Heizperiode — ab wann und wie warm?
Die Heizperiode läuft in Deutschland vom 1. Oktober bis zum 30. April — mit Anpassung an das Wetter. Welche Mindesttemperaturen gelten, wann Nachtabsenkung erlaubt ist und wo die Rechtsprechung streng bleibt.
Die Heizperiode gilt vom 1. Oktober bis 30. April. Der Vermieter muss die Heizungsanlage in dieser Zeit betriebsbereit halten und Raumtemperaturen von 20 bis 22 °C tagsüber, 18 °C nachts ermöglichen — im Bad 22 bis 24 °C. Auch außerhalb der Heizperiode gilt: Bei mehreren Tagen unter 16 °C Außentemperatur muss beheizbar sein.
Was gilt rechtlich als Heizperiode?
Die klassische Heizperiode ist Gewohnheitsrecht auf Basis mehrerer Landgerichtsurteile (LG Frankfurt, LG Berlin, LG Hamburg): 1. Oktober bis 30. April. Sie ist nicht gesetzlich fixiert, aber gefestigt. Grundlage ist § 535 Abs. 1 BGB — der Vermieter schuldet die Wohnung im gebrauchsfähigen Zustand, was in unseren Breiten Heizbarkeit einschließt.
Wichtig: Die Heizperiode ist ein Rahmen, nicht die Bedingung. Fällt die Temperatur im September oder im Mai mehrere Tage unter 16 °C, muss die Anlage laufen. Umgekehrt darf im April an einem 22-°C-Tag die Heizung ruhen.
Solltemperaturen — die Werte, die Gerichte prüfen
| Raum | Tagsüber 6–23 Uhr | Nachts 23–6 Uhr |
|---|---|---|
| Wohnzimmer | 20 bis 22 °C | 18 °C |
| Schlafzimmer | 18 bis 20 °C | 16 bis 18 °C |
| Kinderzimmer | 20 bis 22 °C | 18 °C |
| Bad | 22 bis 24 °C | 20 °C |
| Küche | 18 bis 20 °C | 17 °C |
| Flur/Diele | 16 bis 18 °C | 15 °C |
Achtung: Die Mindesttemperatur muss erreichbar sein — nicht immer eingehalten. Der Mieter kann die Temperatur selbst regeln. Ist die Anlage aber nicht in der Lage, 20 °C im Wohnraum zu liefern, ist die Wohnung mangelhaft.
Nachtabsenkung — was erlaubt ist
Eine Nachtabsenkung auf 18 °C ist zulässig, wenn sie im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausgeschlossen ist. Unter 18 °C nachts wird es rechtlich kritisch — es besteht Schimmelrisiko in Außenecken, weil die Oberflächentemperatur der Wand unter den Taupunkt fallen kann.
Wer eine zentrale Heizungsanlage betreibt, darf sie zwischen 23 und 6 Uhr nicht abschalten, sondern nur absenken. Eine Nachtabschaltung mit einem Absinken der Wohnraumtemperatur unter 18 °C ist ein Mangel (BGH VIII ZR 165/08). Die KI Lou in Rentprime findet dir die passende Rechtsprechung zu Nachtabsenkung im gebundenen Chat und weist auf lokale Besonderheiten hin.
Rechenbeispiel: Was eine zu kalte Wohnung kostet
Wohnung 75 m², Kaltmiete 850 Euro, Wohnraum tagsüber nur 17 °C wegen defekter Thermostatventile über 4 Wochen. Minderung 25 Prozent = 212,50 Euro. Dazu die Reparatur 240 Euro (12 Ventilköpfe à 20 Euro Material + Handwerker), Ersatzheizung ca. 60 Euro Strom. Gesamt 512 Euro — mehr als eine Wartung samt Hydraulikabgleich gekostet hätte (250 bis 500 Euro).
Sonderfall Nebenkostenabrechnung und Verbrauchspflicht
Auch die Heizperiode beeinflusst die Abrechnung: Der Abrechnungszeitraum von 12 Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB) umfasst immer eine vollständige Heizsaison. Ein Zeitraum, der auf halber Heizperiode endet, macht die Verbrauchsanteile schwer vergleichbar. Deshalb wählen die meisten Vermieter Abrechnungsjahre, die im April enden oder das Kalenderjahr abbilden.
Vorbereitung auf die Heizperiode
- Wartung Anlage bis spätestens Mitte September (150 bis 400 Euro)
- Hydraulikabgleich bei alten Anlagen prüfen — Pflicht bei BEG-geförderten Modernisierungen
- Thermostatventile prüfen (defekte Köpfe kosten 15 bis 25 Euro Material)
- Heizkörper entlüften — der Mieter darf das selbst, aber sicherer im Rahmen der Wartung
- Vorlauftemperatur und Nachtabsenkung an der Steuerung dokumentieren
Wer die Wartung dokumentiert im Objekt ablegt, hat im Streitfall den Beweis, dass die Anlage betriebsbereit war. Die Wartungsrechnung ist als Betriebskostenposition umlagefähig nach § 2 Nr. 4 BetrKV.
Rechtssichere Kommunikation zu Beginn der Heizperiode
Ein kurzer Rundbrief an alle Mieter Ende September klärt Missverständnisse: Anlagenstart, Bereitschaftszeit für Störmeldungen, Kontaktkanal (Portal, Mail, Notdiensttelefon), Hinweise zum Heizverhalten. Wer digital anschreibt, sollte den Eingangs-Nachweis speichern. Der KI-Assistent Lou in Rentprime formuliert dir den Standard-Rundbrief mit deiner Anrede und Objektbezug — inklusive der wichtigen Rechtsgrundlagen als Fußnote.
Sonderfall: Übergangszeiten und Wetteranomalien
Ein plötzlicher Kälteeinbruch im September oder ein warmer Aprilstart verändern die Erwartung des Mieters. Nach der Rechtsprechung gilt eine 2-Tage-Regel: Fällt die Außentemperatur zwei aufeinanderfolgende Tage unter 12 °C, muss die Heizung laufen — auch im September. Umgekehrt darf sie außerhalb der Heizperiode abgestellt werden, wenn die Innentemperatur ohne Heizung 18 °C dauerhaft übersteigt.
- Bereitschaftsplan: Zentralheizung an, aber Vorlauftemperatur reduziert
- Frostschutzbetrieb ab 5 °C Außentemperatur — Anlagenschutz auch außerhalb der Heizperiode
- Wärmenetz-Kunden: Umschaltzeiten mit dem Versorger klären, Sommerbypass für Warmwasser
Wer als Vermieter mehrere Objekte betreut, hat oft unterschiedliche Anlagen mit verschiedenen Steuerungen. Eine dokumentierte Bereitschaftsregelung je Objekt spart im Krisenfall Diskussionen.
Häufige Fragen
Muss die Heizung im Sommer immer aus sein?
Nein. Sie muss laufen, wenn die Temperatur mehrere Tage unter 16 °C fällt. Eine strikte Sommer-Aus-Regel ist nicht zulässig; du darfst nur die Heizperiode als Regelbetrieb definieren.
Kann ich die Heizperiode vertraglich verlängern?
Ja. Eine individuelle Vereinbarung, die den Vermieter länger verpflichtet, ist zulässig. Verkürzungen zulasten des Mieters sind unwirksam (§ 307 BGB).
Was ist mit gasbetriebenen Kaminen?
Ein zusätzlicher Kamin ersetzt die Heizung nicht. Der Mieter hat Anspruch auf eine ordnungsgemäße Zentralheizung — der Kamin ist ein Extra, das man vertraglich abgrenzen kann.
Wie stark darf ich absenken, wenn der Mieter im Urlaub ist?
Nicht ohne Rücksprache. Der Mieter kann selbst über die Ventile absenken. Ohne Vollmacht darfst du die Anlage nicht zentral verändern.
Gilt die Heizperiode auch für Ferienwohnungen?
Nur, wenn sie dauerhaft vermietet sind. Bei kurzfristiger Vermietung nach den Buchungszeiten — dann aber während der Buchung voll heizbar.