AfA 2 % oder 3 %? Welcher Satz für welches Gebäude gilt.
Der lineare AfA-Satz für Wohngebäude liegt bei 2 %, 2,5 % oder 3 % pro Jahr — je nach Baujahr. Ein Prozentpunkt Unterschied macht bei 300.000 € Gebäudewert 3.000 € Steuerersparnis pro Jahr aus.
Für Wohngebäude gilt § 7 Abs. 4 EStG: 3 % pro Jahr bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung ab 1925, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925. Der Satz bezieht sich auf den Gebäudewert ohne Grundstück. Bei 300.000 € Gebäudewert sparst du mit 3 % jährlich 9.000 € Werbungskosten, mit 2 % nur 6.000 €.
Die drei AfA-Sätze auf einen Blick
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) verteilt den Kaufpreis deines Gebäudes gleichmäßig auf die Nutzungsdauer. § 7 Abs. 4 EStG legt drei Sätze fest, die sich rein nach dem Fertigstellungsjahr richten — nicht nach dem tatsächlichen Zustand.
| Fertigstellung | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| ab 01.01.2023 | 3,0 % | 33 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. a EStG |
| 1925 bis 2022 | 2,0 % | 50 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. b EStG |
| vor 1925 | 2,5 % | 40 Jahre | § 7 Abs. 4 Nr. 2 lit. c EStG |
Der Satz gilt ab Anschaffung — nicht rückwirkend ab Fertigstellung. Kaufst du 2026 eine Wohnung von 2010, schreibst du bis zum Verkauf mit 2 % ab. Wer die Immobilie neu baut oder vom Bauträger im Jahr der Fertigstellung erwirbt (ab 2023), profitiert vom erhöhten 3-%-Satz.
Warum der Satz wichtig ist: das Rechenbeispiel
Angenommen, du kaufst eine Eigentumswohnung für 400.000 € plus 30.000 € Nebenkosten. Der Grundstücksanteil laut Kaufpreisaufteilung liegt bei 25 %. Der abschreibungsfähige Gebäudewert beträgt damit (400.000 + 30.000) × 0,75 = 322.500 €.
| AfA-Satz | AfA pro Jahr | Steuerersparnis 42 % | Über 10 Jahre |
|---|---|---|---|
| 2,0 % | 6.450 € | 2.709 € | 27.090 € |
| 2,5 % | 8.063 € | 3.386 € | 33.860 € |
| 3,0 % | 9.675 € | 4.064 € | 40.640 € |
Der 3-%-Neubausatz spart über zehn Jahre gegenüber dem alten 2-%-Satz rund 13.500 € — bei identischem Kaufpreis. Deshalb ist die Fertigstellung ab 2023 ein echtes Steuerargument für Neubauwohnungen und Bauträgerkäufe.
Grundstück und Gebäude sauber trennen
Die AfA gilt nur für das Gebäude. Der Boden nutzt sich nicht ab und wird nicht abgeschrieben. Wer den vollen Kaufpreis der Bemessungsgrundlage zugrunde legt, verschenkt bares Geld — oder riskiert eine Korrektur durch das Finanzamt, wenn die Aufteilung zu grundstücksarm gewählt wurde.
- Kaufpreis um Boden- und Gebäudeanteil aufteilen (Bodenrichtwert, Sachwert oder BMF-Arbeitshilfe).
- Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler) im gleichen Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilen.
- AfA-Bemessungsgrundlage = Gebäudeanteil inkl. anteilige Nebenkosten.
- Nachträgliche Herstellungskosten erhöhen die Bemessungsgrundlage, nachträgliche Erhaltungsaufwendungen laufen als Werbungskosten.
Sonderfälle: Erbschaft, Schenkung, Denkmal
Übernimmst du eine Immobilie unentgeltlich (Erbschaft, Schenkung), führst du die AfA des Rechtsvorgängers unverändert fort. § 11d EStDV verlangt gleiche Bemessungsgrundlage, gleicher Satz, gleicher Restwert. Der „Neustart“ auf 3 % ist damit ausgeschlossen. Der 3-%-Neubau-Bonus bezieht sich ausdrücklich auf Anschaffung oder Herstellung — nicht auf unentgeltlichen Erwerb.
Bei Denkmalgebäuden lässt sich die Sanierung nach § 7i EStG mit erhöhten Sätzen abschreiben (9 % über 8 Jahre, danach 7 % über 4 Jahre). Das läuft parallel zur linearen AfA auf den Kaufpreis und ist der einzige Weg, im Wohnimmobilienbereich in den ersten Jahren spürbar mehr als die 3 % abzuziehen.
Für Neubauten gibt es zusätzlich die befristete Sonderabschreibung nach § 7b EStG: 5 % pro Jahr über 4 Jahre auf die Anschaffungskosten (max. 4.000 €/m²), kumulativ zur linearen AfA. Wer die Voraussetzungen erfüllt (Effizienzhaus 40 NH, Bauantrag zwischen Oktober 2023 und September 2029), kombiniert sie mit dem 3-%-Neubausatz.
AfA in der Steuererklärung und im Alltag
Die AfA gehört in die Anlage zur Steuererklärung für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Ausgewiesen werden Anschaffungsjahr, Bemessungsgrundlage und Satz. Bei unterjähriger Anschaffung rechnest du monatsgenau — im Kaufmonat gehört der volle Monat dazu.
Wer mehrere Objekte hält, verliert schnell den Überblick über Bemessungsgrundlagen, nachträgliche Herstellungskosten und AfA-Restwerte. Rentprime führt für jedes Objekt die AfA-Historie mit Baujahr, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer — der Jahres-Export für die Steuererklärung ist auf einen Klick fertig.
AfA im Portfolio: Vergleich Alt- und Neubau
In einem gemischten Portfolio aus Alt- und Neubau summieren sich AfA-Effekte spürbar. Wer eine Wohnung aus 1980 (2 %), eine aus 1910 (2,5 %) und eine aus 2024 (3 %) hält, verteilt die Werbungskosten sehr unterschiedlich über die Zeit — mit Konsequenzen für Liquidität, Steuerplanung und Kaufentscheidung.
Ein Praxisbeispiel: Drei Wohnungen mit je 250.000 € Gebäudewert. Der Neubau (3 %) bringt jährlich 7.500 € AfA, die 1980er (2 %) 5.000 €, der Altbau vor 1925 (2,5 %) 6.250 €. Die Summe: 18.750 € jährliche Abschreibung — bei 42 % Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von 7.875 € pro Jahr, allein aus der AfA.
Für Käufer, die zwischen zwei sonst vergleichbaren Objekten schwanken, kann der AfA-Satz das Zünglein an der Waage sein. Rechne den Barwert des AfA-Effekts über zehn Jahre mit deinem persönlichen Diskontsatz — der Vorteil des 3-%-Neubaus liegt oft bei 15.000 bis 25.000 € gegenüber einem gleich teuren Bestandsobjekt aus den 1990ern.
Wichtig für die Buchführung: Jede Wohnung braucht eine eigene AfA-Historie mit Anschaffungsdatum, Aufteilungsschlüssel und dem korrekten Satz. Ein Zusammenrechnen zu einer Portfolio-AfA ist steuerlich nicht zulässig — das Finanzamt verlangt die Zuordnung zu jedem einzelnen Objekt.
Häufige Fragen
Gilt der 3-%-Satz auch für gebrauchte Neubauten?
Ja, solange die Fertigstellung ab dem 01.01.2023 liegt. Kaufst du 2028 eine 2024 fertiggestellte Wohnung, schreibst du weiterhin mit 3 % ab — auf deine eigene Bemessungsgrundlage.
Kann ich die tatsächliche kürzere Nutzungsdauer geltend machen?
Ja, nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Voraussetzung ist ein Gutachten, das die tatsächlich kürzere Restnutzungsdauer nachweist — etwa 30 statt 50 Jahre bei einem Altbau mit erheblichen Bauschäden. Der BFH akzeptiert das seit dem Urteil IX R 25/19.
Wie behandle ich nachträgliche Herstellungskosten?
Sie erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage ab dem Jahr, in dem sie anfallen. Der AfA-Satz bleibt gleich. Beispiel: 20.000 € Dachausbau 2026 auf ein Gebäude von 1985 (2 %) — künftig 2 % auf die neue Basis.
Was gilt für Ferienwohnungen?
Vermietete Ferienwohnungen fallen unter § 21 EStG und werden mit dem üblichen Satz für Wohngebäude abgeschrieben. Selbstgenutzte Teile sind AfA-untauglich; der Anteil muss herausgerechnet werden.
Was passiert beim Verkauf mit dem Restwert?
Innerhalb der Spekulationsfrist (10 Jahre) wird ein Veräußerungsgewinn versteuert — die bisher in Anspruch genommene AfA wird der Berechnung zugrunde gelegt. Außerhalb der Frist ist der Gewinn steuerfrei; die AfA-Wirkung bleibt dir erhalten.