Vermietete Immobilie verschenken – Nießbrauch, Freibeträge und Steuern.
Wer eine vermietete Wohnung an das Kind schenkt und sich den Nießbrauch vorbehält, nutzt Freibeträge, senkt den steuerlichen Wert und behält die Mieten. Vier Punkte entscheiden.
Wer eine vermietete Wohnung überträgt, kann den Wert mit dem 10-%-Abschlag nach § 13d ErbStG und einem vorbehaltenen Nießbrauch deutlich drücken. Der Kapitalwert des Nießbrauchs mindert den steuerlichen Wert der Schenkung. Freibeträge (400.000 € pro Kind, alle zehn Jahre) lassen sich so über Kettenschenkungen mehrfach nutzen.
Warum die Schenkung zu Lebzeiten oft besser ist
Die Freibeträge nach § 16 ErbStG stehen alle zehn Jahre erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Wer mit 55 anfängt, sich vom Vermögen zu trennen, kann in zwanzig Jahren dreimal den vollen Freibetrag ausschöpfen – im Erbfall geht das nur einmal. Zusätzlich sinkt der steuerliche Wert der Immobilie durch einen vorbehaltenen Nießbrauch: Der Kapitalwert des Nießbrauchs wird nach § 14 BewG anhand der statistischen Lebenserwartung und der Jahresmiete ermittelt und vom Immobilienwert abgezogen.
Praktischer Effekt: Der Vater bleibt wirtschaftlich Vermieter, kassiert die Mieten weiter, steuerlich hat er die Immobilie aber übertragen. Nach dem Tod fällt der Nießbrauch automatisch weg – ohne dass darauf Erbschaftsteuer anfällt.
Kapitalwert des Nießbrauchs berechnen
Jahreswert = Netto-Jahresmiete abzüglich vom Nießbraucher zu tragender Kosten. Multipliziert mit dem Vervielfältiger aus der Sterbetafel (§ 14 BewG) ergibt sich der Kapitalwert.
| Alter Schenker | ø Vervielfältiger m/w | Jahresmiete | Kapitalwert (rund) |
|---|---|---|---|
| 55 | 13,4 / 14,7 | 12.000 € | 161.000 € – 176.000 € |
| 60 | 11,7 / 13,1 | 12.000 € | 140.000 € – 157.000 € |
| 65 | 9,9 / 11,3 | 12.000 € | 119.000 € – 136.000 € |
| 70 | 8,1 / 9,4 | 12.000 € | 97.000 € – 113.000 € |
Rechenbeispiel: Wohnung an die Tochter, Vater 60
Verkehrswert der vermieteten Wohnung: 500.000 €. § 13d ErbStG kürzt auf 450.000 €. Der Vater behält sich den Nießbrauch vor, Jahresrohmiete 12.000 €, Kapitalwert rund 140.000 €. Der steuerliche Wert der Schenkung liegt bei 310.000 €.
Der Freibetrag der Tochter (400.000 €) deckt das komplett ab. Steuerlast: 0 €. Nach zehn Jahren steht der Freibetrag erneut zur Verfügung – für weiteres Vermögen oder eine Zuschenkung. Ohne Nießbrauch wäre die Bemessungsgrundlage 450.000 €; 50.000 € wären steuerpflichtig, in Steuerklasse I mit 7 Prozent = 3.500 €.
Wer trägt welche Kosten?
Der Nießbraucher zieht die Mieten ein und trägt nach § 1047 BGB die gewöhnlichen Lasten – Grundsteuer, laufende Instandhaltung, Versicherung. Größere Reparaturen an der Substanz und außergewöhnliche Erhaltungsaufwendungen bleiben beim Eigentümer, wenn nichts anderes vereinbart ist. In der Praxis regelt der Schenkungsvertrag das oft abweichend – ohne klare Klausel gibt es Streit.
- Grundsteuer, Versicherung, laufende Betriebskosten: Nießbraucher.
- Zinsen laufender Grundschulden: Nießbraucher, wenn Darlehen bei Übertragung noch offen.
- Tilgung, Dach- und Fassadensanierung, Heizungstausch: Eigentümer.
- AfA nach § 7 EStG: bleibt beim Eigentümer, kann vom Nießbraucher aber übernommen werden, wenn er Vermieter ist und die Kosten trägt.
- Wer die Positionen in Rentprime hinterlegt, sieht sofort, wer welchen Beleg abgesetzt hat – wichtig, damit AfA und Nießbrauchseinkünfte nicht doppelt geltend gemacht werden.
Notar, Grundbuch und Meldepflicht
- Schenkungsvertrag beim Notar beurkunden lassen (§ 311b BGB, § 518 BGB).
- Nießbrauch als Reallast im Grundbuch eintragen – schützt vor Zugriff Dritter und regelt die Rangfolge.
- Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn zwischen Verwandten in gerader Linie geschenkt wird (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
- Schenkung binnen drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG).
- Alte Darlehen prüfen: Übernahme durch Beschenkten ist umsatzsteuerlich meist unproblematisch, wirkt sich aber auf den Schenkungswert aus.
Kettenschenkung und Familienpool
Wer mehr Immobilien überträgt, als ein Freibetrag deckt, nutzt die Zehnjahresfrist. Beispiel: Vater und Mutter schenken der Tochter zwei Wohnungen mit je 400.000 € steuerlichem Wert. Jeder Elternteil überträgt seinen Anteil; jeder Freibetrag von 400.000 € wird einmal ausgeschöpft. Nach zehn Jahren stehen die Freibeträge erneut zur Verfügung – ideal für den Übergang eines größeren Portfolios.
Die Kettenschenkung (Vater → Mutter → Kind) ist rechtlich zulässig, aber gestaltungsanfällig. Der BFH prüft, ob der Zwischenschenker wirklich frei über den Vermögensgegenstand disponieren konnte. Fehlt diese Dispositionsfreiheit, wertet das Finanzamt die Kette als direkte Schenkung – und der Freibetrag des Zwischenschenkers wird nicht anerkannt.
Häufige Fragen
Kann ich den Nießbrauch später aufgeben?
Ja, per notarieller Erklärung. Der aufgegebene Nießbrauch wird dann als eigene Zuwendung gewertet: Sein Restkapitalwert erhöht die Bemessungsgrundlage der ursprünglichen Schenkung nachträglich. Das Finanzamt zieht ihn in die Zehnjahresfrist mit ein.
Wie oft kann ich Freibeträge nutzen?
Alle zehn Jahre einmal je Beschenktem. Ein Kind kann also vom Vater und von der Mutter je 400.000 € steuerfrei erhalten – und nach zehn Jahren erneut.
Wer versteuert die Mieten während des Nießbrauchs?
Der Nießbraucher. Er ist wirtschaftlich Vermieter, zieht die Miete ein, trägt laufende Kosten und weist die Einkünfte in der eigenen Steuererklärung aus (Einkünfte aus Vermietung nach § 21 EStG).
Was ist mit der AfA?
Die Abschreibung folgt dem Eigentum, kann aber – bei sogenanntem Zuwendungsnießbrauch – nach Verwaltungsauffassung nicht vom Nießbraucher geltend gemacht werden. Beim Vorbehaltsnießbrauch bleibt sie beim Nießbraucher, weil er ursprünglich Eigentümer war und die AfA fortführt.
Löst die Schenkung die Spekulationsfrist neu aus?
Nein. Der Beschenkte tritt nach § 23 Abs. 1 S. 3 EStG in die zehnjährige Frist des Schenkers ein. Wer 2019 gekauft und 2026 verschenkt hat, kann ab 2029 steuerfrei verkaufen.