätere AfA-Berechnung nützlich.
Wie verläuft die Zehn-Jahres-Frist bei mehreren Erben?
Die Haltezeit des Erblassers wird für jeden Erben angerechnet. Beim Verkauf durch die Erbengemeinschaft wird der Gewinn nach § 23 EStG geprüft — bei mehr als zehn Jahren Haltezeit steuerfrei.
Was ist mit Krediten auf der Wohnung?
Sie gehen mit dem Grundstück auf den Erben über. Wer ausschlagen will, muss innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis der Erbschaft ausschlagen (§ 1944 BGB) — sonst haftet er auch mit dem Privatvermögen, außer die Erbschaft ist von vornherein überschuldet.
Kann ich die Erbschaftsteuer mit der Miete bezahlen?
Auf Antrag ja: Die Steuer auf Immobilien kann bis zu zehn Jahre gestundet werden (§ 28 ErbStG), wenn die Zahlung sonst den Verkauf erzwingen würde. Zinsen fallen an.