Gewerbemietvertrag: die wichtigsten Unterschiede zum Wohnraum.
Beim Gewerbemietvertrag greift der soziale Mieterschutz des Wohnraumrechts nicht — dafür sind fast alle Klauseln verhandelbar. Die zehn wichtigsten Unterschiede und wo die Fallen liegen.
Ein Gewerbemietvertrag unterliegt den §§ 578 ff. BGB, aber nicht dem sozialen Mieterschutz des Wohnraummietrechts. Wichtige Unterschiede: freie Vertragsgestaltung, Umsatzsteuer-Option nach § 9 UStG, Konkurrenzschutz nur bei Vereinbarung, Schriftform-Falle nach § 550 BGB, deutlich weitergehende Umlegung der Betriebskosten, keine Mietpreisbremse und häufig zehn Jahre Vertragslaufzeit.
Warum Gewerbe anders läuft
Bei Wohnraum schützt das Gesetz den Mieter als schwächere Partei: Kündigungsschutz, Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Beim Gewerbe geht der Gesetzgeber von zwei gleich starken Unternehmern aus — es gilt weitgehend Vertragsfreiheit.
Das heißt für dich als Vermieter: Du kannst mehr regeln, musst aber auch mehr regeln. Was nicht im Vertrag steht, wird im Streitfall nach BGB ausgelegt — und das kostet Zeit und Anwaltsgebühren.
Die 10 wichtigsten Unterschiede
| Thema | Wohnraum | Gewerbe |
|---|---|---|
| Kündigungsschutz | Vermieter braucht Grund (§ 573) | ordentliche Kündigung ohne Grund möglich |
| Mietpreisbremse | greift in Spanngebieten | gilt nicht |
| Betriebskosten | nur § 2 BetrKV umlegbar | weitgehend frei umlegbar bei klarer Vereinbarung |
| Vertragslaufzeit | meist unbefristet | oft 5–10 Jahre fest |
| Schriftform | empfohlen, § 550 BGB | zwingend > 1 Jahr, sonst § 550 BGB |
| Umsatzsteuer | nicht relevant | Option nach § 9 UStG möglich |
| Konkurrenzschutz | kein Thema | nur bei ausdrücklicher Vereinbarung |
| Instandhaltung | meist Vermieter | weitgehend auf Mieter übertragbar |
| Mieterhöhung | nach § 558 BGB | nur bei Vereinbarung (Staffel, Index, Wertsicherung) |
| Kaution | max. 3 Kaltmieten (§ 551) | frei verhandelbar, oft 3–6 Kaltmieten |
Die Schriftform-Falle nach § 550 BGB
Wird ein Gewerbemietvertrag für länger als ein Jahr geschlossen und nicht vollständig schriftlich abgeschlossen, gilt er als unbefristet — jede Partei kann mit gesetzlicher Frist kündigen. Häufigster Fehler: Nachträge (Mieterhöhung, Verlängerung, Änderung einer Fläche) werden per E-Mail geregelt, nicht als Nachtrag zum Ursprungsvertrag.
Umsatzsteuer-Option nach § 9 UStG
Vermietung ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 UStG). Bei Gewerbe kannst du zur Umsatzsteuer optieren, wenn der Mieter selbst voll vorsteuerabzugsberechtigt ist. Vorteil: Du kannst die Umsatzsteuer aus Renovierungen und Anschaffungen als Vorsteuer geltend machen.
- Voraussetzung: Mieter nutzt die Flächen ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze.
- Ausübung: Option gegenüber dem Finanzamt und Ausweis der USt. in der Miete.
- Miete + 19 % USt.: bei 2.000 € Kaltmiete zusätzlich 380 € USt.
- Bindung: 10 Jahre nach § 15a UStG bei Vorsteuerkorrektur.
- Für Vermietung an Ärzte, Banken, Versicherungen: Option meist nicht möglich (kein Vorsteuerabzug).
Betriebskosten und Nebenkosten
Beim Gewerbe darfst du deutlich mehr auf den Mieter umlegen — vorausgesetzt, du regelst es sauber im Vertrag. Üblich sind neben den klassischen Positionen aus § 2 BetrKV auch:
- Verwaltungskosten (bei Wohnraum tabu, bei Gewerbe umlegbar).
- Instandhaltung/Reparaturen an Dach und Fach (mit Deckelung, oft 6–8 % der Nettomiete).
- Center-Kosten in Einkaufszentren (Werbegemeinschaft, gemeinsame Beleuchtung).
- Wachdienst, Reinigung außerhalb der Geschäftszeiten.
Damit die Umlage hält, muss der Vertrag entweder eine Liste enthalten oder auf einen konkreten Katalog verweisen (z. B. „alle umlegbaren Kosten gemäß § 2 BetrKV zzgl. Verwaltung und Instandhaltung mit einer Obergrenze von 6 % der Jahresnettomiete"). Wer mehrere Gewerbeeinheiten in einer Wirtschaftseinheit abrechnet, sollte den Vorwegabzug für die Wohneinheiten mitregeln — sonst wird die Abrechnung angreifbar. In Rentprime kannst du eine Wirtschaftseinheit mit gemischten Nutzungsarten hinterlegen und die Vorwegabzüge automatisch anwenden.
Konkurrenzschutz und Betriebspflicht
Konkurrenzschutz schuldet der Vermieter nur, wenn der Vertrag es ausdrücklich regelt. Fehlt die Klausel, darfst du die Nachbarfläche an ein Konkurrenz-Ladengeschäft vermieten — bis zur Grenze des Rechtsmissbrauchs.
Betriebspflicht verpflichtet den Mieter, die Fläche zu bestimmten Zeiten zu bewirtschaften (typisch in Einkaufszentren). Ohne Klausel darf der Mieter das Geschäft schließen, solange er Miete zahlt.
Laufzeit und Verlängerungsoption
Bei Gewerbemietverträgen sind feste Laufzeiten von fünf oder zehn Jahren üblich, oft kombiniert mit Verlängerungsoptionen. Für dich als Vermieter zählt:
- Feste Laufzeit = Planungssicherheit für beide Seiten, aber du kannst 10 Jahre lang nicht kündigen — auch nicht bei Eigenbedarf.
- Verlängerungsoption zugunsten des Mieters: Der Mieter darf den Vertrag verlängern (typisch: 5 + 5 Jahre). Für dich bedeutet das bis zu 15 Jahre Bindung, wenn er zieht.
- Verlängerungsoption zugunsten beider: fairere Konstruktion, in der Praxis aber selten.
- Automatische Verlängerung: Vertrag verlängert sich um x Jahre, wenn nicht mit Frist gekündigt wird. Fehler bei der Kündigungsfrist führt oft zu ungewollter Verlängerung.
Wertsicherungsklauseln (Anpassung an VPI oder einen anderen Index) sind bei Gewerbe der Standard-Weg zur Mieterhöhung. Sie sind nach § 3 PrKG genehmigungsfrei, wenn die Vertragslaufzeit mindestens 10 Jahre beträgt oder der Mieter das Recht hat, den Vertrag bis auf 10 Jahre zu verlängern.
Häufige Fragen
Welche Rechtsgrundlage gilt für Gewerbemiete?
Die §§ 535–580a BGB, davon speziell die §§ 578 ff. BGB. Der soziale Wohnraum-Mieterschutz (§§ 549–577a BGB) greift nicht. Deshalb sind fast alle Bedingungen frei verhandelbar.
Muss ein Gewerbemietvertrag schriftlich sein?
Nur wenn er länger als ein Jahr laufen soll — sonst greift § 550 BGB und der Vertrag gilt als unbefristet. Praktisch wird jeder Gewerbemietvertrag schriftlich geschlossen, weil sonst Kaution, Umsatzsteuer-Option und Betriebskostenumlage nicht sauber regelbar sind.
Wie hoch darf die Gewerbe-Kaution sein?
Anders als beim Wohnraum gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Üblich sind drei bis sechs Netto-Monatsmieten, in AGBs nach BGH-Rechtsprechung nicht mehr als sechs. Barzahlung oder Bankbürgschaft sind beide zulässig.
Gilt die Mietpreisbremse bei Gewerbe?
Nein. Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sind reine Wohnraum-Regeln. Bei Gewerbe wird die Miete frei verhandelt; Erhöhungen erfolgen über Staffelmiete, Indexmiete oder Wertsicherungsklauseln.
Wann greift § 550 BGB bei Gewerbemietverträgen?
Immer dann, wenn ein Vertrag für mehr als ein Jahr geschlossen wird und die Schriftform nicht gewahrt ist. Auch spätere Nachträge unterliegen der Schriftform. Wird sie verletzt, gilt der Vertrag als unbefristet — jede Partei kann mit gesetzlicher Frist (meist 6 Monate zum Quartalsende) kündigen.