Photovoltaik auf dem Mietshaus – steuerlich richtig behandeln.
Seit 2022 sind kleine PV-Anlagen einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG) und beim Kauf mit 0 % Umsatzsteuer belegt. Für Vermieter mit Mieterstrom sieht die Rechnung anders aus.
Eine PV-Anlage auf einem Mietshaus ist bis 30 kWp je Wohneinheit einkommensteuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG) – Einnahmen und Ausgaben bleiben außer Ansatz, dafür entfällt auch die AfA. Umsatzsteuerlich gilt seit 2023 der Nullsteuersatz auf Kauf und Installation (§ 12 Abs. 3 UStG). Wer Mieterstrom liefert, ist gewerblich tätig und braucht eine getrennte Betrachtung.
Die drei Fälle im Überblick
| Fall | Einkommensteuer | Umsatzsteuer |
|---|---|---|
| Volleinspeisung ≤ 30 kWp je WE | steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG) | 0 % Kauf / Kleinunternehmer |
| Eigenverbrauch für Allgemeinstrom | steuerfrei bis Grenze | 0 % Kauf, Regelbesteuerung möglich |
| Mieterstrom-Lieferung | gewerbliche Einkünfte, § 15 EStG | Regelbesteuerung, 19 % |
Nullsteuersatz beim Kauf – so nutzt du ihn
Seit dem 01.01.2023 gilt für die Lieferung und Installation einer PV-Anlage auf oder an einem Wohngebäude 0 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 3 UStG). Der Handwerker stellt seine Rechnung ohne Umsatzsteuer aus – du bezahlst netto = brutto und musst dir die Vorsteuer nicht erst per Regelbesteuerung zurückholen.
- Angebot prüfen: „0 % USt gemäß § 12 Abs. 3 UStG" muss ausgewiesen sein.
- Erklärung des Erwerbers: Bestätigung, dass die Anlage auf/an einem Wohngebäude installiert wird (Formular des Handwerkers).
- Rechnung mit Netto = Bruttosumme archivieren – der Betrag ist gleichzeitig Basis für spätere AfA-Prüfung, falls du die Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG nicht anwenden willst.
Damit ist die frühere „Regelbesteuerung wegen Vorsteuerabzug" für kleine Anlagen sinnlos geworden. Wer als Kleinunternehmer nach § 19 UStG bleibt, spart sich Umsatzsteuervoranmeldungen komplett.
Einkommensteuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG
Erfasst sind Anlagen bis 30 kWp je Wohn- oder Gewerbeeinheit, gedeckelt bei 100 kWp pro Steuerpflichtigen. Wichtig: Die Steuerbefreiung ist keine Wahl – sie greift automatisch. Damit entfallen Einnahmen, Ausgaben und die AfA. Wer die Anlage über Erhaltungsaufwand in der Vermietungs-Steuererklärung geltend machen will, geht leer aus, wenn sie zu einer steuerfreien PV gehört.
Ausnahme: Die Anlage versorgt die vermieteten Wohnungen nicht direkt, sondern ist Teil des Gebäudes und dient dem Allgemeinstrom. Die Aufwendungen dafür sind über § 21 EStG als Werbungskosten abziehbar – die Einnahmen aus Netzeinspeisung bleiben aber weiter steuerfrei nach § 3 Nr. 72 EStG.
Mieterstrom: der teure Sonderfall
Wer Strom an Mieter verkauft, wird zum Energieversorger – mit gewerblichen Einkünften nach § 15 EStG, Anmeldung beim Marktstammdatenregister, Meldung beim Netzbetreiber und Umsatzsteuerpflicht (19 %). Die Einnahmen erhöhen den Gewerbeertrag, GewSt fällt ab 24.500 € Freibetrag an. Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG greift nicht für den Anteil, der als Mieterstrom verkauft wird.
Alternative: Volleinspeisung ins Netz und Mietern den Strom klassisch über Bezug vom Versorger überlassen – dann bleibt es bei der Steuerbefreiung. Wer Mieterstrom trotzdem will, sollte in Rentprime die Erlöse separat als Nebenleistung buchen, damit sie in der Vermietungssteuer nicht mit den § 21-Einkünften vermengt werden.
Praxisbeispiel: 20-kWp-Anlage auf Zweifamilienhaus
Kaufpreis inkl. Montage 22.000 €, Nullsteuersatz. Betreiber ist der Vermieter. 60 % der Erzeugung werden ins Netz eingespeist, 40 % im Allgemeinstrom (Treppenhaus, Aufzug) genutzt, keine Lieferung an Mieter.
- Einspeisevergütung: rund 8,1 ct/kWh (Volleinspeisung 2025) × 12.000 kWh × 0,6 = 583 € – steuerfrei (§ 3 Nr. 72 EStG).
- Allgemeinstromersparnis: 40 % × 12.000 kWh × 0,32 €/kWh = 1.536 € – reduziert die abrechenbaren Kosten (Vorteil beim Mieter, keine Einnahme).
- AfA fällt weg, dafür auch keine Wartungskosten in der Steuer.
- Umsatzsteuer: als Kleinunternehmer nach § 19 UStG keine Umsatzsteuer, keine Voranmeldung.
Mieterstrom-Zuschlag und EEG-Vergütung
Wer Mieterstrom liefert, kann den Mieterstromzuschlag nach § 21 Abs. 3 EEG erhalten – zwischen 1,88 und 3,80 ct/kWh je nach Anlagengröße. Voraussetzung: Anlage bis 100 kWp, direkte Belieferung der Mieter im selben Gebäude, Reststrombezug aus dem öffentlichen Netz. Der Zuschlag ist Betriebseinnahme, nicht Vermietungseinkommen.
| Anlage | Vergütung Volleinspeisung 2025 | Mieterstromzuschlag |
|---|---|---|
| bis 10 kWp | 12,87 ct/kWh | 3,80 ct/kWh |
| bis 40 kWp | 10,79 ct/kWh | 3,52 ct/kWh |
| bis 100 kWp | 10,79 ct/kWh | 2,37 ct/kWh |
Steuerlich getrennt: Netzeinspeisungserlöse fallen unter § 3 Nr. 72 EStG (steuerfrei bis 30 kWp/WE), Mieterstromerlöse gehören in die Gewerbe-Steuer, weil sie eine originär gewerbliche Tätigkeit sind. Wer das mit Rentprime als getrennten Erlöskreis führt, hat den Übergang zur Steuererklärung problemlos.
Häufige Fragen
Gilt der Nullsteuersatz auch für den Speicher?
Ja, wenn Speicher und Anlage zusammen an einem Wohngebäude installiert werden. Nachrüstungen an bestehenden Anlagen sind ebenfalls erfasst, solange die Grundanlage die Voraussetzungen des § 12 Abs. 3 UStG erfüllt.
Muss ich die PV-Anlage im Grundbuch eintragen?
Nein. Sie ist Betriebsvorrichtung im Sinne des Bewertungsgesetzes und wird auch grunderwerbsteuerlich getrennt vom Gebäude behandelt. Für die Bank ist eine schriftliche Zustimmung meist ausreichend.
Was ändert sich, wenn ich später Mieterstrom liefere?
Ab dem Moment der Belieferung ist die Anlage insoweit gewerblich. Du meldest ein Gewerbe an, zahlst Umsatzsteuer auf den Mieterstrom und trennst die Erlöse buchhalterisch von der Vermietung. Die Netzeinspeisung bleibt steuerfrei.
Wie werden Reparaturen behandelt?
Bei steuerfreier Anlage nach § 3 Nr. 72 EStG bleiben Reparaturen ohne steuerliche Auswirkung. Bei gewerblichem Mieterstromanteil sind sie Betriebsausgaben und – wenn Regelbesteuerung – vorsteuerabzugsfähig.
Kann ich die PV-Kosten den Mietern in der Nebenkostenabrechnung anlasten?
Nur den Anteil, der über den Allgemeinstrom läuft, und nur soweit umlagefähig. Investitionskosten und Wartung der Anlage selbst gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung – sie sind keine Betriebskosten im Sinne des § 2 BetrKV.