Renovierung vor der Erstvermietung – so setzt du Kosten richtig ab.

Erhaltung oder Herstellung – der zentrale Unterschied

Erhaltungsaufwand erhält den bisherigen Zustand oder ersetzt ihn durch etwas Gleichwertiges – Fenster tauschen, Böden erneuern, Bäder streichen. Er ist sofort Werbungskosten (§ 9 EStG). Herstellungsaufwand verbessert die Bausubstanz wesentlich, erweitert Flächen oder hebt den Standard – Anbau, Grundriss ändern, Nasszellenausstattung von einfach auf gehoben. Er wird über die Nutzungsdauer abgeschrieben.

Die 15-%-Falle innerhalb der ersten drei Jahre

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG definiert alle Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in den ersten drei Jahren nach Anschaffung als anschaffungsnahen Herstellungsaufwand, wenn sie ohne Umsatzsteuer zusammen mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten betragen. Der Grundstücksanteil zählt nicht mit.

Folge: Auch typische Erhaltungsmaßnahmen (Streichen, Böden) werden aktivierungspflichtig – d. h. sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Statt einmal 30.000 € Werbungskosten sofort, gibt es bei 2 % AfA nur 600 € pro Jahr.

1. Gebäudeanschaffungskosten ermitteln (Kaufpreis × Gebäudeanteil laut Aufteilungsschreiben).
2. 15 % davon ausrechnen – das ist deine Grenze.
3. Alle geplanten Netto-Modernisierungs- und Instandsetzungskosten in den ersten drei Jahren summieren.
4. Liegen sie über der Grenze: entweder Kosten reduzieren, zeitlich strecken (Jahr 4 folgt nicht mehr der Regel) oder Herstellungsaufwand in Kauf nehmen.
5. Erhaltungskosten über 4.000 € netto können in gleichen Raten auf 2 – 5 Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) – hilft bei Verlustnutzung.

Rechenbeispiel: Wohnung für 200.000 €

Kaufpreis 200.000 €, Gebäudeanteil laut Kaufaufteilung 75 % = 150.000 €. 15-%-Grenze: 22.500 € netto in den ersten drei Jahren.

Renovierung vor Vermietung: Böden 6.000 €, Wände 3.000 €, Bad-Fliesen 4.000 €, neue Küche 6.500 €, Elektrik prüfen 1.500 €. Summe: 21.000 € netto = knapp unter der Grenze – Sofortabzug bleibt.

Wer im gleichen Zeitraum noch die Heizung tauscht (6.000 €), sprengt die Grenze. Ergebnis: alle 27.000 € werden Herstellungsaufwand und wandern in die AfA. Steuerlich verpufft der Vorteil des ersten Jahres komplett – Lehre: Heizungstausch entweder vor dem Kauf verhandeln oder ins vierte Jahr legen.

Kaufen im leerstehenden Zustand

Der Fiskus akzeptiert Renovierungskosten vor Erstvermietung als Werbungskosten, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachgewiesen wird. Belege: Inserate, Mietinteressenten, Kommunikation mit Maklern, Zeitfenster bis zur Vermietung unter 6 Monaten. Fehlt das, prüft das Amt, ob es sich um vorweggenommene Eigennutzung oder um „Leerstand ohne Vermietungsabsicht" handelt – dann greift kein Werbungskostenabzug.

Wer Rechnungen sauber pro Objekt in Rentprime hinterlegt, kann Zeitreihen und Belegkette dem Prüfer direkt vorlegen – inklusive Inseratlink und Nachweis der Erstvermietung. Das spart bei Rückfragen viel Erklärungszeit.

Praxis-Reihenfolge

1. Sofort nach Kauf: Aufteilungsbescheid oder Kaufvertrag zur Aufteilung Grund/Gebäude prüfen (85/15, 80/20, ortsüblich?).
2. Renovierungsplan schriftlich strukturieren: Erhaltung vs. Modernisierung vs. Neubau.
3. Vergleichsangebote holen – nicht nur wegen Preis, sondern wegen Beschreibung („Ersatz gleicher Art" schützt vor Herstellungsvorwurf).
4. Rechnungen strikt netto, mit Leistungsbeschreibung und Objekt-Adresse.
5. Vor Abgabe der Steuererklärung: 15-%-Berechnung dokumentieren, damit das Finanzamt sie nicht anders auslegt.

§ 82b EStDV: Erhaltungsaufwand über 5 Jahre verteilen

§ 82b EStDV erlaubt es, größeren Erhaltungsaufwand auf 2 bis 5 Jahre gleichmäßig zu verteilen. Sinnvoll, wenn der Aufwand deine gesamten Einkünfte unter den Grundfreibetrag drückt (Verlustverfall) oder wenn du im Folgejahr höhere Einkünfte erwartest.

Beispiel: Bad-Sanierung 20.000 €. Bei Sofortabzug: 20.000 € Werbungskosten im Jahr 1. Bei Verteilung auf 5 Jahre: 4.000 € Werbungskosten pro Jahr. Grenzsteuersatz 35 % → 7.000 € Steuerersparnis bei Sofortabzug, 6.400 € kumuliert bei Verteilung (durch Progression und Verlustnutzung meist mehr).

1. Nur für Erhaltungsaufwand nach § 21 EStG anwendbar, nicht für Herstellungskosten oder Anschaffungsnahes.
2. Wahl gilt für jede Maßnahme einzeln – kombinierbar.
3. Verteilung im ersten Jahr der Zahlung erklären; nachträglicher Wechsel ausgeschlossen.
4. Bei Verkauf oder Nutzungsänderung wandert der Restbetrag ins Verkaufsjahr.
5. Verluste sind mit anderen Einkünften verrechenbar (§ 2 Abs. 3 EStG).

Häufige Fragen

Zählen Materialkosten für Eigenleistungen mit?

Ja, die Materialkosten sind wie bei einem Handwerker Werbungskosten und rechnen zur 15-%-Grenze. Die eigene Arbeitszeit dagegen ist steuerlich nicht ansetzbar – auch nicht als kalkulatorischer Stundensatz.

Was, wenn ich schon im ersten Jahr Verluste habe?

Verluste aus Vermietung mindern andere Einkünfte im gleichen Jahr (§ 2 Abs. 3 EStG) und dürfen anschließend als Verlustvortrag mitgenommen werden. Erst wenn dauerhaft Verluste ohne Gewinnerzielungsabsicht drohen, greift die Liebhaberei-Prüfung.

Ist die Küche immer Herstellungsaufwand?

Nein. Eine Einbauküche als Ganzes ist selbständiges Wirtschaftsgut mit eigener AfA über 10 Jahre (BMF-Schreiben 2019). Sie erhöht nicht die Gebäude-AfA, zählt aber zur 15-%-Grenze, weil sie zur Renovierung gehört.

Wie ist es bei einem Erbfall?

Als Erbe hast du keine „Anschaffungskosten" – die 15-%-Regel greift nicht. Renovierungen sind grundsätzlich Erhaltungsaufwand, es sei denn sie erhöhen den Standard wesentlich.

Gilt die Regel auch für Denkmalimmobilien?

Ja, § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG kennt keine Ausnahme. Denkmalgeschützte Objekte profitieren aber zusätzlich von § 7i EStG (erhöhte AfA für Baudenkmale) – wichtig ist die vorherige Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde.