Kautionszinsen berechnen: Beispiel über 5 Jahre.

Was das Gesetz verlangt — und was es nicht verlangt

§ 551 Abs. 3 BGB nennt zwei Pflichten: getrennte Anlage und Verzinsung mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz. Das heißt: Ein Kautionssparbuch oder ein verpfändetes Sparkonto ist der Standardweg. Wer die Kaution nicht anlegt oder auf einem unverzinsten Girokonto liegen lässt, schuldet dem Mieter die entgangenen Zinsen als Schadensersatz nach § 280 BGB.

Nicht verlangt sind Marktzinsen oder Renditen oberhalb der Sparzinsen. In Niedrigzins-Phasen (2016 bis 2022) waren daher Zinsgutschriften von wenigen Euro üblich. Steigende Leitzinsen seit 2023 haben die Kautionszinsen wieder in Richtung 1 bis 2 Prozent gebracht — Banken passen die Sätze aber unterschiedlich schnell an.

Formel und Rechenweg

Die Berechnung folgt dem klassischen Zinseszins-Prinzip. Guthaben am Jahresanfang wird mit dem Zinssatz multipliziert, das Ergebnis ist der Jahreszins und wird dem Guthaben hinzugefügt.

1. Ausgangssumme (Kaution) = K0
2. Jahreszins = K0 mal Zinssatz
3. Neues Guthaben Kn = K(n minus 1) plus Jahreszins
4. Ergebnis nach n Jahren = Kn
5. Bei Ratenzahlung: pro Rate erst ab Einzahlungsdatum verzinsen

Die Bank rechnet in der Praxis taggenau. Für die Übersicht reicht der jährliche Turnus. Auf der Bankbescheinigung stehen dann Zinsen und Kapitalertragsteuer (25 Prozent Abgeltungsteuer plus Soli, § 43 EStG), sofern der Mieter keinen Freistellungsauftrag erteilt hat.

Rechenbeispiel: 1.800 Euro, drei Zinsvarianten

Familie Meier zahlt 1.800 Euro Kaution und legt sie auf ein Kautionssparbuch mit 0,50 Prozent an. Zum Vergleich: dieselbe Summe auf einem verpfändeten Tagesgeldkonto mit 1,50 Prozent und ein historisches Niedrigzins-Szenario mit 0,10 Prozent.

Zwischen der niedrigsten und der höchsten Variante liegen nach fünf Jahren rund 130 Euro. Für dich als Vermieter macht das rechnerisch keinen Unterschied — die Zinsen gehören dem Mieter. Wichtig ist nur, dass du überhaupt verzinst und die Bankbescheinigung in der Kautionsabrechnung ausweist.

Ratenzahlung: pro Rate einzeln verzinsen

§ 551 Abs. 2 BGB erlaubt dem Mieter, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Jede Rate wird ab dem tatsächlichen Einzahlungsdatum verzinst.

Wer Rechnungen und Zinsläufe nicht manuell führen möchte: In Rentprime hängen Zahlungen, Kautionsraten und Bankbelege am Mietvertrag — die Zinsposition steht in der Kautionsabrechnung automatisch mit Belegverweis auf der Bankbescheinigung.

Steuerfolgen: Was der Mieter versteuert

Die Zinsen sind Kapitalerträge des Mieters. Standardmäßig behält die Bank 25 Prozent Abgeltungsteuer plus 5,5 Prozent Soli und ggf. Kirchensteuer ein (§ 32d EStG). Bei niedrigen Beträgen greift der Sparerpauschbetrag von 1.000 Euro (Einzelveranlagung) oder 2.000 Euro (Zusammenveranlagung) — im Alltag fällt daher meist keine Steuer an.

Historische Zinsentwicklung und Praxis-Faustregeln

Der „übliche" Zinssatz nach § 551 Abs. 3 BGB ist ein bewegliches Ziel. Er folgt grob der Sparzinsentwicklung, die stark vom Leitzins der Europäischen Zentralbank abhängt.

Faustregel für die Praxis: Ist der Kautionszins spürbar niedriger als die durchschnittlichen Sparzinsen der DZ Bank oder der Sparkassen, kann der Mieter theoretisch Nachzahlung fordern. In der Realität scheitert das aber meist an der Bagatellgrenze — eine Differenz von 20 Euro über drei Jahre lohnt keinen Prozess. Wichtiger ist, dass du überhaupt anlegst und verzinst.

• Zinsen erhöhen automatisch das Guthaben, keine separate Zahlung
• Nur bei Auszahlung oder Verrechnung sind sie steuerpflichtig
• Bei Ratenzahlung pro Rate ab Einzahlungstag
• Bei Aufstockung der Kaution: alter und neuer Betrag getrennt verzinsen
• Bei Zinssatzänderung: gilt ab Änderungsdatum, nicht rückwirkend

Zusammenfassung: Die drei Zins-Faustregeln

• Zinsen gehören immer dem Mieter, auch bei niedrigen Beträgen
• Verzinsungspflicht besteht ab dem ersten Tag der Einzahlung
• Bei Ratenzahlung wird jede Rate ab ihrem Einzahlungsdatum verzinst

Diese drei Regeln reichen für 95 Prozent aller Fälle. Der Rest sind Sonderfälle wie Zinsspreizung zwischen alten und neuen Konditionen, Anpassungen der Kautionshöhe oder Wechsel der Kontobank — hier lohnt sich im Zweifel eine kurze Rückfrage bei der Bank oder einem Mietrechts-Anwalt, statt aus Bequemlichkeit die Zinsen zu vergessen und später eine Nachforderung zu bekommen.

Häufige Fragen

Was, wenn die Bank keine Zinsen zahlt?

Rechtlich schuldet der Vermieter dem Mieter den Zins, der bei einer Sparanlage mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblich ist. Ist dieser objektiv bei null, ist auch die Verpflichtung erfüllt. In Niedrigzinsphasen kann das rechtens sein, bei aktuell 1 bis 2 Prozent Marktniveau nicht.

Darf ich die Zinsen einbehalten?

Nein. Zinsen erhöhen zwingend das Kautionsguthaben und stehen dem Mieter zu (§ 551 Abs. 3 S. 5 BGB). Einbehaltung ist nur zulässig, wenn du am Ende offene Forderungen aus dem Mietverhältnis mit dem Guthaben verrechnest.

Wo hole ich die Zinsbescheinigung?

Von der Kautionsbank. Sparkassen und Volksbanken stellen sie automatisch jährlich aus, andere Banken auf Anfrage. Die Bescheinigung nennt Zinssatz, Zinstage und Bruttozinsen — sie ist die Grundlage der Kautionsabrechnung.

Muss ich bei einer Kautionsversicherung Zinsen zahlen?

Nein, denn dort gibt es kein Guthaben, das der Mieter zurückbekommt. Die Prämie ist verloren. § 551 Abs. 3 BGB greift bei Barkaution und Sparbuch, nicht bei Bürgschaften und Versicherungen.

Wie berechne ich Zinsen bei Mieterwechsel unterjährig?

Zinsen bis zum Übergabetag pro Rata berechnen, dem alten Mieter gutschreiben und mit ausbezahlen. Danach beginnt für den neuen Mieter ein eigenes Konto mit eigener Zinsberechnung.