Steueroptimierung · DE

Steueroptimierung für Vermieter

Die wichtigsten Stellschrauben für DE — Wegweiser zu Werbungskosten, Abschreibungen und legalen Steuerhebeln.

Wichtiger Hinweis

Diese Tipps ersetzen weder einen Steuerberater noch eine Rechtsberatung. Rentprime bietet allgemeine Orientierungshilfen — keine individuelle Steuerberatung. Steuerrecht ändert sich häufig; konsultiere immer einen qualifizierten Berater, bevor du Entscheidungen triffst.

AbschreibungHohe Ersparnis

Gebäude-AfA korrekt ansetzen (2% / 2,5% / 3%)

Die lineare Gebäude-Abschreibung nach §7 EStG beträgt: 2% für Gebäude (Fertigstellung nach 1924), 2,5% (vor 1925) oder 3% (Neubau ab 2023 mit Bauantrag nach 1.1.2023). Bei einer 300.000 € Eigentumswohnung (davon 60.000 € Grundstück) sind das jährlich 4.800 € — über 50 Jahre.

Rechtsgrundlage: §7 Abs. 4 EStG, §7 Abs. 5 EStG

Grundstücksanteil NICHT mit abschreiben

FallstrickHohe Ersparnis

Erhaltungs- vs. Herstellungsaufwand — die 15%-Falle

Wenn du in den ersten 3 Jahren nach Kauf mehr als 15% des Kaufpreises in Sanierung steckst, wird ALLES zu Herstellungsaufwand umqualifiziert (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Bei 300.000 € Kauf maximal 45.000 € netto in 3 Jahren — sonst musst du auf 50 statt 1 Jahr verteilen.

Rechtsgrundlage: §6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

15%-Grenze ohne USt rechnen

WerbungskostenKleine Ersparnis

Fahrtkosten zu Mietobjekten — 0,30 €/km

Pro gefahrenem Kilometer 0,30 € (auch Rückfahrt). Bei mehreren Objekten kommt da viel zusammen: 2x/Monat 50 km × 0,30 € × 12 Monate = 360 €/Jahr je Objekt. Auch ÖPNV-Tickets und Verpflegungspauschale (14 €/Tag bei >8h) sind absetzbar.

Rechtsgrundlage: §9 Abs. 1 Nr. 4a EStG

Fahrtenbuch oder schriftliche Aufzeichnungen führen

StrategieHohe Ersparnis

10-Jahres-Spekulationsfrist — steuerfreier Verkauf

Wer eine Immobilie länger als 10 Jahre besitzt (notarielle Beurkundung), zahlt auf den Verkaufsgewinn KEINE Einkommensteuer (§23 EStG). Bei selbstgenutzter Wohnung sogar ab dem 1. Tag (wenn letzte 2 Jahre vor Verkauf bewohnt). Bei 100k € Gewinn und 42% Steuer = 42k € Ersparnis.

Rechtsgrundlage: §23 Abs. 1 Nr. 1 EStG

3-Objekt-Grenze: >3 Verkäufe in 5 Jahren = gewerblicher Grundstückshändler

CO₂-SanierungHohe Ersparnis

Energetische Sanierung — Dreifach-Hebel

1) CO₂-Anteil sinkt auf 0% (bei EH40+), 2) §35c EStG: 20% der Kosten direkt von der Steuer absetzen (über 3 Jahre), 3) BAFA/KfW: bis 70% Zuschuss. Beispiel: 50.000 € Fassadendämmung → 10.000 € Steuerersparnis + bis 35.000 € Förderung.

Rechtsgrundlage: CO₂KostAufG, §35c EStG, BEG-Förderung

Energieberater zwingend einbinden

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