Kündigungsverzicht im Mietvertrag: Bis zu 4 Jahre erlaubt.
Der beidseitige Kündigungsverzicht ist zulässig — aber nur bis maximal vier Jahre und nur mit beidseitiger Wirkung. Wer das falsch formuliert, kassiert eine unwirksame Klausel und den Mieter, der jederzeit rauskann.
Ein Kündigungsverzicht schließt die ordentliche Kündigung für beide Seiten für eine bestimmte Zeit aus. Zulässig ist er nur bis vier Jahre ab Vertragsbeginn und nur beidseitig (BGH VIII ZR 27/04). Eine einseitige Klausel, die nur den Mieter bindet, ist als AGB unwirksam. Die außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB bleibt möglich.
Was der Kündigungsverzicht bewirkt
Der Kündigungsverzicht — auch Kündigungsausschluss genannt — ist eine Klausel im unbefristeten Mietvertrag, die eine ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum ausschließt. Anders als der Zeitmietvertrag nach § 575 BGB, der einen konkreten Befristungsgrund braucht, gibt es hier keine Voraussetzungen inhaltlicher Art — nur eine Höchstdauer.
Der Bundesgerichtshof hat 2005 klargestellt (VIII ZR 27/04): Die Bindungsdauer darf ab Vertragsschluss vier Jahre nicht übersteigen. Wird ein längerer Zeitraum vereinbart, ist die Klausel insgesamt unwirksam — nicht nur der überschießende Teil. Wer statt vier Jahren fünf schreibt, hat gar keinen Verzicht.
Beidseitig — sonst unwirksam
Das zweite BGH-Kriterium: Der Verzicht muss beide Parteien treffen. Eine Klausel, die nur den Mieter bindet, benachteiligt ihn unangemessen und ist als Allgemeine Geschäftsbedingung nach § 307 BGB nichtig. Für den Vermieter heißt das im Alltag: Du gewinnst Planungssicherheit, verlierst aber die Möglichkeit, in den vier Jahren ordentlich zu kündigen — auch bei Eigenbedarf.
Formulierungsmuster
Eine wirksame Klausel könnte so lauten:
- Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 48 Monaten ab Vertragsbeginn auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung. Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB bleibt unberührt.
Wichtig: Der Verzicht beginnt am Vertragsbeginn (nicht am Einzug, falls davon abweichend). Die erste Kündigungsmöglichkeit ist der Tag nach Ablauf, und die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB) beginnt dann erst zu laufen. Bei einem Verzicht vom 01.01.2026 bis 31.12.2029 ist die frühestmögliche Beendigung damit der 31.03.2030.
Kündigungsverzicht vs. Zeitmietvertrag
| Kriterium | Kündigungsverzicht | Zeitmietvertrag § 575 BGB |
|---|---|---|
| Vertragstyp | unbefristet | befristet |
| Höchstdauer | 4 Jahre | frei, aber Befristungsgrund nötig |
| Befristungsgrund | nicht erforderlich | Eigenbedarf/Abriss/Umbau, schriftlich vorab |
| Nach Ablauf | läuft als unbefristeter Vertrag weiter | endet automatisch |
| Ordentliche Kündigung | während Verzicht ausgeschlossen | während Laufzeit generell ausgeschlossen |
| Verlängerung | kein Automatismus | Anschluss-Nachtrag oder unbefristete Fortsetzung |
Rechenbeispiel: Zwei-Jahres-Bindung mit Renovierungsanreiz
Du renovierst eine 60-m²-Wohnung für 12.000 Euro und willst die Investition abschreiben. Netto-Kaltmiete: 660 Euro. Ein Kündigungsverzicht über 24 Monate bringt dir garantierte Einnahmen von 24 · 660 = 15.840 Euro; der Mieter erhält im Gegenzug einen Nachlass von 20 Euro/Monat, also 480 Euro Zugeständnis auf zwei Jahre. Rechnerisch trägt sich das leicht — und du hast Planbarkeit bei Modernisierungsumlage und Steuerabschreibung.
Rentprime hinterlegt Verzichtsklauseln mit Startdatum und Enddatum, warnt vor Ablauf im Fristen-Cockpit und blockiert versehentliche Kündigungen während der Sperrzeit — inklusive eines Hinweises auf § 543 BGB als Ausweg im Krisenfall.
Häufige Fehler
- Klausel bindet nur den Mieter — nichtig nach § 307 BGB.
- Dauer 5 oder 6 Jahre — gesamter Verzicht unwirksam, Vertrag ordentlich kündbar.
- Verzicht ohne Ausnahme für § 543 BGB — überflüssig, aber irreführend für den Mieter.
- Kombination mit Staffelmiete: § 557a Abs. 3 BGB begrenzt den Verzicht bei Staffelmiete separat auf 4 Jahre.
- Nachträgliche Verlängerung durch Nachtrag: erlaubt, aber neue 4-Jahres-Grenze ab Nachtrag.
Konkrete Vertragsgestaltung: was du zusätzlich absichern kannst
Neben der reinen Verzichtsklausel lohnen sich flankierende Regelungen, die die Bindung sinnvoll ausfüllen. Ein Verzicht ohne Mietpreisregelung schafft dir zwar Planbarkeit bei den Mietern, nicht aber bei der Miethöhe. Eine Staffelmiete nach § 557a BGB oder eine Indexmiete nach § 557b BGB kombiniert die vier Jahre mit automatischer Anpassung.
| Kombination | Effekt | Grenze |
|---|---|---|
| Verzicht + Staffelmiete | Bindung + garantierte Anpassung | zusammen max. 4 Jahre (§ 557a Abs. 3) |
| Verzicht + Indexmiete | Bindung + Anpassung an VPI | kein zusätzliches Zeitlimit |
| Verzicht + Modernisierung | Bindung + Umlage nach § 559 | § 559 Abs. 1: 8 % pro Jahr |
| Verzicht + Renovierung durch Vermieter | Investitionsschutz | Kaution als Sicherung |
Für Vermieter mit Sanierungsobjekt ist die Kombination Verzicht + Indexmiete besonders attraktiv: 48 Monate garantierte Belegung, jährliche Preisanpassung nach VPI, keine mühsame Zustimmungsverlangen nach § 558 BGB. Rentprime rechnet die Indexanpassung jährlich automatisch — zwischen 12-monatiger Sperrfrist (§ 557b Abs. 2) und Kappungsgrenze.
Häufige Fragen
Kann der Mieter trotz Verzicht kündigen?
Nur außerordentlich nach § 543 BGB — bei erheblichem Mangel, Gesundheitsgefährdung oder anderen wichtigen Gründen. Die ordentliche Kündigung ist während des Verzichts für beide Seiten ausgeschlossen.
Was passiert nach den vier Jahren?
Der Vertrag läuft als normaler unbefristeter Mietvertrag weiter. Ab dann gilt die reguläre Kündigungsfrist von drei Monaten für den Mieter, für den Vermieter drei bis neun Monate nach Wohndauer (§ 573c BGB).
Darf ich einen Verzicht bei einer Staffelmiete kombinieren?
Ja, aber § 557a Abs. 3 BGB begrenzt beide Elemente: Kündigungsausschluss und Staffelmiete dürfen zusammen die Bindungsfrist von vier Jahren nicht überschreiten.
Was, wenn ich vor Ablauf Eigenbedarf brauche?
Ordentlicher Eigenbedarf ist während des Verzichts ausgeschlossen. Nur eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB wegen unzumutbarer Fortsetzung greift — und die ist bei Eigenbedarf in aller Regel nicht erfüllt.
Gilt der Verzicht auch bei Untervermietung?
Ja, der Hauptmietvertrag bleibt bindend. Die Untervermietung selbst regelst du über § 553 BGB — der Mieter braucht deine Zustimmung, dein Verzicht auf ordentliche Kündigung wird davon nicht berührt.