Dämmung auf die Miete umlegen – was wirklich übrig bleibt.
Fassaden-, Dach- und Kellerdämmung darfst du nach § 559 BGB mit 8 Prozent pro Jahr auf die Miete umlegen – nach Abzug von Förderung und ersparter Instandhaltung. Ein Rechenbeispiel zeigt, wo der Deckel greift.
Bei einer Fassadendämmung investierst du typischerweise 120 bis 220 Euro je Quadratmeter Fassade. Nach Abzug ersparter Putzsanierung (rund 30 Prozent) und BEG-Förderung (15 bis 20 Prozent) bleiben rund 50 bis 60 Prozent der Bruttokosten umlagefähig. 8 Prozent davon pro Jahr ergeben meist 0,20 bis 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.
Welche Dämmmaßnahmen überhaupt Modernisierung sind
Dämmung ist Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB, wenn sie Endenergie einspart. Reine Instandsetzung ist sie, wenn der bestehende Aufbau nur wiederhergestellt wird. Der Übergang ist fließend – und der springende Punkt für die Umlage. Umlagefähig sind:
- Fassadendämmung (WDVS oder Kerneinblasdämmung im zweischaligen Mauerwerk)
- Aufdachdämmung oder Zwischensparrendämmung
- Dämmung der obersten Geschossdecke (GEG-Nachrüstpflicht ab U > 0,24 W/m²K)
- Kellerdeckendämmung
- Dämmung erdberührter Bauteile bei Sanierung
Typische Kosten und Förderquoten
| Maßnahme | Kosten je m² Bauteil | BEG-Zuschuss |
|---|---|---|
| Fassadedämmung WDVS 14 cm | 120–220 € | 15 % + 5 % iSFP-Bonus |
| Aufdachdämmung | 180–260 € | 15 % + iSFP |
| Zwischensparren + Untersparren | 60–110 € | 15 % + iSFP |
| Oberste Geschossdecke | 25–55 € | 15 % |
| Kellerdecke von unten | 35–65 € | 15 % |
| Perimeterdämmung im Sockelbereich | 80–160 € | 15 % + iSFP |
Fördertüchtig ist eine BEG-Einzelmaßnahme nur, wenn die technischen Mindestanforderungen der Anlage 2 der BEG EM eingehalten werden – z. B. U-Wert Außenwand ≤ 0,20 W/(m²K).
Rechenbeispiel: Fassadedämmung am Mehrfamilienhaus
Ausgangslage: 4 Wohnungen à 80 m², Fassaden-Nettofläche 260 m², Baujahr 1975, Putz war ohnehin sanierungsbedürftig.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Fassadedämmung 260 m² × 180 € | 46.800 € |
| − BEG-Zuschuss 15 % + 5 % iSFP | −9.360 € |
| − Ersparte Putzsanierung (30 %) | −14.040 € |
| Umlagefähig | 23.400 € |
| 8 % Jahresumlage | 1.872 € |
| Verteilt auf 320 m² Wohnfläche | 5,85 €/m² Jahr |
| Monatlich pro m² | 0,49 € |
| Monatlich pro Wohnung (80 m²) | 39 € |
Der 50-Cent-Deckel des § 559e BGB gilt nur für den reinen Heizungstausch – für die Dämmung greift ausschließlich die Kappungsgrenze aus § 559 Abs. 3a BGB (3 Euro je m² in sechs Jahren). Die Beispielumlage liegt weit darunter.
Ersparte Instandhaltung: die harte Zahl
Ohne saubere Zuordnung der ersparten Instandhaltung hält keine Mieterhöhung stand. Beispiel: Ein 45 Jahre alter Fassadenputz war ohnehin am Ende seiner Nutzungsdauer – der Anteil, den du sowieso hättest zahlen müssen, gilt als Instandsetzung. Typische Ansätze:
- Putz Außenwand: 30–40 % der WDVS-Kosten
- Dachziegel-Umdeckung bei Aufdachdämmung: 30–50 %
- Alte Fenster: sowieso-Anteil oft 50–100 € je m² Fenster
- Bestehender Estrich unter neuer Dämmung: 100 %
Ankündigung und Härtefall
- Modernisierungsankündigung § 555c BGB drei Monate vor Baubeginn.
- Details: geplante Maßnahme, Zeitraum, voraussichtliche Kosten, neue Miete, Recht auf Duldung.
- Härtefalleinwand des Mieters bis Ende des Folgemonats des Zugangs.
- Nach Fertigstellung Mieterhöhungserklärung § 559b BGB inkl. Förderabzug.
- Wirksamkeit ab Beginn des dritten Monats nach Zugang.
Für die Dokumentation von Ankündigung, Rechnung, Förderbescheid und Mieterhöhung nutzt du am besten eine strukturierte Maßnahmenakte – in Rentprime bleibt der Nachweis pro Wohneinheit auffindbar und fließt direkt in die jährliche Werbungskosten-Zuordnung ein.
Häufige Fragen
Muss ich die Dämmung erst genehmigen lassen?
In der Regel nein, wenn die geltenden GEG-Werte eingehalten werden. Bei denkmalgeschützten Fassaden brauchst du eine denkmalrechtliche Zustimmung; bei WEG-Objekten einen WEG-Beschluss.
Kann ich die Dämmung als Instandhaltung sofort absetzen?
Nur den Anteil, der reine Wiederherstellung ist (z. B. neuer Putz). Der modernisierende Teil (Dämmschicht, iSFP-Aufbau) fällt entweder unter Erhaltungsaufwand mit Verteilung nach § 82b EStDV auf zwei bis fünf Jahre oder unter Herstellungskosten mit Abschreibung.
Was passiert, wenn eine Wohnung leer steht?
Der leerstehende Anteil kann nicht umgelegt werden. Die Umlage bezieht sich auf die tatsächliche Wohnfläche der vermieteten Einheiten – wobei der Verteilermaßstab (m²) für alle Einheiten gleich bleibt.
Zahlt die Steuer beim Dämmen mit?
Neben BEG-Zuschuss kannst du bei Wohnungen in eigenen Selbstnutzer-Objekten § 35c EStG nutzen (20 % über drei Jahre). Bei vermietetem Wohnraum ist § 35c ausgeschlossen – dafür wirken Werbungskosten oder Abschreibung.
Wann rechnet sich Dämmung wirklich?
Betriebswirtschaftlich meist erst nach 15 bis 25 Jahren. Rechtlich sinnvoll ist die Maßnahme, wenn ohnehin Sanierung ansteht – dann sind sowieso-Kosten hoch und die Zusatzinvestition amortisiert sich mit Förderung deutlich schneller.
Welchen U-Wert muss die neue Dämmung erreichen?
Für die BEG-Förderung gelten die Anforderungen der Anlage 2 BEG EM: Außenwand ≤ 0,20 W/(m²K), Dach ≤ 0,14 W/(m²K), oberste Geschossdecke ≤ 0,14 W/(m²K), Kellerdecke ≤ 0,25 W/(m²K). Ohne Förderung reicht die Einhaltung der GEG-Werte, aber der Nachweis der Primärenergieeinsparung ist für die Modernisierungsumlage entscheidend.
Kann ich die Wärmedämmung auch bei laufenden Mietverhältnissen einbauen?
Ja, die Duldungspflicht des Mieters folgt aus § 555d BGB. Während der Bauzeit kann der Mieter allerdings die Miete anteilig mindern, wenn Gebrauch und Wohnqualität spürbar eingeschränkt sind – typische Ansätze liegen bei 5 bis 15 Prozent für die Zeit der Gerüststellung.
Welchen Anteil der Dämmung darf ich überhaupt umlegen?
Umlagefähig ist der Anteil, der über die reine Wiederherstellung des Altzustands hinausgeht (§ 559 Abs. 2 BGB). Beispiel: Hat der Putz sowieso Sanierungsbedarf, gilt der Basisputz als Instandsetzung, die zusätzliche Dämmschicht als Modernisierung. Die Zuordnung muss aus einem Sachverständigengutachten oder einem gerichtsfesten Berechnungsverfahren hervorgehen.
Was ist mit dem Denkmalschutz?
Bei denkmalgeschützten Fassaden gilt eine erleichterte Anforderung nach § 105 GEG – die Denkmalbehörde kann von der 65-Prozent-Regel und den U-Werten befreien. Alternative Lösungen sind Innendämmung, Vakuumdämmplatten oder Dämmputze mit reduzierter Aufbaustaerke. Die BEG fördert diese Lösungen weiterhin, wenn die technischen Mindestwerte für die realisierbare Maßnahme eingehalten werden.
Wie sichere ich meine Maßnahmenakte langfristig?
Alle Belege, Ankündigungen und Bescheide gehören pro Wohneinheit in eine strukturierte Ordneransicht – verschlüsselt gespeichert und automatisch in Backup-Snapshots gesichert. Damit ist die Trennung Modernisierung/Instandsetzung auch nach zehn Jahren nachvollziehbar, was bei einer Betriebsprüfung oder einem Mieterprozess Gold wert ist.