Altbau vermieten — Energie, Mängel, Modernisierung.
Ein Altbau bringt Charme, Kaminzuschlag und Klientel — aber auch GEG-Pflichten, Mängelanfälligkeit und einen CO₂-Preis, den du zunehmend selbst trägst. So bringst du beide Seiten in Balance.
Beim Altbau trägst du seit 2023 einen größeren Anteil des CO₂-Preises — bei einem Verbrauch über 52 kg CO₂/m²/Jahr sind es 95 Prozent (§ 5 CO₂KostAufG). Gleichzeitig verpflichtet das GEG zu Nachrüstungen (Heizung, oberste Geschossdecke, Rohrleitungen). Wer klug modernisiert, legt 8 Prozent p. a. nach § 559 BGB auf die Miete um — aber nur den echten Modernisierungsanteil, nicht die Erhaltung.
Der Altbau-Status: rechtlich und energetisch
Als „Altbau" gilt umgangssprachlich alles vor Baujahr 1949 (Vorkrieg) oder vor der ersten Wärmeschutzverordnung 1978. Rechtlich unterscheidet der Gesetzgeber schärfer: Für die AfA nach § 7 Abs. 4 EStG heißt „Altbau" Baujahr vor 1925 (AfA 2,5 %), sonst 2,0 %. Für die Mietpreisbremse ist der Neubau-Bestandsschutz ausschlaggebend, nicht das Alter.
Energetisch wird der Altbau seit 2023 doppelt teuer. Erstens durch den CO₂-Preis (2025: 55 €/t), zweitens durch das Stufenmodell nach § 5 CO₂KostAufG, das den CO₂-Anteil zwischen Vermieter und Mieter je nach Verbrauch pro m² Wohnfläche aufteilt.
| CO₂-Verbrauch kg/m²/Jahr | Vermieter-Anteil | Mieter-Anteil |
|---|---|---|
| < 12 | 0 % | 100 % |
| 12 – 17 | 10 % | 90 % |
| 17 – 22 | 20 % | 80 % |
| 22 – 27 | 30 % | 70 % |
| 27 – 32 | 40 % | 60 % |
| 32 – 37 | 50 % | 50 % |
| 37 – 42 | 60 % | 40 % |
| 42 – 47 | 70 % | 30 % |
| 47 – 52 | 80 % | 20 % |
| ≥ 52 | 95 % | 5 % |
Rechne den Anteil vorab durch. Der CO₂-Rechner unter /tools/co2-rechner nimmt Brennstoff, Verbrauch und Wohnfläche und gibt die Stufe direkt mit €-Betrag aus — damit weißt du vor der Abrechnung, was auf dich zukommt.
GEG-Nachrüstpflichten für den Bestand
- Heizkessel älter als 30 Jahre (Öl/Gas, Konstanttemperatur): austauschen nach § 72 GEG, außer Ein-/Zweifamilienhaus mit Selbstnutzung seit 2002.
- Oberste Geschossdecke dämmen, wenn nicht bereits U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K) — § 47 GEG.
- Zugängliche Warmwasser- und Heizungsleitungen im unbeheizten Bereich dämmen — § 71 GEG.
- Bei Eigentümerwechsel: Pflichten gehen auf den neuen Eigentümer über, zwei Jahre Frist ab Umschreibung.
- Ab 65 % erneuerbare Energie bei jeder neu eingebauten Heizung ab 2024/28 je nach Kommune.
Modernisierung nach § 559 BGB — die 8-Prozent-Regel
Legst du eine echte Modernisierung um, darfst du 8 Prozent der Kosten pro Jahr auf die Miete schlagen (§ 559 BGB). Wichtig ist die Trennung von Erhaltung und Modernisierung — sonst kürzt der Richter.
Rechenbeispiel: Du dämmst die Fassade für 60.000 Euro. 20.000 Euro davon wären ohnehin fällige Erhaltung (Putz war schadhaft), 40.000 Euro sind echte Modernisierung. Ein KfW-Zuschuss von 8.000 Euro senkt die umlagefähigen Kosten weiter:
| Rechenschritt | Betrag |
|---|---|
| Bruttokosten Fassade | 60.000 € |
| abzüglich Erhaltungsanteil | −20.000 € |
| abzüglich KfW-Zuschuss | −8.000 € |
| umlagefähige Modernisierungskosten | 32.000 € |
| davon 8 % p. a. | 2.560 € Jahresmiete |
| monatliche Mieterhöhung | 213,33 € |
Wer nicht bei jedem verlängerten Winter im Beleg-Ordner nach der Heizöl-Rechnung kramen will: In Rentprime hinterlegst du den Energieträger einmal je Objekt — die Software rechnet HKVO-Split, CO₂-Stufe und Vorauszahlungs-Anpassung Jahr für Jahr automatisch aus den erfassten Zählerständen.
Mängel im Altbau: Beweislast und Reaktionszeit
Feuchte Wände, Schimmel, Wasserdruck-Schwankungen — der Altbau meldet sich häufig. Rechtlich ist entscheidend: Der Mieter muss den Mangel anzeigen (§ 536c BGB), und du musst „unverzüglich" reagieren. Reagierst du nicht, mindert der Mieter die Miete rechtmäßig — meist zwischen 5 und 30 Prozent.
- Schimmel < 0,5 m² sichtbar: 5–10 % Minderung, in der Regel keine Bauschadensursache.
- Feuchte Wand nach Rohrbruch: bis 30 % Minderung, bis Trocknung abgeschlossen.
- Heizung fällt in der Heizperiode aus: 10–100 % je nach Innentemperatur und Dauer.
- Bleileitungen im Trinkwasser (Grenzwert 0,01 mg/l seit 2013): Sanierungspflicht, Minderung 10 %.
- Fenster undicht (Zugluft messbar): 5–10 % Minderung.
Rechenbeispiel: was CO₂-Stufe und Modernisierung zusammen bringen
Zwei identische Altbau-Wohnungen, 80 m², Gasheizung mit Baujahr 1998. Wohnung A wird unverändert weitervermietet, Wohnung B nach hydraulischem Abgleich und Dachdämmung. Verbrauch A: 54 kg CO₂/m² (Stufe 10, 95 % Vermieter). Verbrauch B nach Maßnahme: 34 kg CO₂/m² (Stufe 5, 50 % Vermieter).
| Position | Wohnung A (unsaniert) | Wohnung B (saniert) |
|---|---|---|
| CO₂-Kosten p. a. gesamt | 396 € | 256 € |
| Vermieteranteil | 376 € (95 %) | 128 € (50 %) |
| Modernisierungsumlage aus 12.000 € | 0 € | +960 € p. a. |
| Kaltmietenpotenzial (Δ Modernisierung) | unverändert | +80 €/Monat |
| Nettoeffekt für Vermieter p. a. | −376 € | +832 € |
Der Sprung liegt bei rund 1.200 Euro Nettoeffekt pro Wohnung und Jahr — bei einem Bauvolumen von 12.000 Euro amortisiert sich die Maßnahme in etwa zehn Jahren, danach fließt der Effekt in voller Höhe.
Häufige Fragen
Muss ich beim Mieterwechsel den Energieausweis erneuern?
Nur, wenn der alte Ausweis abgelaufen ist (10 Jahre gültig) oder du wesentlich modernisiert hast. Beim Altbau reicht der verbrauchsbasierte Ausweis, wenn du drei Jahre Heizverbrauchsdaten hast.
Kann ich einen alten Heizkessel weiter betreiben?
Nur unter zwei Bedingungen: entweder Niedertemperatur-/Brennwertkessel (nicht Konstant-Temperatur) oder Ein-/Zweifamilienhaus, das seit dem 1.2.2002 selbstgenutzt war. Alle anderen Öl- und Gaskessel über 30 Jahre müssen ausgetauscht werden.
Wie prüfe ich, ob eine Position Erhaltung oder Modernisierung ist?
Prüffrage: „Wäre die Arbeit auch dann fällig gewesen, wenn ich die Immobilie gar nicht verbessern wollte?" Wenn ja, ist es Erhaltung (nicht umlagefähig, aber § 21 EStG absetzbar). Wenn nein, ist es Modernisierung. Bei Mischgewerken die Handwerkerrechnung getrennt ausweisen lassen.
Was bringt der hydraulische Abgleich?
Der hydraulische Abgleich verteilt das Heizwasser gleichmäßig auf alle Heizkörper. In einem 6-Parteien-Altbau spart er typischerweise 10–15 Prozent Heizenergie — genug, um in der CO₂-Stufe um ein bis zwei Klassen zu sinken und den Vermieteranteil deutlich zu senken.