Renovierung bei Auszug: Was der Mieter wirklich muss.
Streichen, Wände weiß, Löcher schließen? Was der Bundesgerichtshof den Mietern wirklich abverlangt — und wann eine Renovierungsklausel im Vertrag ins Leere läuft.
Renovieren muss der Mieter nur, wenn eine wirksame Schönheitsreparatur-Klausel im Mietvertrag steht und die Wohnung ursprünglich renoviert übergeben wurde (BGH VIII ZR 185/14). Ohne beides schuldet der Mieter nur besenreine Rückgabe (§ 546 BGB). Löcher werden fachgerecht verschlossen, extreme Farben überstrichen. Grundlage sind § 535 Abs. 1 S. 2 BGB und die BGH-Rechtsprechung seit 2015.
Der BGH-Grundsatz: Nur bei renoviertem Einzug
Der Bundesgerichtshof hat 2015 die alte Praxis gekippt. Nach BGH VIII ZR 185/14 und Folgeentscheidungen gilt: Eine Formularklausel, die dem Mieter Schönheitsreparaturen auferlegt, ist unwirksam, wenn die Wohnung bei Einzug unrenoviert übergeben wurde — es sei denn, der Mieter erhielt einen angemessenen Ausgleich (z. B. Miete reduziert).
Praktisch heißt das: Wer eine Wohnung mit vergilbten Wänden übernommen hat, muss beim Auszug nicht streichen — unabhängig von der Vertragsklausel. Für dich als Vermieter ist die Wohnungsübergabe zum Einzug der Zeitpunkt der Wahrheit: Wurde renoviert übergeben, hältst du das schriftlich fest. Sonst darfst du beim Auszug nicht mehr renovieren lassen.
Wann eine Renovierungsklausel wirksam ist
| Kriterium | Wirksam? | Grundlage |
|---|---|---|
| Weichfristen („nach Bedarf") | Wirksam | BGH VIII ZR 47/13 |
| Feste Fristen (3/5/8 Jahre) | Wirksam | BGH VIII ZR 87/04 |
| Endrenovierungsklausel isoliert | Unwirksam | BGH VIII ZR 178/05 |
| Farbwahl-Klausel („weiß pflicht") | Unwirksam | BGH VIII ZR 44/08 |
| Quotenabgeltung („anteilig") | Unwirksam | BGH VIII ZR 242/13 |
| Klausel bei unrenoviertem Einzug | Unwirksam | BGH VIII ZR 185/14 |
Was der Mieter immer schuldet
Unabhängig von der Klausel gibt es einen Kernbestand an Pflichten. Diese ergeben sich aus § 546 BGB (Rückgabe im vertragsgemäßen Zustand) und § 538 BGB (keine übermäßige Abnutzung).
- Wohnung besenrein — grob gereinigt, Möbelrückstände entfernt
- Bohrlöcher fachgerecht verschließen (Spachtel, nachstreichen im Farbton)
- Dübel entfernen, Nagelspuren verspachteln
- Sanitärobjekte gereinigt (Bad, WC, Waschbecken)
- Extreme, ortsunübliche Farbwahl übermalen (BGH VIII ZR 416/12)
- Küchenfliesen frei von Fettflecken
Rechenbeispiel: Renovierung im Streit
Mieterin Nora zieht nach vier Jahren aus. Wohnung 65 m², bei Einzug renoviert übergeben (dokumentiert im Protokoll), Vertragsklausel mit Weichfristen. Bei Auszug: Wände in fünf Räumen mit Gebrauchsspuren, Bohrlöcher, ein Raum ausgemalen in dunkelblau.
| Position | Aufwand | Kosten | Zahlt |
|---|---|---|---|
| Bohrlöcher verspachteln | 2 h | 80 € | Mieter |
| Küche + Bad streichen (2 R.) | 6 h + Material | 380 € | Mieter (Klausel wirksam) |
| Wohnzimmer + Schlafzimmer | 10 h + Material | 520 € | Mieter (Klausel wirksam) |
| Dunkelblau überstreichen | 4 h + Material | 210 € | Mieter (§ 538 BGB) |
| Fenster reinigen | 3 h | 110 € | Vermieter (besenrein-Grenze) |
| Summe abziehbar von Kaution | — | 1.190 € | — |
Zieht der Mieter die Arbeiten selbst durch, spart er die Handwerkerkosten. Als Vermieter darfst du dann keine „fiktiven" Handwerkerkosten abziehen — nur tatsächliche Ausgaben. Ohne wirksame Klausel bleibt dir nur die Kosten für das Überstreichen der Extremfarbe.
Was du als Vermieter jetzt tun kannst
- Mietvertrag prüfen: Welche Klausel greift? Ist sie nach BGH-Standard wirksam?
- Einzugsprotokoll archivieren — es entscheidet über die Wirksamkeit
- Bei unrenoviertem Einzug: keine Renovierungspflicht durchsetzen wollen
- Bei wirksamer Klausel: fristgerecht anmahnen (Ende + 2 Wochen)
- Nur tatsächliche Handwerkerrechnungen abziehen, keine Pauschalen
- Zeitwert bei alten Streichungen berücksichtigen
- Verjährung § 548 BGB beachten: 6 Monate ab Rückgabe
Der KI-Assistent Lou prüft in Rentprime die Renovierungsklausel deines Mietvertrags gegen die BGH-Rechtsprechung und sagt dir vor der Kautionsabrechnung, welche Position du sicher abziehen darfst — und welche mit hoher Wahrscheinlichkeit im Prozess kassiert würde.
Praxis-Konstellationen und Musterschreiben
Zwei Szenarien tauchen besonders oft auf: Der Mieter hat gestrichen, aber unsauber. Und: Der Mieter hat gar nicht gestrichen, obwohl er es müsste. In beiden Fällen brauchst du ein klares Vorgehen mit Fristsetzung und Kostenabschätzung.
| Szenario | Vorgehen | Frist |
|---|---|---|
| Mieter hat gestrichen, aber schlecht | Nachbesserung anmahnen | 2 Wochen |
| Mieter hat nicht gestrichen (Klausel wirksam) | Renovierung fordern | 2 Wochen |
| Mieter hat renoviert, aber falsche Farbe | Kein Anspruch (BGH) | — |
| Mieter hat Wände beschädigt | Schadensersatz | Verjährung § 548 BGB |
| Extreme Farbwahl | Überstreichen fordern | 2 Wochen |
Musterschreiben für die Nachbesserung: „Sehr geehrte Frau X, bei der Wohnungsübergabe am … habe ich festgestellt, dass die Wände in Küche und Bad nicht fachgerecht gestrichen wurden. Ich fordere Sie auf, die Nachbesserung bis zum … vorzunehmen. Sollten Sie die Frist ungenutzt verstreichen lassen, werde ich die Arbeiten auf Ihre Kosten ausführen lassen und die Rechnung mit der Kaution verrechnen." Diese Klarheit ist gerichtsfest.
- Frist immer schriftlich und mit Datum
- Konkret benennen, was zu tun ist
- Fristablauf abwarten — nicht vorher beauftragen
- Zwei Kostenvoranschläge einholen
- Rechnung mit Belegverweis in die Kautionsabrechnung
- Bei Streit: Fotos vor und nach der Renovierung
Zusammenfassung: Zwei Fragen entscheiden alles
Bei jedem Auszug musst du dir nur zwei Fragen beantworten. Erstens: Wurde die Wohnung bei Einzug renoviert übergeben — und ist das dokumentiert? Zweitens: Enthält der Mietvertrag eine wirksame Renovierungsklausel nach BGH-Standard? Nur wenn beide Fragen mit „Ja" beantwortet sind, kannst du Renovierungskosten vom Mieter verlangen. Alles andere fällt auf dich zurück.
Häufige Fragen
Muss der Mieter weiß streichen?
Nein. Eine „Weiß-Klausel" hat der BGH 2008 für unwirksam erklärt (VIII ZR 44/08). Der Mieter darf in üblichen hellen Farbtönen zurückgeben — Elfenbein, hellgrau, Creme sind zulässig.
Was ist mit Löchern in den Wänden?
Bohrlöcher gehören zum normalen Gebrauch und dürfen entstehen. Sie sind aber fachgerecht zu schließen: Spachtel, Grundierung, im Farbton nachstreichen. Nicht verschlossene Löcher gelten als Beschädigung.
Kann ich pauschal Renovierungskosten abziehen?
Nur nach wirksamer Klausel UND tatsächlichem Aufwand. Fiktive Handwerkerkosten sind unzulässig. Legt der Mieter selbst Hand an und die Wände sind hell und sauber, hast du keinen Anspruch mehr.
Was, wenn der Mieter überhaupt nicht renoviert?
Prüfe die Klausel. Ist sie wirksam und die Wohnung wurde renoviert übergeben, mahne innerhalb der Verjährungsfrist von 6 Monaten (§ 548 BGB) mit angemessener Nachfrist ab. Danach kannst du die Renovierung ausführen lassen und die Kosten aus der Kaution abrechnen.
Gilt das auch bei möblierter Vermietung?
Die BGH-Grundsätze gelten unabhängig von der Möblierung. Zusätzlich musst du in der möblierten Wohnung den Zustand der Möbel dokumentieren — bei Beschädigungen ist § 280 BGB einschlägig, nicht die Renovierungsklausel.