Normale Abnutzung oder Schaden — die Abgrenzung, die zählt.
Vertragsgemäßer Gebrauch geht auf deine Rechnung, Schaden auf die des Mieters. Wo genau die Grenze verläuft, entscheidet nach Auszug über hunderte Euro Kaution.
Normale Abnutzung entsteht durch vertragsgemäßen Gebrauch und trägt der Vermieter (§ 538 BGB): abgelaufene Böden, vergilbte Wände, Bohrlöcher in Maßen. Schaden ist alles darüber hinaus: Brandflecken, tiefe Kratzer im Parkett, zerbrochene Sanitärkeramik, gerissene Fliesen, herausgerissene Türgriffe. Nur Schaden darf mit der Kaution verrechnet werden — abzüglich Abzug „neu für alt“.
Die Grundregel des § 538 BGB
„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten.“ Der Satz aus § 538 BGB ist die Trennlinie. Alles, was ein durchschnittlicher Mieter in einer durchschnittlichen Wohnung bei normalem Wohnen produziert, geht auf Vermieter-Rechnung. Der Vermieter kalkuliert diese Abnutzung in die Miete ein — und in die Nutzungsdauer der jeweiligen Bauteile.
Streit gibt es an drei Fronten: Wände (Bohrlöcher, Nikotin, Farbschichten), Böden (Kratzer, Druckstellen, matte Stellen) und Sanitär (Kalk, Verfärbungen, Absplitterungen). Für jede dieser Fronten hat die Rechtsprechung Faustregeln entwickelt, die dir am Übergabetag helfen.
Konkrete Fälle im Vergleich
| Situation | Normale Abnutzung | Schaden (mit Kaution verrechenbar) |
|---|---|---|
| Wände | Vergilbung, Verblassen, dünne Rußschleier über Heizkörpern, wenige Nagel- und Dübellöcher pro Wand | Nikotinvergilbung so stark, dass Isolieranstrich nötig ist; Bemalungen, Graffiti; Dutzende oder Reihen von Dübellöchern |
| Parkett/Laminat | Matte Laufstraßen, feine Kratzer, leichte Druckstellen von Möbeln | Tiefe Kratzer bis ins Holz, Brandflecken, Wasserschäden, gerissene Dielen |
| Teppich | Abgelaufene Stellen an Türschwellen und Wegen, Farbverlust | Brandlöcher, Rot- oder Tintenflecken, Tierurin, herausgerissene Fasern |
| Fliesen/Sanitär | Kalkränder, matte Silikonfugen, feine Haarrisse in Fugen | Abgeplatzte Fliesen, Sprünge in Waschbecken oder WC, herausgebrochene Silikonstreifen |
| Türen und Zargen | Leichte Druckstellen, matte Stellen an Klinken | Ausgerissene Schlossbeschläge, Löcher in Türblättern, verzogene Türen durch Feuchtigkeit |
| Fenster | Kondenswasserspuren an Dichtungen bei Altbau | Sprünge in der Scheibe, defekte Griffe, herausgerissene Rollläden |
| Küche (eingebaut) | Matte Arbeitsplatte an Nutzungspunkten, verkalkter Spülkopf | Brandflecken auf Arbeitsplatte, herausgebrochene Scharniere, defekte Ceranfelder durch Sturz |
Bohrlöcher: wie viele sind noch normal?
Die Gerichte akzeptieren pauschal keine feste Zahl, orientieren sich aber an der Nutzung des Raums. Als grobe Marke gelten pro Wand: bis zu drei Löcher im Wohnzimmer (Bilder, Lampe), fünf im Bad (Handtuchhalter, Regale), zehn in der Küche (Hängeschränke, Reling). Wichtig: Die Löcher müssen fachgerecht verschlossen werden — überstreichbarer Füller, kein Silikon. Wer eine Küchenwand für 20 Hängeschränke perforiert, überschreitet die Grenze.
Wie du am Übergabetag richtig dokumentierst
- Zwei Personen: Mieter und Vermieter (oder Zeuge). Alleinbegehung ist gerichtsfest kaum verwertbar.
- Raum für Raum: Wände, Boden, Decke, Fenster, Türen, Sanitär, Elektro. Jede Auffälligkeit mit Foto.
- Zählerstände: Strom, Gas, Wasser (kalt/warm) mit Zählernummer notieren.
- Beschriftung: Foto-Bezug am Protokoll notieren (z. B. „Wohnzimmer Nordwand, Foto 07“).
- Unterschrift beider Parteien — jede Seite. Ein Exemplar bleibt beim Mieter.
- Kaution: Betrag nennen, Frist bis zur Endabrechnung (bis zu 6 Monate für die Nebenkostenabrechnung des laufenden Jahres).
- Schlüssel zählen und im Protokoll bestätigen (Wohnung, Haus, Briefkasten, Keller).
Ein Übergabeprotokoll ohne Fotos ist im Streitfall wenig wert. Wer den Zustand mit einer schnellen Handy-Runde belegt, spart im Zweifel zwei Anwaltsschreiben. In Rentprime führst du das Übergabeprotokoll digital, hängst pro Position bis zu vier Fotos an und exportierst am Ende ein PDF mit Zeitstempel — beide Seiten unterschreiben direkt auf dem Gerät.
Rechenbeispiel: Abzug „neu für alt“
Selbst bei einem klaren Schaden darfst du nie den vollen Neupreis abziehen. Ein zehn Jahre alter Teppich mit angenommener Nutzungsdauer von zwölf Jahren hat nur noch zwei Zwölftel Restwert. Ein Brandloch, das den Austausch erzwingt, kostet dich zwar 30 m² × 40 €/m² = 1.200 €, verrechnen darfst du aber nur 1.200 € × 2/12 = 200 €. Der Rest ist ohnehin abgeschriebene Substanz.
| Bauteil | Angenommene Nutzungsdauer | Restwert nach 8 Jahren |
|---|---|---|
| Teppichboden mittelfest | 10–12 Jahre | 0–33 % |
| Malerarbeiten Wandanstrich | 5–8 Jahre | 0 % |
| Innentüren | 25 Jahre | 68 % |
| Parkett versiegelt | 25 Jahre | 68 % |
| Einbauküche komplett | 20–25 Jahre | 60–68 % |
| Sanitärkeramik | 30 Jahre | 73 % |
Was du nicht als Schaden abziehen darfst
- Streichen der Wohnung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel.
- Grundreinigung nur weil „nicht besenrein“ — geschuldet ist besenrein, nicht putzsauber.
- Kleinreparaturen über der Vertragsgrenze (üblich 100 € einzeln, 8 % Jahresmiete gesamt).
- Reparaturen an Bauteilen, die schon vor Einzug defekt waren (dokumentiert im Einzugsprotokoll).
- Modernisierung, die du bei Neuvermietung ohnehin gemacht hättest (z. B. neuer Bodenbelag nach 15 Jahren).
Faustregel: Du prüfst zuerst, ob es überhaupt ein Schaden ist. Dann, ob der Mieter ihn verschuldet hat (§ 276 BGB). Dann, wie hoch der Zeitwert des betroffenen Bauteils ist. Erst dann verrechnest du.
Häufige Fragen
Muss der Mieter beim Auszug streichen?
Nur wenn eine wirksame Klausel im Mietvertrag steht. Starre Fristen ohne Weichmacher („im Allgemeinen“) sind seit BGH VIII ZR 21/13 unwirksam. Ohne wirksame Klausel schuldet der Mieter keine Endrenovierung, auch nicht bei starker Nutzung.
Was passiert mit Bohrlöchern?
Fachgerecht verschließen reicht — mit Füller und Farbtupfer. Die Wand muss nicht komplett gestrichen werden. Zahl und Ort müssen zur Nutzung des Raums passen; ein Bad mit sechs Löchern für Handtuchhalter ist normal.
Wer beweist, dass es sich um einen Schaden handelt?
Der Vermieter. Er muss darlegen, dass der Zustand über normale Abnutzung hinausgeht und in der Mietzeit entstanden ist. Ohne Einzugsprotokoll wird das schwer — deshalb ist das Protokoll beider Übergaben so wichtig.
Wie hoch darf ich die Kaution einbehalten?
Nur so hoch wie der Zeitwert des Schadens (Abzug „neu für alt“). Wird darüber hinaus einbehalten, kann der Mieter Zinsen und im Streitfall Anwaltskosten fordern. Frist für die Rückzahlung der Kaution: angemessen, in der Regel drei bis sechs Monate.
Was ist mit Nikotinverfärbungen?
Leichte Vergilbung ist Abnutzung. Ist die Wohnung so vernikotet, dass ein Nikotinsperrgrund und ein Neuanstrich nötig sind, ist die Grenze überschritten — dann handelt es sich um einen Schaden, den der Mieter nach § 280 BGB zu ersetzen hat.