Besenrein — was das Wort wirklich meint.

Was der Bundesgerichtshof unter besenrein versteht

Der BGH hat den Begriff mehrfach eingeordnet, zuletzt im Urteil VIII ZR 152/12. Danach heißt „besenrein“ nur: kein grober Schmutz, keine offenen Speisereste, keine Möbelrückstände. Wände werden nicht gewischt, Böden nicht gewachst, Bäder nicht entkalkt. Die Wohnung muss nicht wie neu aussehen — sondern nach gefegt und leer.

Diese Auslegung ist wichtig, weil viele Vermieter mit der Endreinigung argumentieren und Rechnungen von Reinigungsfirmen mit der Kaution verrechnen. Das ist ohne wirksame Zusatzklausel unzulässig — und die typische Formularklausel „professionelle Endreinigung“ ist regelmäßig unwirksam nach § 307 BGB.

Was besenrein umfasst — und was nicht

Wenn die Wohnung besonders verschmutzt ist

Übertrifft die Verschmutzung das Übliche deutlich — Ölspuren, Erbrochenes, Tierhaltung mit starken Rückständen, Fettschichten in der Küche — schuldet der Mieter eine Grundreinigung nach § 546 BGB (Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand). Nicht als „besenrein“-Pflicht, sondern als Schadensersatz nach § 280 BGB.

Formulierungen im Mietvertrag — was hält

• „Der Mieter gibt die Wohnung besenrein zurück.“ — wirksam, klarer Standard.
• „Der Mieter führt vor Rückgabe eine Endreinigung durch.“ — meist unwirksam (§ 307 BGB), zu weit.
• „Fenster sind bei Rückgabe geputzt.“ — nur wirksam bei Individualvereinbarung mit Aushandlung.
• „Silikonfugen sind zu erneuern.“ — unwirksam; Silikon ist Bauteil, kein Verschleißteil des Mieters.
• „Bei besonderer Verschmutzung schuldet der Mieter die Grundreinigung.“ — deklaratorisch, gilt ohnehin.

So läuft die Übergabe rechtssicher ab

1. Termin früh planen — 4–6 Wochen vor Auszug abstimmen.
2. Übergabeprotokoll vorbereiten: Räume, Zähler, Schlüssel, Zustand pro Position.
3. Wohnung besichtigen: erst mit Mieter besprechen, dann bewerten.
4. „Besenrein“-Check: Sperrmüll raus, gefegt, grobe Verschmutzungen entfernt.
5. Bei Auffälligkeiten: fotografieren, im Protokoll notieren, Nachbesserungsfrist von 24–72 Stunden setzen — oder direkt als Schaden aufnehmen.
6. Kaution nur bei berechtigten Ansprüchen einbehalten; Rest zeitnah auszahlen.

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Streit vermeiden: die häufigsten Missverständnisse

Das größte Missverständnis: „Besenrein“ wird oft mit „Endreinigung“ verwechselt. Beide sind aber grundverschieden. Besenrein ist der gesetzliche Grundzustand nach § 546 BGB — die Wohnung ist gefegt und geräumt. Endreinigung ist eine professionelle Grundreinigung mit Fenstern, Bad, Küche, Böden — sie wird nur geschuldet, wenn eine wirksame Klausel im Vertrag steht. Diese Klauseln sind in Formularverträgen fast nie wirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB).

Ein weiteres Missverständnis: Der Mieter meint, er müsse die Wohnung „so übergeben, wie er sie vorgefunden hat“. Das gilt für die Substanz, aber nicht für die Sauberkeit. Wer eine perfekt geputzte Wohnung übernommen hat, muss keine perfekt geputzte übergeben — sondern eine besenrein.

Praxis-Tipp: den Standard klar kommunizieren

Wer den Begriff „besenrein“ nicht dem Zufall überlassen will, ergänzt bei Übergabe eine kurze schriftliche Erklärung mit den fünf konkreten Anforderungen: leer, gefegt, grober Schmutz entfernt, Verbrauchsstellen abgestellt, Schlüssel vollständig. Diese Klarstellung ist keine Vertragsänderung, sondern eine Verständigung über den unstrittigen Kern der Rückgabe.

• Bei Übergabe-Einladung den Standard kurz nennen — vermeidet Diskussionen am Termin.
• Fotos in „Vorher“-Zustand mitbringen (aus dem Einzugsprotokoll).
• Bei Unklarheit: Nachbesserungsfrist von 24–48 Stunden setzen statt sofort zu verrechnen.
• Reinigungskosten nur mit Beleg und Angemessenheitsprüfung geltend machen.
• In der Kautionsabrechnung jeden Abzug einzeln begründen — pauschal „für Reinigung“ wird gestrichen.

Rechenbeispiel: unzulässiger Reinigungsabzug

Vermieter Maier verrechnet 260 € für eine Endreinigung nach Auszug. Die Wohnung war gefegt und leer, aber der Backofen nicht innen entfettet. Der Mieter widerspricht. Ergebnis: Der Abzug ist unzulässig — besenrein umfasst keine Detailreinigung von Innenteilen. Maier muss die 260 € zurückzahlen, dazu 5 Prozent Zinsen über dem Basiszins (§ 288 BGB) und trägt die Anwaltskosten des Mieters.

Häufige Fragen

Muss der Mieter die Fenster putzen?

Nein, nicht als Bestandteil von „besenrein“. Nur bei wirksamer Individualvereinbarung. In einer Formularklausel ist die Verpflichtung zum Fensterputzen regelmäßig unwirksam.

Was ist mit den Silikonfugen?

Silikon ist ein Bauteil. Verfärbungen und leichte Risse sind Abnutzung — der Vermieter trägt den Austausch. Nur mutwillige Beschädigung schuldet der Mieter als Schadensersatz.

Darf ich eine Reinigungsfirma beauftragen und die Kosten abziehen?

Nur wenn die Wohnung nicht einmal besenrein war und der Mieter trotz Aufforderung nicht nachbessert. Sonst ist der Abzug unzulässig, und du schuldest den Betrag inklusive Zinsen zurück.

Was ist mit Bohrlöchern?

Fachgerecht verschließen — ja. Neu tapezieren — nein. Zahl und Ort müssen zur Nutzung des Raums passen; im Bad mehr als im Wohnzimmer.

Muss der Mieter Teppiche shampoonieren?

Nein. Grundreinigung ist keine Besenrein-Pflicht. Bei starker Verschmutzung mit erkennbarer Verursachung kann der Zeitwert ersetzt werden — nicht der Neupreis des Teppichs.